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過(guò)去一百多年中，美國(guó)房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)率與通脹率的關(guān)系精準(zhǔn)地預(yù)測(cè)著美國(guó)房?jī)r(jià)，投資者的回報(bào)率是否足夠高，是否能達(dá)到分散投資的目的，都可以此為參考。

​​2013年，除了一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，也是國(guó)人海外購(gòu)房前所未有的“出海年”。

​​綠地集團(tuán)以50億美元購(gòu)得美國(guó)紐約布魯克林的大西洋(600558,股吧)廣場(chǎng)項(xiàng)目;復(fù)星國(guó)際以總價(jià)格7.25億美元購(gòu)得紐約的第一大通曼哈頓廣場(chǎng);SOHO與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以7億美元購(gòu)買了美國(guó)紐約通用大樓40%的股權(quán);中國(guó)平安(601318,股吧)以24億元買下了英國(guó)倫敦地標(biāo)性建筑勞合社大樓;萬(wàn)科亦表示將進(jìn)軍曼哈頓的摩天大樓……中國(guó)企業(yè)在歐美大都市購(gòu)房狂潮的背后，是中國(guó)高凈值人群的移民潮。

​​根據(jù)中國(guó)財(cái)富研究機(jī)構(gòu)胡潤(rùn)的研究，64%的中國(guó)百萬(wàn)富翁已經(jīng)移民或正準(zhǔn)備帶著他們的財(cái)富移民，而有三分之一的中國(guó)超級(jí)富豪(億萬(wàn)富翁)已經(jīng)移民。如果假設(shè)這個(gè)高凈值人群把5%的可投資產(chǎn)投資在海外房地產(chǎn)，將產(chǎn)生上萬(wàn)億元的需求，還不包括其他的配套服務(wù)。這種需求，加上人民幣升值的預(yù)期，以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成了海外擴(kuò)張的主要原因。

​​熟悉歷史的人會(huì)不由自主地想到20世紀(jì)80年代末的日本。那時(shí)的日本正在經(jīng)歷長(zhǎng)期的地產(chǎn)和股票市場(chǎng)的牛市。很多大企業(yè)成立了理財(cái)部，經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)和股票投資，其盈利甚至超過(guò)了主營(yíng)業(yè)務(wù)。日本大東京的地價(jià)據(jù)說(shuō)可以買下整個(gè)美國(guó)。日本的企業(yè)和富人，在經(jīng)歷了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投資的一個(gè)主要標(biāo)的就是美國(guó)的房地產(chǎn)。其標(biāo)志性事件是1989年三菱地產(chǎn)用13.7億美元買下了紐約曼哈頓的一個(gè)地標(biāo)建筑——洛克菲勒中心。

無(wú)獨(dú)有偶，20多年后的今天，根據(jù)胡潤(rùn)報(bào)告，中國(guó)海外購(gòu)房的第一目標(biāo)仍然在美國(guó)，曼哈頓的地標(biāo)建筑頻頻被國(guó)人拿下。中國(guó)人已經(jīng)成為僅次于加拿大人的美國(guó)最大海外購(gòu)房團(tuán)體。

​​作為投資者，關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題是：美國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)貴嗎?​​美國(guó)房市的主要規(guī)律是什么?現(xiàn)在在美國(guó)購(gòu)房，會(huì)有多高回報(bào)率?

​​根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者)房?jī)r(jià)指數(shù)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23%)，95年是上漲的(占77%)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。

連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%;第二次是2006～2011年由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累計(jì)跌幅達(dá)33%。​​

那么美國(guó)的房?jī)r(jià)在一個(gè)正常的年份漲得有多快? 在過(guò)去的123年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生(幾何)增長(zhǎng)率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯從哪里來(lái)?在同樣的123年中，美國(guó)CPI通脹率為2.82%(如圖一)，美國(guó)房?jī)r(jià)以高于通脹率0.25%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)抗通脹，此言不虛，在扣除通脹率后，房?jī)r(jià)就基本不漲了。

​​美國(guó)在過(guò)去123年中發(fā)生過(guò)3次十年累計(jì)漲幅超過(guò)100%的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。​​1938～1954年間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943～1947年因二戰(zhàn)帶來(lái)的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%，其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。​​1969～1986年之間的大牛市主要發(fā)生在1974～1979年，平均年增長(zhǎng)11%，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2%，其余年份的平均增長(zhǎng)率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。​​

1995～2007年間的大牛市主要發(fā)生在1999～2005年，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來(lái)被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。​​美國(guó)過(guò)去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過(guò)三次房產(chǎn)牛市。

上世紀(jì)70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，20世紀(jì)90年代末到金融危機(jī)前的牛市，展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正由需求拉動(dòng)的、超過(guò)通脹的增長(zhǎng)只有1943～1947年。

長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。​​美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲多快​​圖一表現(xiàn)出美國(guó)房市的兩個(gè)規(guī)律。