標(biāo)普機(jī)構(gòu)周二發(fā)布的20大都市房?jī)r(jià)指數(shù)（凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)）顯示，持續(xù)漲了數(shù)年的美國(guó)房?jī)r(jià)依然沒(méi)有絲毫停歇的跡象，這引發(fā)了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的擔(dān)心：另一場(chǎng)泡沫已經(jīng)在形成了嗎？他們的回答是，沒(méi)有。原因很多，最重要的是價(jià)格漲幅逐漸放緩，在建新房不多，不存在供應(yīng)過(guò)�，F(xiàn)象.數(shù)據(jù)顯示，3月全美20大都市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了0.9%，同比漲幅達(dá)到5%。3月經(jīng)季調(diào)后的房?jī)r(jià)漲幅為1%，20個(gè)大都市中，19個(gè)都市的房?jī)r(jià)都有所上漲，漲幅最大的是舊金山，達(dá)3%；與去年同期相比，舊金山房?jī)r(jià)以10.3%的漲幅領(lǐng)先，克里夫蘭和華盛頓特區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅最低，只有1%；當(dāng)月房?jī)r(jià)唯一下跌的是紐約市，跌幅為0.1%。
截止3月為止，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲了35個(gè)月，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家并不認(rèn)為房市再次出現(xiàn)了泡沫，原因很多，最主要是房?jī)r(jià)的漲幅正在逐漸放緩。數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月里，房?jī)r(jià)總計(jì)上漲了0.8%，而去年同期和2013年同期的漲幅分別為1.2%和2.8%。
標(biāo)普道瓊斯指數(shù)委員會(huì)（Index Committee for S&P Dow Jones Indices）主席David Blitzer因此肯定，房市沒(méi)有泡沫，人們無(wú)需擔(dān)心。Blitzer說(shuō)，大多數(shù)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲都較"一年前溫和了許多"。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家們不擔(dān)心房?jī)r(jià)泡沫的另一個(gè)原因是，在建新房數(shù)量與10年前相比少得多，因此供應(yīng)過(guò)剩的擔(dān)憂是不存在的。
另外，購(gòu)房者大多是用現(xiàn)金交易，或者是以30年固定利率獲得貸款，不存在上一次房市繁榮時(shí)期所盛行的次級(jí)貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款中所隱藏的危機(jī)。
可以肯定的是，一些市場(chǎng)，如舊金山和丹佛房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)讓人感到吃驚。丹佛目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)比2006年巔峰時(shí)期高了17%。但有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，這是一個(gè)正常房市中所有的正常現(xiàn)象，因?yàn)榕菽瓋r(jià)格通常會(huì)出現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)，而不單單是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的反應(yīng)。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun，目前是對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲呼聲最高的一位專家，但他說(shuō)，他并不擔(dān)心泡沫，他擔(dān)心的只是價(jià)格適中并、可負(fù)擔(dān)房屋的短缺，最終可能導(dǎo)致需求蒸發(fā)。
也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心利率的最終上漲，將會(huì)讓很多購(gòu)房者“望房興嘆”，即使是在目前的房?jī)r(jià)水平，很多大城市也會(huì)出現(xiàn)無(wú)力承擔(dān)利息上漲的結(jié)果。(美國(guó)投資移民留學(xué)購(gòu)房：13520901277 18616877237)
目前的抵押貸款利率大約處在3.7%左右。這使得全美30大都市的房?jī)r(jià)或被低估，或是價(jià)值相當(dāng)。但當(dāng)利率升至6%時(shí)，多數(shù)市場(chǎng)，包括洛杉磯、舊金山、邁阿密和丹佛的房?jī)r(jià)估值都會(huì)上升。
控制房?jī)r(jià)中國(guó)的確要向美國(guó)學(xué)習(xí)。
這兩年，中國(guó)人和美國(guó)人都在調(diào)控房?jī)r(jià)，只不過(guò)兩國(guó)調(diào)控目標(biāo)完全相反。
中國(guó)想控制房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)降一點(diǎn)。從2004年開(kāi)始，中國(guó)政府就在控制房?jī)r(jià)，從國(guó)八條到國(guó)六條，到房貸新政等，無(wú)一不針對(duì)高漲的房?jī)r(jià)。
而美國(guó)人呢？是救房?jī)r(jià)，政府想讓房?jī)r(jià)漲上去。在奧巴馬就職后的第29天，便宣布了其政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救助計(jì)劃，即耗資最高可達(dá)2750億美元的《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計(jì)劃》。
在房子問(wèn)題上，美國(guó)人比中國(guó)人幸福多了。我們不妨從以下兩個(gè)方面來(lái)看：
第一，美國(guó)的房?jī)r(jià)很低。
美國(guó)的房?jī)r(jià)一般為家庭年收入的三到五倍,三分之二人口居住的房產(chǎn)均價(jià)只有每套20萬(wàn)－30萬(wàn)美元，相對(duì)于美國(guó)人的收入可謂幸福。
第二，美國(guó)的房?jī)r(jià)根本漲不動(dòng)。
有人也許會(huì)說(shuō)，美國(guó)的房?jī)r(jià)不是也發(fā)生的次貸危機(jī)了嗎？為什么說(shuō)美國(guó)房?jī)r(jià)漲不動(dòng)。
其實(shí)，在次貸危機(jī)正是前美國(guó)房?jī)r(jià)漲不動(dòng)的體現(xiàn)。在2004年6月之前，美國(guó)房?jī)r(jià)15年才漲了18%。根本漲不動(dòng)。2004年6月至而2005年月，美國(guó)房?jī)r(jià)才漲了13.4%，房?jī)r(jià)就崩潰了，引發(fā)了次貸危機(jī)發(fā)生。這除了說(shuō)明美國(guó)房?jī)r(jià)根本漲不動(dòng)之外，還能說(shuō)明什么？
面對(duì)日益發(fā)瘋的房?jī)r(jià)，中國(guó)人不妨學(xué)習(xí)一下美國(guó)模式。也許能夠?yàn)檎{(diào)控房?jī)r(jià)找到一些新思路。其實(shí)，美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)很簡(jiǎn)單，只有兩點(diǎn)：
經(jīng)驗(yàn)一，美國(guó)政府沒(méi)有調(diào)控，沒(méi)有壟斷，讓市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用。無(wú)招勝有招。而中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控人為制造壟斷，推高房?jī)r(jià)，值得反思。
我們的房?jī)r(jià)為什么這么高，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)發(fā)展模式錯(cuò)了，中國(guó)大陸全面照搬香港的房地產(chǎn)模式，并深陷香港模式不能自撥。
香港模式最基本特征是：供應(yīng)市場(chǎng)具有高度壟斷性。房?jī)r(jià)被迅速拉高。在這種模式，政府壟斷土地，高價(jià)賣地。開(kāi)發(fā)商壟斷供應(yīng)，高價(jià)賣房。這一切，都被我們學(xué)過(guò)來(lái)了。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求是完全市場(chǎng)化的，供應(yīng)卻高度壟斷，供不應(yīng)求。
美國(guó)房?jī)r(jià)為什么合理。美國(guó)政府不壟斷土地，也基本上沒(méi)有調(diào)控房?jī)r(jià)的概念，政府很少干預(yù)房市。高度市場(chǎng)化，讓供求關(guān)系自動(dòng)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，美國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)可謂無(wú)招勝有招。
也許很多人說(shuō)，美國(guó)人少地多，而中國(guó)人口太多，美國(guó)這種完全市場(chǎng)化的經(jīng)驗(yàn)中國(guó)學(xué)習(xí)不了。
這種說(shuō)法有一定道理。但是，也過(guò)份夸大了中國(guó)土地的緊缺程度。其實(shí)，西歐的人口密度與中國(guó)是比較相近的。但是，西歐的房?jī)r(jià)同樣也不高啊。西歐也同樣能夠?qū)崿F(xiàn)完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)模式。
當(dāng)然，中國(guó)肯定不能完全照搬美國(guó)模式。但是，充分利用供求關(guān)系調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的思想精髓，卻值得到我們反思與學(xué)習(xí)。
經(jīng)驗(yàn)二，美國(guó)的城鄉(xiāng)差別小，居住郊區(qū)化分流了城市中心的居住壓力，防止城市中心的高房?jī)r(jià)。而中國(guó)城鄉(xiāng)差別大，人都擠在城市中心，造成了高房?jī)r(jià)。
在中國(guó)，城鄉(xiāng)差別很大，基調(diào)設(shè)施和生活配套局限在較小的主城范圍內(nèi)。所以購(gòu)房都往城市中心擠。此外，在這種情況下，加大土地供應(yīng)后，往往開(kāi)發(fā)商會(huì)把不具備開(kāi)發(fā)條件的土地儲(chǔ)備起來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)壟斷性難以打破。
而在美國(guó)，無(wú)論是多遠(yuǎn)的郊區(qū)，各種基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套都是齊全的。城鄉(xiāng)差別消除分流了城市中心的居住壓力。防止城市中心高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)。
我們不妨先來(lái)看一個(gè)現(xiàn)象。中國(guó)的城市中心受到各種炒房者圍攻，房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒成了天價(jià)。而美國(guó)的城市中心卻大多住著窮人，富人住在郊區(qū)，無(wú)論城市中心還是郊區(qū)都高不起來(lái)。
也許，你會(huì)說(shuō)，美國(guó)人少土地資源充足。并且美國(guó)人控制了全球能源市場(chǎng)全民擁有汽車，所以能夠?qū)嵭芯幼〗紖^(qū)化。而中國(guó)人多地少土地資源稀缺。又缺乏能源支持。美國(guó)模式的住宅郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)在中國(guó)根本行不通。美國(guó)模式不能夠照搬到中國(guó)嗎。
雖然美國(guó)模式不能照搬，但是也有極大的借鑒意義。如果中國(guó)地方政府能夠在效區(qū)做好新城開(kāi)發(fā)，做好各種基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套，把一部分人分流到郊區(qū)。那么，城市中心的房?jī)r(jià)上漲壓力將大為得到緩解。
經(jīng)驗(yàn)三，從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)的城市天然適合哄抬房?jī)r(jià)，而在美國(guó)城市的房?jī)r(jià)根本找不到炒作目標(biāo)
首先，城市結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)炒作密切相關(guān)。中國(guó)的城市是典型的大餅式布局，城市規(guī)模小非常擁擠，非常適合炒作，只需較小的資金，就能夠把城市中心炒作起來(lái)。所以，大餅式城市結(jié)構(gòu)必然形成炒作型房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市中心房?jī)r(jià)往往會(huì)被炒成天價(jià)。形成房?jī)r(jià)永不下跌的神話。而美國(guó)的城市結(jié)構(gòu)比較分散，城市中心住著窮人，富人都分散地住在效區(qū)，炒作找不到目標(biāo)，無(wú)法形成炒作勢(shì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)自然炒不起來(lái)。
其次，城市結(jié)構(gòu)決定土地稀缺性。房子是不值錢的，值錢的是土地。大餅式的城市布局，城市過(guò)渡聚集，土地非常稀缺。導(dǎo)致土地價(jià)值非常高。從而將房?jī)r(jià)拉高。這種城市，加大土地供應(yīng)也往往難以見(jiàn)效，因?yàn)樵S多供應(yīng)是不具備開(kāi)發(fā)條件的無(wú)效供應(yīng)。土地稀缺會(huì)促使開(kāi)發(fā)商將土地囤積起來(lái)。而美國(guó)的城市結(jié)構(gòu)較為松散。居住郊區(qū)化，使住宅面對(duì)的是一個(gè)非常充足的土地供應(yīng)市場(chǎng)。土地因素難以成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素。
正是因?yàn)檫@三方面原因，使美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲比較平穩(wěn)，與收入和物價(jià)漲幅基本一致。美國(guó)模式當(dāng)然無(wú)法照搬，學(xué)習(xí)美國(guó)模式，要學(xué)習(xí)它的精髓。而不是它的形式。美國(guó)模式對(duì)中國(guó)控制房?jī)r(jià)有巨大的借鑒意義。
總之，我們很有必要學(xué)習(xí)美國(guó)模式。美國(guó)模式是一種完全市場(chǎng)化的模式。需求是完全市場(chǎng)化的，而供應(yīng)也是完全市場(chǎng)化的。正因?yàn)楣⿷?yīng)的完全市場(chǎng)化，導(dǎo)致供需平衡，房?jī)r(jià)維持在非常合理的水平。
本網(wǎng)注明“來(lái)源：北美購(gòu)房網(wǎng)”的所有作品，版權(quán)均屬于北美購(gòu)房網(wǎng)，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者，本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。 凡本網(wǎng)注明“來(lái)源：XXX（非北美購(gòu)房網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。
