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去投資美國(guó)房產(chǎn)，房產(chǎn)投資回報(bào)率是投資者最關(guān)注的問(wèn)題，那么美國(guó)房產(chǎn)投資回報(bào)率是怎么計(jì)算的呢?下面就波士頓房產(chǎn)為例，為大家演示美國(guó)房產(chǎn)投資回報(bào)率的具體計(jì)算方法。

在一棟房子上投入多少錢，每年能帶來(lái)多少收入，是總投入的百分之多少呢?這個(gè)有點(diǎn)兒像利息，比如銀行存款利息是4%，那我存100萬(wàn)，每年拿到4萬(wàn)元的利息。

基本回報(bào)率的算法很簡(jiǎn)單，就是：

基本回報(bào)率=現(xiàn)金流(房子的年收入減去開銷)/總投資(買房的價(jià)格)

投資一套房子，那它的價(jià)格應(yīng)該已經(jīng)知道，而計(jì)算現(xiàn)金流需要考慮房子的收入和開銷。下面列舉一下美國(guó)房地產(chǎn)租賃有那些收入項(xiàng)目和開銷。

房屋租賃收入列表：房租-這個(gè)是最主要的進(jìn)項(xiàng)。但是由于租房很難保證100%入住率，所以減去一個(gè)空房期的百分比。

車位租賃：有些城市停車?yán)щy，車位可以單租。

投幣洗衣機(jī)等：除房租外，如果投資整棟樓還可以提供附加服務(wù)，比如投幣洗衣機(jī)。單套房子洗衣基本不另收費(fèi)。

房屋租賃支出列表：地產(chǎn)稅

房屋保險(xiǎn)

房屋維護(hù)：房東負(fù)責(zé)修理房子、家電等費(fèi)用

租賃委托管理費(fèi)：由于你不在美國(guó)，必須交給專業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

花園管理費(fèi)：獨(dú)棟房子一般帶有花園需要打理，一般有專門公司負(fù)責(zé)。

物業(yè)費(fèi)：獨(dú)棟房子沒(méi)有，公寓需要繳納。

水電、煤氣等費(fèi)用

房地產(chǎn)區(qū)域性極強(qiáng)，每個(gè)地方以上例舉的項(xiàng)目金額完全不同，以波士頓房子為例：

售價(jià)：$525,000(¥3,255,000)一室一廳，600平方尺相當(dāng)于55.74平方米。

年租租預(yù)計(jì)：月租$3,000x 12 = $36,000(¥223,200 此數(shù)值按同等價(jià)位、地區(qū)的其它房子租金測(cè)得。無(wú)車位等其它收入。)

空房比例：$36,000 x 2.4% = $864(¥5357，波士頓此地區(qū)平均空房率為2.4%)

總年收入：$36,000 – $864 = $35,136(¥217,843)

2013地稅：$423,500(評(píng)估價(jià))/ $1000 * $13.14 = $5565(¥34,503 波士頓房地產(chǎn)年稅按房子的評(píng)估值(非成交價(jià))每$1000元收$13.14元。)

房屋保險(xiǎn)預(yù)計(jì)：$1,100(¥6,820)

房屋維護(hù)：$525,000 x 0.6% = $3,150 ( $19,530 年房屋維修費(fèi)用的慣例是按房屋總值的百分之一來(lái)計(jì)算，但是我們比較注意維護(hù)，稍微少算點(diǎn)兒。)

租賃委托管理費(fèi)：$36,000 * 8% = $5,184(¥32,141 美國(guó)管理費(fèi)大概在4%-12%，波士頓大概為8%-10%)

物業(yè)費(fèi)預(yù)期：月$350 x 12 = $4,200 (¥26,040 美國(guó)公寓基本都要繳納物業(yè)費(fèi)，金額由業(yè)主投票決定。)

水電、煤氣等費(fèi)用：水費(fèi)$300 (¥1,860 波士頓電和煤氣可有租戶承擔(dān)，水費(fèi)必須由房東承擔(dān)。)

總年支出：$19,499 (¥120,894)

基本年回報(bào)率：($35,136 – $19,499) / $525,000 = 2.98%

如果只看房屋租賃的收入和支出，這套房子的回報(bào)并不是很高。不過(guò)還要考慮其它很多問(wèn)題，比如房子的升值空間，個(gè)人所得稅等等。