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隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和高凈值人士的迅速增長(zhǎng)，中國(guó)人在美房地產(chǎn)投資已不是一件新鮮事，美國(guó)東海岸的紐約更是憑借全球頂尖的國(guó)際影響力與穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成為全球房產(chǎn)投資熱門地區(qū)。

美國(guó)Real Capital Analytics數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，中國(guó)投資者已在紐約曼哈頓房地產(chǎn)上瘋狂消費(fèi)38億美元，比2014年整年翻了三倍多。同時(shí)，紐約房產(chǎn)繼續(xù)看漲，促使曼哈頓核心地產(chǎn)類投資移民項(xiàng)目大熱。

紐約房產(chǎn)市場(chǎng)正在成為高凈值群體心中的“全球資產(chǎn)保險(xiǎn)箱”。那么，紐約房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的現(xiàn)狀如何?哪類房產(chǎn)投資更高受益和高保障?中國(guó)人紐約房產(chǎn)投資的需求上又發(fā)生了哪些改變呢?

冰火兩重天：寫字樓房產(chǎn)投資VS住宅類房產(chǎn)投資

中國(guó)高凈值人士對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資一直維持著高度熱情，尤其是居住類型的房產(chǎn)投資。據(jù)全美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，在截至2015年3月的一年時(shí)間里， 中國(guó)買家在美國(guó)房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購(gòu)買住宅物業(yè)。

紐約的住宅市場(chǎng)也隨美國(guó)整個(gè)大趨勢(shì)普遍看漲。去年紐約平均房?jī)r(jià)就已在55萬(wàn)美元左右，年漲幅8%;2015年第一季度平均房?jī)r(jià)同步上漲2.6%;在今年上市的6000個(gè)單元中，已經(jīng)有一半被人買走，而標(biāo)價(jià)在100萬(wàn)以下的房產(chǎn)因性價(jià)比高，基本在上市兩周內(nèi)就被一掃而空。紐約曼哈頓唐人街2012年--2015年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，四年間共進(jìn)行的12602單位房產(chǎn)交易中，90%是住宅類房產(chǎn)。

與紐約住宅類房產(chǎn)市場(chǎng)大熱相反，紐約寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)卻頗為黯淡。根據(jù)第一太平戴維斯與迪肯大學(xué)的調(diào)查結(jié)果，香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個(gè)城市的中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓在扣除了租金減免因素后的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。這是一種非常低的回報(bào)率，相比于項(xiàng)目的融資成本，這種回報(bào)率可能會(huì)使項(xiàng)目產(chǎn)生虧損。

除了收益率低，紐約中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓也面臨著出租率過低的挑戰(zhàn)。以已經(jīng)開業(yè)的世貿(mào)中心一號(hào)樓為例，在開業(yè)半年出租率僅為55%。盡管為提高出租率，世貿(mào)中心的租金曾在2014年5月從75美元/平方英尺降為69美元/平方英尺，但與曼哈頓其他高端寫字樓50美元/平方英尺的價(jià)格相比，仍不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。到2015年4月，世貿(mào)中心出租率為58%，在一年間僅增長(zhǎng)3%。而根據(jù)報(bào)道，時(shí)代華納和紐約梅隴銀行正因?yàn)楦�低廉的租金而搬去了附近的世界金融中心大廈;萬(wàn)通控股旗下的紐約“中國(guó)中心”也在近期大幅減少在新世貿(mào)中心一號(hào)樓的承租面積，由此前的19.081萬(wàn)平方英尺縮減至3.5萬(wàn)平方英尺，縮減幅度達(dá)80%。

有房產(chǎn)分析認(rèn)為，紐約的寫字樓市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)那樣火爆的原因在于，寫字樓主要是靠出租收入支撐，因此一旦出租率不高，會(huì)導(dǎo)致寫字樓回報(bào)率受影響。而由于越來越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產(chǎn)更關(guān)注的是為家人建立一個(gè)穩(wěn)定的未來，因此出售型的住宅類市場(chǎng)需求更為緊俏。

紐約房產(chǎn)繼續(xù)看漲，曼哈頓核心地產(chǎn)類EB-5投資大熱

據(jù)悉，目前紐約的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了2007年的10%—20%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而作為紐約的中心，曼哈頓的房?jī)r(jià)更是不斷飆升：在過去10年，曼哈頓平均房?jī)r(jià)上漲40%，達(dá)170萬(wàn)美元，創(chuàng)下曼哈頓房市26年新高紀(jì)錄;2014年房地產(chǎn)成交量也較2005年高出25.3%，是30年來的第三高。而有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，從2015年—2016年，曼哈頓的房?jī)r(jià)還會(huì)有5%--10%的漲幅。

曼哈頓的高端房產(chǎn)不僅吸引著全世界的買家，也催生了越來越多EB-5投資人對(duì)曼哈頓頓豪宅類EB-5項(xiàng)目投資前景的高度關(guān)注。