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當(dāng)下，隨著股市降溫和人民幣貶值，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向也是霧里看花，讓投資者感覺撲朔迷離。但其中也不乏有很多具有戰(zhàn)略眼光的投資人，將目光投向海外房地產(chǎn)市場。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中國投入到海外地產(chǎn)的投資額達(dá)66億美元，同比增長約46%，其中流入美國的總投資額高達(dá)36.76億美元，是2014年全年投資額(19.62億美元)的1.5倍，美國成為中國房地產(chǎn)投資者近年來的首選國家之一。

那么，在海外投資的熱潮中，雖然機(jī)遇很好，但仍不能忽視規(guī)避風(fēng)險，我們該怎樣合理投資美國房地產(chǎn)呢？

無疑，美國房地產(chǎn)的安全投資，現(xiàn)已成為投資人普遍關(guān)心的問題。

首先需要明白的是，美國購房最大的特點就是需要第三方機(jī)構(gòu)——產(chǎn)權(quán)保障及托管交易服務(wù)公司的存在。在美國，中介機(jī)構(gòu)具有完善的管理制度，美國的中介人員要擁有執(zhí)業(yè)證號碼，都必須是大學(xué)畢業(yè)，而且此后的每三年要進(jìn)行一次專業(yè)考核。若你不滿意還可以向?qū)ｉT的管理部門投訴。

美國購房有“小三兒”更有安全感

在美國購房，最大的特點是需要第三方機(jī)構(gòu)——產(chǎn)權(quán)保障及托管交易服務(wù)公司的存在，在房子竣工、獲得入住證之前，投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準(zhǔn)備事項都會托管給這樣的交易公司。除此之外，第三方機(jī)構(gòu)還可以為投資人對房子進(jìn)行質(zhì)量評估，美國這種在預(yù)售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施。

可見，無論是在國內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，還是在國外，都少不了中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)，但是美國的中介機(jī)構(gòu)具有完善的管理制度。首先美國的中介人員要擁有執(zhí)業(yè)證號碼，都必須是大學(xué)畢業(yè)，而且此后的每三年要進(jìn)行一次專業(yè)考核。所以，投資者可以通過第三方機(jī)構(gòu)人員的從業(yè)證編號來探究他的從業(yè)年限資歷和信譽度，若你不滿意其服務(wù)態(tài)度時，還可以向?qū)ｉT的管理部門投訴，那么中介人員的從業(yè)將會面臨危機(jī)。

美國土地都有身份證，規(guī)劃使用限制條件規(guī)范

在美國，所有的房產(chǎn)和土地都有一個編號，相當(dāng)于中國人持有的身份證。所以有意向在美國房地產(chǎn)投資的國人，在考察房地產(chǎn)期間或者在挑選房產(chǎn)的時候，投資者要多放些心眼在土地編號上。在簽訂購買合同的時候，要仔細(xì)核對挑選的土地編號和合同中土地編號是否一致。而且在美國，土地編號是土地權(quán)屬糾紛中重要的法律根據(jù)。

美國各州的政府制定有關(guān)土地的法規(guī)來控制土地的利用，所以投資者需要對自己購買的土地做出相應(yīng)的用途規(guī)劃報告。

在美國的住宅基本是獨戶獨棟，一戶占一塊地，私有化的土地需要配合政府的規(guī)劃，因此政府有專門的法律來規(guī)劃土地的用途，來確保城市規(guī)劃的合理性。如果投資者的土地需要轉(zhuǎn)讓，亦可對土地的用途進(jìn)行限制。國人投資者通常會忽視土地用途規(guī)劃的重要性，以至于在后期帶來不必要的麻煩。

繳稅環(huán)節(jié)嚴(yán)格，降低空置率

目前中國的房產(chǎn)空置率在20%以上，擁有兩套或以上的房產(chǎn)的人大有人在，其中作為投資的房屋比率較大。今年雖然有幾個大中城市開始效仿美國征收房地產(chǎn)稅，但是稅率很低，僅有0.5%左右，在抑制房屋空置率方面起到的成效并不明顯。

在美國，投資者在完成交易之后，會常常感覺一身輕松，但是繳稅的問題會接踵而至。有房子就有房地產(chǎn)稅，通常為1%~3%。你所繳納的房地產(chǎn)稅成為你擁有房子的持有成本。這一政策使得美國的房地產(chǎn)市場的房屋空置率大大的降低了，而且也使投機(jī)的炒房行為得到了控制。

人心不足蛇吞象，別被高額回報率忽悠了

雖然大多數(shù)國人在美國購房的目的是因為移民或者留學(xué)，但是隨著國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場的不穩(wěn)定，作為投資者身份的數(shù)量在不斷上升。高回報是其中最吸引的地方，也是最容易沖昏頭腦的地方。

因此投資者在高額的回報率面前應(yīng)保持清醒的頭腦，綜合多方信息進(jìn)行考證，或者找可靠合法的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行回報率方面的咨詢。

關(guān)于房產(chǎn)永久權(quán)這回事兒

美國永久性的土地產(chǎn)權(quán)是眾所周知的事情，但是這也是一個相對的說法。

在美國，永久產(chǎn)權(quán)不表示完全擁有并作為遺產(chǎn)。想要土地產(chǎn)權(quán)完全私有，房產(chǎn)稅是作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證，它作為一個財產(chǎn)稅，須每年繳納。由于美國是聯(lián)邦制國家，每個州對于房產(chǎn)稅的收取制度不一，而且每年的額度不同。

若你想把房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)，除了房產(chǎn)稅之外，遺產(chǎn)稅也是房產(chǎn)永久權(quán)的重要保證。美國的遺產(chǎn)稅實行累進(jìn)稅率，房產(chǎn)的估值越高，納稅的比例就越大。所以美國人相當(dāng)于是用高額的房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅來養(yǎng)房子的永久使用權(quán)。

關(guān)于購買房產(chǎn)基地的溫馨提示

在美國，需要出售的住宅基地需要在華盛頓特區(qū)的美國消費者金融保護(hù)局進(jìn)行注冊，否則任何形式的出售都是違法的。關(guān)于購買地產(chǎn)的地產(chǎn)報告及其他所有信息你都要確保知曉。沒有向你提供一份地產(chǎn)報告的公司出售美國的住宅基地，這是違法的。

在房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給你之前，不要向任何的中介或是經(jīng)銷商支付款項；業(yè)主產(chǎn)權(quán)的保險單是你確保無他人主張房地產(chǎn)所有權(quán)、留置權(quán)、抵押權(quán)的憑證；相比于互聯(lián)網(wǎng)投資房地產(chǎn)，找一個可以代表賣方的房地產(chǎn)代理商更靠譜，并且要確保這個代理商是出售房屋所在地注冊的公司。