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有穩(wěn)定收入的貸款人都要接受嚴(yán)苛的檢查，條件稍差的則很難拿到貸款，這使美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)手持大量現(xiàn)金購(gòu)房的中國(guó)土豪偏愛(ài)有加。

在第一次出價(jià)后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打電話告訴老P，他下單的房子已經(jīng)有了多個(gè)意向買家，要他最后再出一次價(jià)，賣方會(huì)取最高價(jià)。

看了將近一年房子的老P懷著賭一把的心理，出了一個(gè)高于掛牌價(jià)格2000美元的數(shù)字。過(guò)了忐忑的一周后，經(jīng)紀(jì)人發(fā)來(lái)一封恭喜他競(jìng)價(jià)成功的郵件，告知老P正式進(jìn)入購(gòu)房流程。

美國(guó)買房需競(jìng)價(jià)

老P在比鄰紐約的康涅狄格州費(fèi)爾菲爾德地區(qū)的一家對(duì)沖基金工作，他從2013年初就開(kāi)始看房。當(dāng)時(shí)他看中一套開(kāi)價(jià)10萬(wàn)美元的公寓，房主甚至愿意降價(jià)至8.5萬(wàn)美元來(lái)促成這筆生意，但因?yàn)橘J款流程上的問(wèn)題，這套房屋最終并沒(méi)有成交。

老P對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，去年年初時(shí)還是買方市場(chǎng)，砍價(jià)的空間一般都在10%左右。但時(shí)過(guò)境遷，幾個(gè)月后，美國(guó)房地產(chǎn)逐漸展露復(fù)蘇跡象，砍價(jià)空間越來(lái)越小，市場(chǎng)逐漸向賣方傾斜。

老P去年6月看中了一套多單元的投資房，此類房屋既可滿足自住需求，部分單元還可用于出租。該房房主2008年以35萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)入，裝修后，出租其中兩個(gè)單元，自住一個(gè)單元。5年后則以55萬(wàn)美元的價(jià)格掛牌出售，掛牌后不久，房主就收到了多個(gè)購(gòu)房意向書(shū)，并讓多個(gè)買家同時(shí)競(jìng)價(jià)，老P依然本著砍價(jià)10%的原則，出價(jià)50萬(wàn)，最終房東將房屋賣給了另一個(gè)按原價(jià)下單的購(gòu)房者，老P在競(jìng)價(jià)失利和房市翹頭的大趨勢(shì)下略顯焦灼。

老P告訴本報(bào)記者，該房東在一個(gè)最佳時(shí)機(jī)出售了房屋，因?yàn)榘凑彰绹?guó)稅法，凡是自住型的房屋，在房產(chǎn)持有的5年中，累計(jì)自住時(shí)間超過(guò)2年以上，單人的免稅額度是25萬(wàn)美元，夫妻雙方的免稅額度可達(dá)50萬(wàn)美元。該房東由于符合免稅條件，凈掙的20萬(wàn)美元都不用交稅，在“萬(wàn)萬(wàn)稅”的美國(guó)，如此高額的利潤(rùn)可以直接免稅的情況并不多見(jiàn)。而且一過(guò)8月，成交火爆的房市立刻又進(jìn)入了平穩(wěn)階段。老P解釋道，很多家庭出于孩子升學(xué)的考慮，都會(huì)在開(kāi)學(xué)之前購(gòu)買學(xué)區(qū)房，乘著這股熱潮，好壞學(xué)區(qū)的房地產(chǎn)都會(huì)被帶動(dòng)，所以每年的春夏兩季房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)明顯活躍，入秋后則略顯平緩，冬季則是房產(chǎn)市場(chǎng)的“冬眠期”。

老P就這樣不緊不慢地繼續(xù)看房子，他發(fā)現(xiàn)，凡是有多單元適合出租的投資房，其所處的學(xué)區(qū)都非常普通，好學(xué)區(qū)的房子皆為獨(dú)棟別墅，且禁止建造多單元投資房。好學(xué)區(qū)的房子抗跌性好，房屋更保值，考慮到自住需求，老P迅速調(diào)整了購(gòu)買策略，從投資房轉(zhuǎn)戰(zhàn)獨(dú)棟別墅。

眼看著到了2013年年底，老P在一個(gè)大雪紛飛的日子，看中了一套銀行掛牌的法拍屋(因斷供而被銀行收回的房屋)，掛牌價(jià)88.3萬(wàn)美元。得知該套房已有了多個(gè)意向買家后，老P咬一咬牙，出價(jià)88.5萬(wàn)美元。經(jīng)過(guò)一周焦慮的等待后，終于接到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的郵件，銀行接受了老P的價(jià)格，向他發(fā)出了“接納意向書(shū)”，老P興沖沖地繳納了意向金。

冗長(zhǎng)的購(gòu)房流程

去年12月底，老P購(gòu)房流程正式啟動(dòng)。因?yàn)槭欠ㄅ奈�，銀行在收回房子后，便切斷了所有的水電煤氣，在正式過(guò)戶前，購(gòu)買人要做全面的房屋檢查，銀行有義務(wù)打開(kāi)水電煤氣。但讓老P意想不到的是，光這一項(xiàng)，就足足等了6個(gè)星期。因長(zhǎng)期無(wú)人居住，房屋供暖已無(wú)法打開(kāi)，賣方經(jīng)紀(jì)人需要先修繕供暖爐，可每一步修繕的費(fèi)用都需要房屋的產(chǎn)權(quán)人，即銀行來(lái)批準(zhǔn)。銀行的官僚作風(fēng)使得每一步獲批都走得很慢，在焦灼等待了六周后，房屋的水電煤氣終于被打開(kāi)了。

房屋檢查工作的進(jìn)展頗為順利，但結(jié)果卻令人沮喪。房頂漏水，空調(diào)損壞，地下車庫(kù)更是霉菌遍布，更麻煩的是，房屋內(nèi)的電路一半都不通。

鑒于房屋需要修繕的項(xiàng)目繁雜，老P便以此為契機(jī)，將所有需要修繕的項(xiàng)目一一列出，并給出估值，預(yù)算總價(jià)在24000美元左右。接著，老P便向銀行起草了一封議價(jià)信，申明房屋內(nèi)需要修繕的項(xiàng)目眾多，并提出能否平分修繕費(fèi)用，即減價(jià)12000美元。又是漫漫的三周，銀行最終同意減價(jià)12000美元，將房?jī)r(jià)改至87.3萬(wàn)美元。

接下來(lái)，老P開(kāi)始找貸款銀行，在反復(fù)參看利率后，他選了規(guī)模較大而利率較低的Wells Fargo。冗長(zhǎng)的審核開(kāi)始了。首先，貸款銀行對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察后做了一個(gè)預(yù)估值，確保房屋價(jià)值大于貸款總額。其次，貸款銀行又向老P索要了近六個(gè)月內(nèi)的所有銀行賬戶交易記錄，對(duì)大于200美元的進(jìn)賬都必須解釋清楚。就連老P岳母贊助的10萬(wàn)美元買房款的入賬記錄也要詳細(xì)說(shuō)明，并由老P的岳母出具申明，寫(xiě)清贈(zèng)與金額、目的，以及轉(zhuǎn)賬銀行的代碼、地址和名稱。事無(wú)巨細(xì)，一查到底。

除了嚴(yán)苛的審查，貸款銀行還對(duì)老P提出一些看似“怪異”的要求，銀行以損害人體健康為由，要求老P將車庫(kù)的霉菌除去，并要求專業(yè)人士出具除霉證明。此外，銀行還要求老P為鍋爐安裝一個(gè)減壓裝置，防止壓力過(guò)大，發(fā)生意外。心急如焚的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了盡快促成交易，不僅自掏腰包買了四瓶除霉清潔劑，更是撩起袖子，親自對(duì)房屋開(kāi)始了除霉清潔。清潔之后，老P又趕緊找來(lái)了房屋評(píng)估人，重新撰寫(xiě)報(bào)告，交給貸款銀行。

在此期間，房產(chǎn)持有銀行不斷催促老P趕緊完成交易，甚至威脅老P再不能成交就要收回房子，重新投放回房地產(chǎn)市場(chǎng)。老P為了滿足貸款銀行除霉、安裝減壓閥等要求又足足用了四周時(shí)間。

最后將重新撰寫(xiě)的除霉報(bào)告上交后，貸款終于獲批了，而此時(shí)距離老P拍下這套法拍屋的時(shí)間已經(jīng)整整過(guò)去了四個(gè)多月。

中國(guó)土豪受追捧

次貸危機(jī)后，美國(guó)的銀行為了防止出現(xiàn)壞賬，走向了另一個(gè)極端——用懷疑的眼光審視著每一個(gè)貸款者，草木皆兵。對(duì)待老P這類有著穩(wěn)定工作和收入的優(yōu)質(zhì)貸款人尚要進(jìn)行刁難般的嚴(yán)苛檢查，條件稍差的貸款人則更難拿到貸款。而嚴(yán)苛的貸款審批制度也促使美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)手持大量現(xiàn)金購(gòu)房的中國(guó)土豪偏愛(ài)有加。

老P告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，當(dāng)時(shí)買房屢屢受挫的他，想轉(zhuǎn)去紐約的皇后區(qū)看看房子。老P經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了一個(gè)會(huì)說(shuō)中文的紐約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一開(kāi)始非常熱情，但匪夷所思的是，當(dāng)她聽(tīng)說(shuō)老P是貸款買房后，就立刻冷淡了起來(lái)，甚至都不愿再帶老P看房了。

貸款申請(qǐng)的冗長(zhǎng)流程讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人望而生畏，而去年房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈明顯，會(huì)說(shuō)中文的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都將目光投向了手持大量現(xiàn)金來(lái)到曼哈頓買樓的中國(guó)土豪，對(duì)老P這類需要貸款的客戶自然不愿搭理。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人朱桂花告訴本報(bào)記者，由于她會(huì)說(shuō)中文，手頭的中國(guó)客人占到了70%以上，中國(guó)客戶的下單比例能達(dá)到80%之高，這著實(shí)令她的美國(guó)同事羨慕不已。而從中國(guó)來(lái)的買家，大都以現(xiàn)金購(gòu)房為主，絕少有貸款的。原因也很簡(jiǎn)單，他們大多在美國(guó)沒(méi)有永久居民身份和社會(huì)安全號(hào)碼，即使想貸款，也很難獲得銀行批準(zhǔn)。這也就是為什么中國(guó)人買房總給人一擲千金的錯(cuò)覺(jué)，其現(xiàn)金購(gòu)買力也令美國(guó)人噓唏不已。