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紐約買房注意事項一：學(xué)會與經(jīng)紀(jì)打交道

在美國，95％的房產(chǎn)交易是通過經(jīng)紀(jì)完成的。初到美國買房，一定有許多問題和聽不懂的專業(yè)名詞，經(jīng)紀(jì)可以給你解釋。按慣例，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為買家的服務(wù)是免費的，買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金由賣家支付。因此一般來說，在美國買房找個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是必要的。

但不論是曼哈頓還是長島，很多華裔經(jīng)紀(jì)都抱怨“他們（買家）太難伺候了”，而一些白人經(jīng)紀(jì)更直接被中國買家嚇跑。很多中國人把經(jīng)紀(jì)當(dāng)丫鬟使：看房時要求開車接送；孩子上學(xué)時，要求經(jīng)紀(jì)幫助填寫各類表格；收到的英文信不會看，經(jīng)紀(jì)要當(dāng)翻譯；甚至去餐館吃飯不會點菜，也要經(jīng)紀(jì)陪著一起去，“如果大家都當(dāng)成朋友，他們初來乍到對美國不熟悉，經(jīng)紀(jì)幫點忙沒關(guān)系，但往往是一些人用完你后，就不再來往了，總給人最大限度免費利用經(jīng)紀(jì)的印象”。

曼哈頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Erika也表示，曼哈頓的房源主要掌控在白人經(jīng)紀(jì)手中，尤其是高檔房源，但中國客把經(jīng)紀(jì)人呼來喚去的做派，常常把白人經(jīng)紀(jì)嚇跑了。

紐約買房注意事項二：買房莫匆匆，做好前期準(zhǔn)備

很多中國客戶，花了很多時間和精力買了房子，裝修了房子，最后卻因各種原因，又把房子賣了，“雖然買房、賣房都找我當(dāng)經(jīng)紀(jì)，但我看到這種情況也為他們惋惜”。因此，她建議中國買家在美購房前要做好前期準(zhǔn)備，如在了解周邊的交通、購物、公園、學(xué)校的情況之后，要權(quán)衡自己各方面條件是否成熟，再決定是否看房買房。這里所謂條件成熟，主要指兩個方面，一方面是你確定你會在長島安家，并在心理事業(yè)生活各方面做好相應(yīng)的調(diào)適。畢竟買房費力傷神，里里外外的手續(xù)費和稅款也是一筆不小的開支，一定要謀定而后動。如果心理上確實準(zhǔn)備好了，就再看資金準(zhǔn)備好了沒有。在美國買房，無論全現(xiàn)金還是貸款，都要求錢已經(jīng)轉(zhuǎn)到美國當(dāng)?shù)氐膽纛^上，并且最好有兩個月以上的流水帳。如果需要貸款，目前只有花旗銀行和匯豐銀行才能查到并認可您在國內(nèi)的資產(chǎn)，至于具體操作，最好盡早與這方面的專業(yè)人士咨詢洽談。只有這些前期工作都做好了，看房才不會浪費時間，在議價時也會處于主動有利的地位。

紐約買房注意事項三：討價還價要適宜

在紐約買房子是可以砍價的，但一些中國買家開大口壓價，反而讓對方覺得沒有誠意，從而失去機會。地產(chǎn)律師表示，相對來說，美國的房地產(chǎn)市場成熟，信息公開，欲出售的房屋不會隨便亂開價，因此，在討價還價時，無需大幅壓價。

曾有一名來自中國的買家，在雙方律師到場要簽合同時，還心存再壓幾千元的想法，那天正逢周五，他想再等一等，也許到下周一，賣家會讓步，沒想到，到周一，房子“飛”了，賣家找到了新主顧，這名中國買家懊惱不已。“其實美國人很實在，按中國人的說法也許就是一根筋，你不簽合同，對方經(jīng)紀(jì)就認為你放棄了，那他們就找別家去了。”經(jīng)紀(jì)人建議，如果想以合適的價格出價，買方自己也可做些“功課”，如向經(jīng)紀(jì)了解當(dāng)?shù)仄渌�類似物業(yè)的價格，了解該房子在市場上待售多長時間等�！冻晒Φ禺a(chǎn)投資：如何避開75種代價最高的錯誤》的作者Robert Shemin曾給賣家一個建議，“如果過了兩三周你的房子仍然乏人問津，你可以嘗試降價10％，如果超過3個月，就應(yīng)該考慮降價15％到20％。”這個比例買家同樣可以參考。

紐約買房注意事項四：在美國購房手續(xù)繁瑣，中國買家需按部就班

相對在中國買房，在美國買房手續(xù)顯得繁瑣，在美國買房一般要經(jīng)過大大小小18道程序（包含貸款部分）： 1、與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購房要求； 2、由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明； 3、申請正式貸款預(yù)先批準(zhǔn)信； 4、選擇想要買房的地區(qū)、房屋種類； 5、經(jīng)紀(jì)人介紹看房、選房； 6、填寫買房出價合約書，付定金支票； 7、定金支票存入第三方公證托管公司(Open Escrow)； 8、做房屋檢查； 9、要求賣方維修； 10、審閱房屋各項結(jié)果報吿； 11、審閱屋主（產(chǎn)權(quán)）報吿； 12、審閱白蟻檢查報吿； 13、購買房屋保險； 14、鎖定貸款，簽署貸款資料； 15、交房檢查； 16、銀行放款； 17、過戶（買家從賣家處得到所有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件，買家律師審核），買家付清所有余款，交收鑰匙； 18、搬入新居。

很多中國買家沒有思想準(zhǔn)備，總想跨過一些程序，快點把手續(xù)辦妥，其實這些看似繁瑣的手續(xù)都是為了保護買賣雙方的權(quán)益，對買方來說，房屋檢查、產(chǎn)權(quán)調(diào)查這些中國買房中沒有的程序都是非常重要的。

就拿房屋檢查來說，當(dāng)買賣雙方在購房合約上簽字生效后，買家要做的第一件事就是請有執(zhí)照的房屋檢查師來檢查房子。檢查費由買家支付，價錢根據(jù)房價而定，房價越高檢查費越貴。正常售房時如果房子的主結(jié)構(gòu)有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其它的小問題可以要求賣家修理。有些問題是賣家必須修理的，如房屋基本結(jié)構(gòu)、地基、屋頂、供電系統(tǒng)、供排水管、冷暖設(shè)備、煙霧報警器等有故障或不工作。有些問題賣家可以不修，如墻上有洞，地板或地毯破損等等。