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　個(gè)人住房抵押貸款是房地產(chǎn)銷售中很重要的一個(gè)部分，而美國在個(gè)人住房抵押貸款這方面做的非常好，對其他國家有很好的借鑒作用。下面就給大家介紹一下美國的個(gè)人住房抵押貸款的情況。

 

美國個(gè)人住房抵押貸款是指在住房的買賣過程中，由金融機(jī)構(gòu)向買方提供購買住房的大部分資金，并以買方所購房屋作抵押，買方需履行按期償還貸款本息的義務(wù)，還款方式人多是按月償還固定數(shù)額的款項(xiàng)。由于購房者以所購房產(chǎn)作為抵押，在借貸和報(bào)保的法律關(guān)系中，無須再有第三者作為擔(dān)保人。抵押貸款合同一律采用規(guī)范的格式以明確借貸雙方的權(quán)利義務(wù)。借款人如果不按合同履行按期償還貸款的義務(wù)即構(gòu)成違約。美國的個(gè)人住房抵押貸款利率有固定利率和浮動(dòng)利率兩種，貸款期限一般在１５年到３０年之間，購房人一般要自備所購房價(jià)的２０％到３０％的購房款。如果購房人的自備款低于１５％，貸款人可以要求借款人另行購買抵押貸款保險(xiǎn)。 

　　 

　　美國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展有賴于美國房地產(chǎn)市場的高度發(fā)達(dá)和住宅的徹底商品化。據(jù)一般估計(jì)，美國住宅的自有率已達(dá)到６０％－７０％。由于美國房地產(chǎn)市場的相對穩(wěn)定，加上美國稅收優(yōu)惠政策和相對寬容的住房抵押貸款條件，對大多數(shù)美國居民而言，只要經(jīng)濟(jì)上能夠負(fù)擔(dān)，買房要比租房合算。發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場一方面對個(gè)人住房抵押貸款提出大量需求，使其不斷發(fā)展和完善，更重要的是提供了一個(gè)市場機(jī)制，使在這個(gè)市場上買賣房屋或處理抵押房產(chǎn)的價(jià)值能夠等于或接近于其在市場上真正能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值。

　　 

　　美國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展也有賴于金融業(yè)的發(fā)達(dá)。美國的住宅金融體制是一級抵押市場與二級抵押市場的高度統(tǒng)一。其中，一級市場是商業(yè)銀行、抵押銀行等金融機(jī)構(gòu)直接為借款人提供住房抵押貸款的市場，二級市場則是出售抵押貸款的市場，由專門機(jī)構(gòu)通過發(fā)行房地產(chǎn)債券為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款融通資金，并以政府的信譽(yù)為該債券進(jìn)行擔(dān)保，這有利于推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化。發(fā)達(dá)的二級市場給投資者提供了一個(gè)渠道，使住房抵押貸款和抵押貸款債券在投資者之間相對自由地流動(dòng)，使住房抵押貸款成為具有吸引力的投資手段，也保證了貸款資金的來源。如今在美國的資本市場上，住宅抵押貸款債券已經(jīng)成為僅次于政府公債的第二大債券。１９９０年３萬多億未清償?shù)淖≌�抵押貸款中，５０％以上實(shí)現(xiàn)了證券化。 

　　 

　　經(jīng)過長期實(shí)踐，美國發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)具備了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，從貸款的種類設(shè)計(jì)到具體發(fā)放的各個(gè)環(huán)節(jié)無不體現(xiàn)其對風(fēng)險(xiǎn)管理的重視。這些金融機(jī)構(gòu)還十分重視對借款人的資信調(diào)查和評估。金融機(jī)構(gòu)可以從借款人的銀行帳戶、信用卡機(jī)構(gòu)的資料中了解借款人的消費(fèi)習(xí)慣、信用歷史，并可以從借款人過去幾年的納稅申報(bào)表了解其目前的和預(yù)期的收入。金融機(jī)構(gòu)并不認(rèn)為借款人的全部或大部分收入都可以或應(yīng)當(dāng)用來償還住房貸款。事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)只用借款人收入的約三分之一作為其還款能力的依據(jù)來確定給予其貸款的額度。 

　　 

　　美國還建立了較為完善的住宅抵押貸款保險(xiǎn)制度，將抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)在幾個(gè)層次上進(jìn)行分散。其中，聯(lián)邦住宅管理局主要為居民重建、新建和購買住宅的貸款提供保險(xiǎn)；退伍軍人管理局主要為退伍軍人的個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)：聯(lián)邦儲(chǔ)蓄與貸款保險(xiǎn)公司的承保對象僅限于對住宅發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)；私人住宅抵押貸款保險(xiǎn)公司主要向購房借款人提供保險(xiǎn)，往往由金融機(jī)構(gòu)在借款合同中要求借款人向保險(xiǎn)公司投保，目的是防止抵押人出現(xiàn)意外事故而造成貸款損失。住宅抵押貸款保險(xiǎn)制度的建立，有助于減少貸款金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營住宅抵押貸款業(yè)務(wù)中所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，發(fā)達(dá)的資訊為美國發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款提供了重要的運(yùn)作手段。借款人可以利用便捷的資訊手段收集到廣泛及時(shí)的信息，以便在各金融機(jī)構(gòu)提供的多樣的住房抵押貸款服務(wù)中選擇貸款機(jī)構(gòu)和適合其需要的貸款種類。貸款機(jī)構(gòu)也可以借助于電子化的多重聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，從電腦中取得有關(guān)房地產(chǎn)市場交易的信息，以便對抵押房產(chǎn)的市值進(jìn)行更準(zhǔn)確地評估，還可以對借款人的資信狀況和經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行評估，以測定違約風(fēng)險(xiǎn)等。這些措施都有力地促進(jìn)了美國個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展。

 

以上就是對美國個(gè)人住房抵押貸款情況的介紹，希望以上信息對您有所幫助。