中國樓市經(jīng)常炒房，那么美國人是否也像中國人一樣炒房呢？和小編一起看一下吧。
美國人也炒房。房價(jià)也會(huì)暴漲，也自然會(huì)暴跌。
比如，Phoenix 地區(qū)在 2004－2006 的兩年間，漲了 100%，這當(dāng)然就是炒房的結(jié)果了。而崩盤后，已跌到峰值的不到一半。
房價(jià)漲有兩種因素，一個(gè)是投機(jī)，一個(gè)是本身的價(jià)值。
后者，只是經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，主要是由土地的供應(yīng)決定的。
比如，紐約曼哈頓，島就那么大，土地供應(yīng)被天然局限索死，當(dāng)然隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展而寸土寸金。
比如，在加州，在 70 年代以前，房價(jià)都是不高的。但是從那時(shí)起，加州開始實(shí)行很多土地保護(hù)政䇿，把大量的地以環(huán)保為由變成不能進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的環(huán)保用地�，F(xiàn)在加州有 90％ 的土地是受保護(hù)的。沒有新地，經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，人要買房，當(dāng)然只能買賣已有的土地，房價(jià)就突飛了，要跌，也有限度。
類似的，自打內(nèi)華達(dá)州在 1990 年左右有了土地限制后，它的房價(jià)也猛漲了。
對土地的限制有很多種，有不同的理由，比如環(huán)保。比如我們這里有保護(hù)地平線法（超過三層的房子要特別報(bào)批）。比如，在 Virginia 州某些地方，獨(dú)立屋要保證有相當(dāng)大的院子，好像是半公頃左右，這樣同樣的方圓里能塞進(jìn)的房子就受限了。比如 zoning，就是決定每地土地的可能用途：私人，商業(yè)。比如我家好像是 C3，就是私人住房，可出租。而前門的就是 C4，可以做私人用，也可以開店，但不能進(jìn)行具體的產(chǎn)品制造。任何土地改 zoning，就要開聽證會(huì)。
美國對土地供應(yīng)管理最松的，就是德州休斯頓，連 zoning 都沒有，隨便造。所以德州的整體房價(jià)相對經(jīng)濟(jì)水平，是非常便宜的。
不過，投機(jī)無處不在，就是在德州，80 年代也出過史上數(shù)一數(shù)二的房產(chǎn)投機(jī)崩盤事件，一次在達(dá)拉斯，一次在休斯頓。
當(dāng)然，如果經(jīng)濟(jì)不好，房價(jià)也起不來，比如 Rochester，是靠 Kodak 和 Xerrox 挺著的，但這倆一倒，整個(gè)城市的房價(jià)只有走下坡。同樣的，底特律的支柱產(chǎn)業(yè)是汽車，產(chǎn)業(yè)走下坡路，房子也走下坡。休斯頓那次，就和經(jīng)濟(jì)有關(guān)，但后來德州的能源業(yè)把經(jīng)濟(jì)給撐住了。（最近德州的房價(jià)也飛漲了，可能是頁巖氣的關(guān)系？）
關(guān)于美國房地產(chǎn)投資的解讀
我是讀經(jīng)濟(jì)學(xué)的，然后因?yàn)橹皩鹑谟信d趣，所以跟我大學(xué)的一位地產(chǎn)教授了解了一下地產(chǎn)行業(yè)。但是，我是沒有實(shí)際投資經(jīng)驗(yàn)的，只能從理論上表達(dá)個(gè)人意見。另外是，這些都是我學(xué)的美國投資角度，跟中國還是有很差別。請不要當(dāng)成專業(yè)的建議！
從一個(gè)投資者角度來說，房地產(chǎn)也只是一個(gè)能幫你賺錢的投資產(chǎn)品，跟投資股票一樣，會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的回報(bào)選擇是否購買。買地產(chǎn)的時(shí)候，專業(yè)投資者都會(huì)考慮到一個(gè)數(shù)據(jù)叫Capitalization Rate, 大概就是回報(bào)率。
給個(gè)例子，一個(gè)房子價(jià)值100萬，租金一年6萬（5000/月），然后維護(hù)費(fèi)用一年2萬（在美國有保險(xiǎn)，管理費(fèi)，地產(chǎn)稅，維修裝修費(fèi)用，等等）
營業(yè)收入＝4萬／年
這情況下，Cap Rate = 4萬/100萬 = 4% （要記住用目前價(jià)格，而不是你買時(shí)候的價(jià)格，要不然買了久就不準(zhǔn)。）
投資者就會(huì)拿這個(gè)4%跟其他投資產(chǎn)品的回報(bào)率做對比。當(dāng)然，對比時(shí)候還要考慮到其他產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越高，回報(bào)率也會(huì)跟著提升。
但你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)回報(bào)率不包括一個(gè)地產(chǎn)的升值回報(bào)，所以這是不是代表不準(zhǔn)啊。
分析一下：
升值的基本原因就是地產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值，也就是在于租金收入。如果上面例子的房升值到200萬，然后租金不變，這意味著這個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)值才2%。除非整個(gè)市場的cap rate都一樣下降了，要不然這是保持不了的。如果有得選擇的話，精明投資者會(huì)賣掉這個(gè)房子（或不買）。
哪怕你要自己住也寧愿租。換一個(gè)看法，如果你很想搬進(jìn)這個(gè)200萬／5000月租的房子，那你不如把200萬買個(gè)接近市場的4%，再用一部分的1萬收入租你喜歡的這套。
有另一個(gè)可能性就是投資者覺得租金將來會(huì)提升，因?yàn)檫@個(gè)城市發(fā)展?jié)摿艽蟆＃ㄕ惺裁从?jì)劃，或許有個(gè)很大的公司準(zhǔn)備進(jìn)城市開業(yè)。 人口多＝租金上漲）但最后還是要看cap rate（的潛力）。這是為什么在美國賣公寓人們會(huì)盡量等到租滿了、或者盡量重簽新合約（因?yàn)樵伦庖话闶峭蠞q）才拍賣。
一套房子可以很破爛，但只要cap rate 高，對一個(gè)精明的投資者就是值得的。更多情況是投資者看到租金的潛能。如果能把房子月租提高10%，那保持Cap rate的話，房價(jià)也要提高10％。（在國內(nèi)拆房再蓋新也是同一個(gè)概念）
那中國的情況是怎么樣？根據(jù)pwc會(huì)計(jì)公司的調(diào)查，中國地產(chǎn)平均caprate從2006年的6-7%跌到2014年的2-3%。想對比，美國去年的caprate 都在6-8%之間（Q2 2014 Cap Rate Trends）
這個(gè)數(shù)據(jù)是平均數(shù)，美國大城市里有些3-4%，然后中國也有比2%更底。
但總體來說，同一個(gè)收入的房子在國內(nèi)要比美國的貴兩倍以上。
那為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象呢？中國買房的具體情況我不具體了解（外國人好像不給買）但我能想起幾個(gè)原因，包括：
1. 美國租金收入要交稅，所以房東那個(gè)6%收入最后到手才3-4%（這要看個(gè)人收入多少）
2. 銀行借錢利息不一樣（一般利息越低，借錢買房就會(huì)更劃算，更多人買房價(jià)就上漲）
3. 跟文化有關(guān)。我見過中國人買房只重視周圍房子賣了多少，而不太重視附近租金多少。另外我接觸過的中國人大多數(shù)都比較注重買房，覺得租房就是虧。
4. 中國人知道外國房子便宜但貨幣的流動(dòng)有限制，要換外幣有困難。相對比，美國人如果覺得本地的地產(chǎn)不便宜，要換其他國家的貨幣簡單很多。
5. 中國‘好’房子有其他福利，包括小孩能進(jìn)的學(xué)校
6. 生活水平上漲。美國人雖然比中國人有錢，但他們這十幾年來都保持穩(wěn)定的生活水平，對于各方面的需求都穩(wěn)定下來。中國人是一年比一年有錢，所以生活中的需求都會(huì)跟著漲。
希望以上信息能給大家?guī)韼椭?/div>
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