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　　對于大部分中國客戶來說，當面臨在美國購買房屋時候，本能第一個反應(yīng)肯定是個人方式來購買，因為在我們中國，似乎也沒有比個人更好的方式來購房，也更順其自然。但是，作為一個非美國籍居民去美國購房，如何保障自己資產(chǎn)的安全以及合理的傳承，成為了眾多中國買家心中糾葛的痛。畢竟美國稅制相對復(fù)雜，法律體系也完全不一樣。當然保護資產(chǎn)的安全以及傳承涉及很多方面，本文主要集中討論購買的產(chǎn)權(quán)方式的選擇。

 

　　

　　在美國，一般來說，我們有三種購買方式：

　　

　　1. 個人 (Individual) 或者 聯(lián)名( Partnership)

　　

　　2. 公司（一般以LLC公司為主）

　　

　　3. 信托（Trust）

　　

　　相對來說，就前期費用來看公司與信托會產(chǎn)生一定的注冊費用，但長遠來看，這點注冊費用的金額并不大。

　　

　　而在具體討論用哪種方式之前，我們先要根據(jù)每個買家不同的個人情況來分析，這個分析一般根據(jù)以上三個點來權(quán)衡：

　　

　　1. 資產(chǎn)保護：簡單來說，如何保護買在您名下這個房子的安全？這個安全包含可能承受的法律訴訟，或者子女婚姻變化等等。資產(chǎn)保護對于準備長期投資出租，以及忌憚子女或者個人婚姻的風(fēng)險的人來說，是必須重點衡量的；

　　

　　2. 稅收減少：不同的購買實體，自然承擔(dān)的稅收也不一樣。美國做投資物業(yè)，主要三大稅： 持有的房產(chǎn)稅（Property tax or County Tax), 租賃的收入稅 （Income Tax), 賣房的資本增值稅（Capital Tax)，對于長期用來出租的客戶來說，稅收是個很重要的考量；

　　

　　3. 子女傳承：對于非美國籍或綠卡持有人士，并且子女也非美國籍，這種情況，傳承必須作為一個重要的思考。一個成熟的地產(chǎn)市場的房產(chǎn)投資，需要少一點投機心理，多一點穩(wěn)重的持有，時間的持有會讓財富的累積達到更大化。而長期的持有終有一天會面臨傳承的問題。如何避免在傳承過程出現(xiàn)的巨額的稅費，對于所有中國赴美買房的買家來說是一個巨大的難題；

　　

　　要完整的解析以上三點，我們得從三個角度來看這個問題：所有權(quán)，控制權(quán)，收益權(quán)，以及三種權(quán)力的傳承。簡單來說，您購買一套房子，房子在您名下，那么您具備了這套房子的所有權(quán)；您可以自由決定出租買賣，以及裝修推倒等，這叫控制權(quán)；您可以拿到買賣或者中間出租過程的金錢，叫做收益權(quán)。如果您將房子直接賣了，那么三權(quán)直接讓給他人了；如果您將房子過戶到子女名下，則稱作權(quán)力的傳承。 所有權(quán)連接的紐帶是資產(chǎn)保護，如果一樣?xùn)|西法律上是您的，別人訴訟您，您自然要準備賠償；如果一樣?xùn)|西法律上不是您的，別人無法追究，這在法律上就起到了資產(chǎn)的保護。收益權(quán)會聯(lián)系著稅務(wù)的減少，所以收益權(quán)與稅務(wù)的多少緊緊連接一起； 而控制權(quán)則決定了誰所有，誰受益，所以控制權(quán)至關(guān)重要。

　　

　　那么我們來看看究竟哪種購買方式最好：

　　

　　第一： 個人或者聯(lián)名

　　

　　所有權(quán)： 買在個人名下或者聯(lián)名購買，聯(lián)名情況下，大部分在產(chǎn)權(quán)上會標明各方持有比例（正常以50%，50%為主）。無論個人還是聯(lián)名，所有都是在人的名下。所以，假如有租客在租房過程中因為房子原因受傷訴訟您，您所有房產(chǎn)都會曝光出來，負有連帶責(zé)任，一個資產(chǎn)不夠賠，其他所有資產(chǎn)都會受到牽連。

　　

　　這里特別說到一點就是，聯(lián)名也分為兩種： Joint Tenancy與 Tenancy in Common； Joint Tenancy簡單來說，假如一方去世，產(chǎn)權(quán)自動轉(zhuǎn)移給另一方，比較適合夫妻之間； Tenancy in common則是一方去世，產(chǎn)權(quán)會轉(zhuǎn)移給一方的家人，這種模式更適合朋友或者合伙人聯(lián)名購買。

　　

　　控制權(quán)：買在個人名下，自然自己說的算；如果聯(lián)名的話，Joint Tenancy也簡單，畢竟夫妻或者一家人； Tenancy in Common根據(jù)出資比例，誰股份多，自然誰來決定租賃與買賣。

　　

　　收益權(quán)： 個人的情況，收益權(quán)屬于個人；聯(lián)名的情況下，根據(jù)股份來分配收益。

　　

　　傳承：活著時候的傳承涉及贈與稅，死亡時候的傳承涉及遺產(chǎn)稅。千萬莫低估了這兩種稅，對于持綠卡或者已經(jīng)是美國公民的人來說，可能無所謂，免稅額度高達550萬美金甚至一年比一年高，大部分人到不了這個免稅額；但對于非美國籍或者無綠卡的人士來說，這個稅上限可以到接近50%，等于您總資產(chǎn)的50%都要給政府。

　　

　　第二： 公司

　　

　　公司一般以LL公司居多，畢竟LLC不存在雙重稅率，當然，如果您完全自住，也可以考慮其他的公司形式。

　　

　　所有權(quán)： 公司所有權(quán)自然屬于公司的股東，而公司和個人不一樣，公司不是自然實體，是法律意義的實體；而LLC類型的有限責(zé)任公司，對資產(chǎn)保護作用還是顯而易見。假設(shè)出現(xiàn)租客訴訟，最多只能追究到這個公司的資產(chǎn)，而不會涉及到其他的您的資產(chǎn)。簡單來說，對于公司的訴訟，只限于公司里面。當然從另一個角度來說，假如您在外面有其他原因，您個人被訴訟了，那這種時候，因為您是這個公司的唯一股東，那么也可能會追溯到這個公司。所以公司的保護，更多限于保護您這個公司下面的問題，非公司內(nèi)的，無法保護。但對于大部分中國投資客戶來說，本人其實基本全部時間都在中國，即使有公司外的訴訟，也以在中國為主，不會牽扯到美國去；

　　

　　控制權(quán)： 如果您是公司唯一的股東，也就是公司的董事，房子在公司下面，而公司歸您控制，自然您就擁有房子的控制權(quán)；

　　

　　收益權(quán)：買在公司旗下的房子，自然收益歸屬公司，按照公司的稅法來計算稅 LLC的好處在于可以避免公司和個人的雙重稅。而您作為公司的股東，稅后收益自然歸您。針對非美國籍中國人來說，在LLC體系下，盡管表面看起來LLC的稅率比個人略高，但是更好的方便了做賬報稅，您的tax return會更加容易，收入稅在某種程度還可以得到一定的節(jié)約；

　　

　　傳承：填寫股東變更表，律師可以協(xié)助完成，最多交個幾百美金的律師費，簡單方便，成功避免了贈與稅；

　　

　　第三： 信托

　　

　　信托很多種，一般常用家庭信托為主。信托三大組成結(jié)構(gòu)： 第一，Trustee，也就是信托管理人或控制人；第二， 信托本身，Trust； 第三，受益人， Beneficiary。信托是美國頂級富人常用的一種商業(yè)工具。

　　

　　所有權(quán)：買在信托下面的資產(chǎn)的所有權(quán)歸信托本身，也就是說里面的資產(chǎn)不歸個人，也不歸公司，盡管個人和公司會成為信托的管理控制人，盡管這些資產(chǎn)名義上在個人或者公司的名下。信托里面的資產(chǎn)唯一屬于信托本身，但是信托本身不是一個商業(yè)實體，不是法律意義上的經(jīng)營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它里面的資產(chǎn)會得到很好的保護。如果您個人受到訴訟，則不可能追到里面。如果您給你孩子們住的房子在信托里面，他的婚姻出現(xiàn)問題了，這個資產(chǎn)將不會被分走。可以說在資產(chǎn)保護方面，信托甚至更優(yōu)于公司。

　　

　　控制權(quán)：信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也稱控制人。信托管理控制人可以是個人，也可以是公司。

　　

　　收益權(quán)：在信托里面的資產(chǎn)的收益歸信托本身，盡管信托需要報稅，但信托不是稅務(wù)實體，沒有稅率。信托里的收益只是暫時在里面，年終將會被分配給信托的受益人，或者留到下年，但留著需要交納不分配的處罰納稅。當受益人從信托里面獲得收入之后，加上受益人的其他收入，一塊按照個人所得稅的方法計稅。對于信托里面有很多房產(chǎn)和生意資產(chǎn)的人來說，信托是一個避稅的好工具。當然了，這里也必須強調(diào)一句，信托所能避開的稅，是針對您有大量資產(chǎn)的人，低于500萬美金以內(nèi)，或者僅僅就那么2到3套房子，并不會其到明顯避稅作用，反而添加了很多報稅的麻煩。

　　

　　傳承：信托的整個運作和分配是由信托管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由于房產(chǎn)實際上是寫在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是個人，則傳承會引起費用和麻煩。但是，如果Trustee是公司的話，那情況就會非常簡單。您可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信托，傳承信托的目的。所以，任何打算建立信托的超高凈值客戶，第一步要做的依然是注冊LLC，這一點毋庸置疑。

　　

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