舊金山灣區(qū)房價居高不下，原來與這5大因素有關?
來源：作者：北美購房網時間：2017/6/27
掃一掃，隨時看
美國房地產市場持續(xù)升溫。雖然現房短缺、價格攀升、買方搶購，人們的購房熱情依然居高不下。市場預測，2017和2018年美國房屋銷售將持續(xù)激增，或達到近十年來的高峰。
美國房市今明兩年或達近十年高峰
美國房地產經紀人協會 (NAR) 公布的報告顯示，2017年美國現房銷售量將增長3.5%，可望達到564萬單；在2018年，現房銷售量將繼續(xù)增長2.8%，有望達到580萬單。今、明兩年美國房地產銷售將達到近十多年來的高峰。
NAR 首席經濟師 Lawrence Yun 說：“隨著美國股市創(chuàng)新高，自2010年以來新增就業(yè)達到1600萬，以及消費者信心增長等因素，美國人購房的經濟能力也獲得增長。”“但是，在許多地區(qū)，房價的增長仍高出收入的增長。”
報告指，目前新建房的數量仍趕不上市場需求。預計今年新建房銷售量將增長10.7%，可望達到62萬套，高于2016年的56萬套。2018年，新建房銷售可能再增長8%，達到67萬套。
通常，新建房的售價高于現有住房，因為新建房的成本更高，其中包括土地及勞工短缺、原材料成本提高、融資要求更高等因素。NAR 預計，今年各類房產的售價都將增長5%；到2018年，售價還將增長3.5%。
高級經濟師 Joseph Kirchner 說：“面對市場房屋短期和售價提高，最終買家將不得不在購房時，放低對通勤時間及其它方面的要求。同時，建商主要把精力和資金投入中等到高價位的新建房市場，這種供求的不平衡將使收入不富裕的家庭或個人，更難買到稱心的房產。”
在部分房地產過熱的地區(qū)，由于房屋供應短缺，房價呈現兩位數增長。由于買方搶購，西雅圖部分地區(qū)的房屋增長價格已經被哄抬到超過30%。一些打算賣掉現有住房，再買入新房產的人，由于當地房價增長過高和過快，使他們在目前難以滿足自己的需求。
房地產經紀人說：“市場需求強勁，供應不足，這種狀況很瘋狂。”市場調研還發(fā)現，目前更多美國家庭選擇省吃儉用、減少度假等方式，把更多存款和收入用于購房方面。有時，人們購房的資金占去個人收入和存款的一半以上，這在之前是少見的。
有的買家為獲得面積更大一點的住房，不得不選擇在距離城市和工作更遠的郊外購房；有的人選擇縮小住房面積，但距離城市更近的地方居住。Bajuk 說，房產熱銷讓人們不得不根據自己的需求，不斷調整取舍。
房價居高不下，與這5大因素有關
數據顯示，在全美房價最高的七大城市中，除紐約外，全部集中在加州，其中排名前四的是洛杉磯、圣荷西、舊金山和圣地亞哥。經濟學家以舊金山灣區(qū)為例，來分析美國房價居高不下的原因。
近日，加州大學洛杉磯分校安德森經濟預測中心 (UCLA Anderson)，公布了2017年第三季度經濟預測報告。華裔經濟學家俞偉雄撰寫的洛杉磯房地產市場報告指出，華人居民較多可能是推高舊金山灣區(qū)房價的六大因素之一。
根據衡量房價可負擔標準的比率，數值越高就代表該地區(qū)的民眾買房越困難。全美房價可負擔標準的平均比率接近3.5，但是洛杉磯、圣荷西和舊金山都在9左右，圣地亞哥則接近8，河濱以及沙加緬度也都超過5。
從租金上看，生活在洛杉磯的居民平均要拿收入的一半以上支付房租。而舊金山、圣地亞哥的房租也超過平均月收入的40%以上。而從全美國的平均數值來看，人們則需要用不到收入的十分之三的錢就足夠交房租的了。
造成舊金山灣區(qū)房價居高不下的主要原因是房地產市場供小于求。圣荷西、舊金山等地每年有4-10萬個新工作崗位，但每年發(fā)放的新建房屋許可證卻只有1-2萬個單位。報導稱，以2017年4月，舊金山灣區(qū)（包含Napa）共340個郵編涵蓋區(qū)域的房價中位數來看，有些地區(qū)的房價中位數只要20萬美元，但有些區(qū)卻高達480萬美元。
那么，房價高低是由什么因素造成的呢？有六大方面原因造成洛杉磯房價的巨大差異。
一、房租：最常見解釋房價高低的理論，就是該房產在未來能帶來的租金收益的凈現值。
二、人力資源指數：就是說，年收入高和受教育程度高的居民，更容易在該地區(qū)創(chuàng)造好的學校，而且相對來講犯罪率較低，從而給房價帶來正面影響。
三、新房數量：新房數量供應越少，房價越高。
四、年輕人較多：25-34歲的年輕人比率越高，該地區(qū)房價相應也會被拉高。
五、亞裔人口：亞裔人口尤其是華人人口在當地居民中占有的比率，也會影響房價的高低。一般來看華人越集中的地區(qū)，越會吸引海外華人投資者來此置產，因此導致房價不斷升高。
根據2017年房價數學模型來預測發(fā)現，許多房價昂貴的地區(qū)（中位數超過200萬）增幅較小。原因在于它們實在太貴了，即使對富人而言，也望塵莫及。越來越少的美國人和外國人能買得起這么貴的房子。
據分析，由于供不應求，舊金山灣區(qū)的高房價可能還會持續(xù)下去。從宏觀經濟和經濟周期的角度來看，尤其現在利率仍舊處于歷史低點，房價可能還會持續(xù)增長。
�。▋热菡跃W絡）
本網注明“來源：北美購房網”的所有作品，版權均屬于北美購房網，未經本網授權不得轉載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者，本網將追究其相關法律責任。 凡本網注明“來源：XXX（非北美購房網）”的作品，均轉載自其它媒體，轉載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。
標簽：舊金山灣區(qū)房價居高不下，原來與這5大因素有關?
上一篇：舊金山灣區(qū)房價創(chuàng)歷史新高，搶還搶不到...
下一篇：高關稅背景下中國企業(yè)赴美建廠的必要性...
