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　　在美國房產(chǎn)的所有者每年都要為他們的房產(chǎn)交稅，另外在買賣或贈(zèng)予的交易中還要繳納聯(lián)邦稅和交易稅。這些稅在房地產(chǎn)交易中經(jīng)常是首先考慮的因素。

　　

　　一個(gè)市(city)或一個(gè)縣(county，通常幾十個(gè)市組成一個(gè)縣)最主要的財(cái)政來源是地產(chǎn)稅，地產(chǎn)稅是根據(jù)地產(chǎn)的價(jià)值而確定的稅收，每年繳納兩次。這種稅也被稱作從價(jià)稅（從價(jià)稅--根據(jù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值按比率確定的稅），所以說地稅是基于個(gè)人的承受能力而征收的，換句話說，既然有能力賣的起房自然也能付得起地稅。

 

　　

　　既然是從價(jià)稅，價(jià)從何來，加州房地產(chǎn)稅是以100%的買賣交易價(jià)格或公平的市場價(jià)格（哪個(gè)高按哪個(gè)）加上每年2%的增長為基數(shù)。 謂市場價(jià)是由縣里的估價(jià)員每年的評(píng)估而來，估價(jià)包括土地、建筑物以及用于商業(yè)活動(dòng)的動(dòng)產(chǎn)�？h估價(jià)員評(píng)估縣和市的地產(chǎn)，只有一小部分的市自己估價(jià)，例如洛杉磯縣帕薩迪納市有自己的估價(jià)部門，而舊金山很特殊，縣和市雙重評(píng)估。通常除了政府所有的物業(yè)，商業(yè)物業(yè)的有形資產(chǎn)（不包括庫存）是被征稅的，而無形資產(chǎn)比如信譽(yù)、口碑、商業(yè)機(jī)會(huì)等不征稅。縣估價(jià)員估價(jià)，縣管理委員會(huì)制定稅率，縣征收員征收地稅。沒有付清地稅的房產(chǎn)征收員有權(quán)要求拍賣收繳地稅，拍賣所得除繳納地稅外還有結(jié)余，退還給原業(yè)主。

　　

　　加州地稅稅率制定涉及到加州13號(hào)議案，加州13號(hào)議案限制了地產(chǎn)稅的稅率不能超過1%，以1975年3月1日的市場價(jià)為基準(zhǔn)，每年市場價(jià)遞增按2%計(jì)算。如果有變動(dòng)還是需要評(píng)估，比如裝修擴(kuò)建等，1975年以后興建的房屋要加上累計(jì)到當(dāng)年的市場價(jià)差值。不過不同的地區(qū)由于公眾的投票表決稅率有所不同，但迫于13號(hào)議案稅率變化不大。

　　

　　城市發(fā)展需要錢，于是一系列的五花八門的和地產(chǎn)稅有關(guān)的特殊稅就出現(xiàn)了，這些稅在房產(chǎn)買賣中必須公開不得隱瞞。何為特殊稅，特殊稅是由市議會(huì)(city council)或縣管理委員會(huì)(county board of Supervisors)確定經(jīng)公投表決，為了特殊的市政建設(shè)而征收的稅，例如修建道路、污水道、灌溉或雨水道等。征收特殊稅的辦公室被稱作特殊評(píng)估區(qū)委員會(huì)(Special Assessment District Board)，根據(jù)州法律任何自治市或縣均可建立這樣的委員會(huì)征收特殊稅。就像一種規(guī)矩每個(gè)區(qū)會(huì)發(fā)行自己的債卷去資助那些建設(shè)和修繕，例如供水系統(tǒng)、停車場、路燈以及其他各種市政設(shè)施，同時(shí)區(qū)委員會(huì)征收所有土地上的特殊稅來償還通過債卷借來的錢。這樣這些稅就組成了一種土地上抵押權(quán)(Liens)直到付完，區(qū)委員會(huì)有權(quán)優(yōu)先于其他私人抵押的拍賣，也就是說拍賣款首先償還地產(chǎn)稅和特殊稅。

　　

　　街道建設(shè)1911法案(Street Improvement Act of 1911)是一種特殊稅，發(fā)展商只能通過此法案建設(shè)街道和污水系統(tǒng)，不能購置土地。

　　

　　Melo-Roos Liens 是另一種形式的債卷，Mello-Roos Community Act (法案) 可以使市政府繞開加州13號(hào)議案的限制征收地稅用于市政建設(shè)和維護(hù)，在地稅賬單中顯示為一種特殊稅。這對(duì)發(fā)展商是個(gè)福利，他們可以得到財(cái)務(wù)支持，市政府也不必?fù)?dān)心13號(hào)議案的限制，同時(shí)如果發(fā)展商的項(xiàng)目出現(xiàn)問題，市政府也可合理合法拍賣他們的地產(chǎn)。

　　

　　特殊稅在房產(chǎn)買賣中必須公開不得隱瞞

　　

　　在加州地產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)移，根據(jù)60號(hào)和90議案在以下情況中房主可以將13號(hào)議案中規(guī)定的基本地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到新購房產(chǎn)中：房主年齡在55歲以上；在原有房產(chǎn)賣掉兩年之內(nèi)；新購置房產(chǎn)價(jià)值等于或小于原有房產(chǎn)；新房購置必須在同一縣或被指定的縣。同時(shí)60號(hào)和90議案也允許“空穴”老人為了和自己的子女小家庭一起居住，以基本地稅購買一處臥室多的大房產(chǎn)，不過僅此一次機(jī)會(huì)。

　　

　　加州地產(chǎn)稅還有一些豁免條款，房主自住房有$7000的估價(jià)免除，也就是估價(jià)減掉$7000為征稅價(jià)，按1%計(jì)算免除僅僅$70。每年的三月一日是房主的主要居住房即可滿足今年的免除條款，并且所有個(gè)人財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)）免除征稅。對(duì)于老年人和殘疾人可享受地稅緩解法律條款，62歲以上（按一月一日計(jì)）年收入不足$12,000的老人以及殘疾人均可為自住房申請(qǐng)當(dāng)年（財(cái)政年度）的地稅折扣，不管他們是業(yè)主還是租客，免除具體額度由每人具體情況確定。62歲以上年收入低于$24,000的或殘疾的自住房主還可以申請(qǐng)延期付地產(chǎn)稅，這個(gè)延期計(jì)劃可以為他們提供一種選擇，付全部還是付一部分的地產(chǎn)稅，未付部分就會(huì)變成一個(gè)抵押權(quán)在房產(chǎn)上，事實(shí)上這個(gè)特殊的可緩解房主稅務(wù)壓力的抵押權(quán)通常一直持續(xù)到房主去世。

　　

　　在加州任何一位在戰(zhàn)爭中服役的退伍軍人均可享受$4000估價(jià)免除（限一棟征稅房產(chǎn)），這個(gè)免除還適用于死去軍人的遺孀、母親或退休的父親。對(duì)單身的退伍軍人最高估價(jià)免除$5000，結(jié)婚的退伍軍人$10,000，殘疾的退伍軍人可達(dá)$100,000。

　　

　　在加州有些房地產(chǎn)是全部或部分免稅的，所有聯(lián)邦政府、州政府、縣政府和市政府的財(cái)產(chǎn)全部免稅。對(duì)于聯(lián)邦政府來說是個(gè)巨大的利益，他們擁有45%的加州土地，東部的州就好很多，因?yàn)樗麄儍H占有10%。租用政府土地并享有開采石油和天然氣權(quán)利的承租人不享受免稅。加州的自然公園州立公園的土地是免稅的，農(nóng)場里未成熟的莊稼、小果樹、未成熟的木材和小葡萄藤50%免稅。用于宗教、慈善、醫(yī)療或教育非營利機(jī)構(gòu)是全部免稅的。

　　

　　如果有人認(rèn)為他的地產(chǎn)估價(jià)不正確可以上訴到地產(chǎn)所在地的公平委員會(huì)（Board of Equalization，縣地產(chǎn)評(píng)估上訴委員會(huì)），大多數(shù)縣受理時(shí)間為每年的7月2日到8月26日之間。經(jīng)過委員會(huì)考慮也許會(huì)降低估價(jià)，也許會(huì)提高估價(jià)或是從新評(píng)估。在一些小縣，縣管理委員會(huì)（County Board of Supervisors）替代了公平委員會(huì)受理上訴，而有些大的縣專設(shè)有稅務(wù)上訴委員會(huì)（Tax Appeals Board）。這些政府機(jī)構(gòu)只是對(duì)單個(gè)地產(chǎn)的評(píng)估做出判定，沒有決定稅率的權(quán)利。

　　

　　每年6月8日之前縣地產(chǎn)稅征收員會(huì)公布未付地稅的地產(chǎn)，這也是該地產(chǎn)預(yù)拍賣的通知單。嚴(yán)格地說這只是一次警告（Book Sale），是一個(gè)為期五年贖回的開始。在五年之內(nèi)地產(chǎn)稅不能償還，地產(chǎn)歸政府暫時(shí)所有。拖欠包括地產(chǎn)稅、利息、費(fèi)用和罰款，如果業(yè)主不能一次付清，可以按五年分期付款。征收員會(huì)出具收據(jù)（Certificate of Redemption）用于證明地稅已付。

　　

　　如果五年之后地稅沒有付清地產(chǎn)歸政府暫時(shí)所有并進(jìn)入拍賣程序。自住房的房主將被驅(qū)逐，而商業(yè)物業(yè)的房客按租約繼續(xù)居住，政府只是追討所欠地稅不能將物業(yè)據(jù)為己有。在公共拍賣會(huì)上只要沒有賣出，原業(yè)主都可以償還所欠贖回房產(chǎn)�？h地稅征收員在公開拍賣會(huì)上將地產(chǎn)賣給出價(jià)最高的買主，或是委托地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理拍賣，最低起拍價(jià)由征收員制定并由縣管理委員會(huì)批準(zhǔn)認(rèn)可。所有這樣的拍賣會(huì)都是現(xiàn)金交易，不接受地產(chǎn)抵押貸款。購買者將得到一個(gè)地稅拍賣轉(zhuǎn)讓契約，對(duì)于地稅拍賣的地產(chǎn)大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司會(huì)在一年以后提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。為避免意外購買者一般是通過法庭判決明確產(chǎn)權(quán)。比較常見的是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的代理拍賣，經(jīng)紀(jì)人（Listing Agent）通過網(wǎng)站公布信息和參觀日（Open house），以及遞交Offer的截至日期。買家可通過自己的經(jīng)紀(jì)人（Selling Agent）填寫Offer報(bào)價(jià)，也可直接委托Listing Agent 報(bào)價(jià)，經(jīng)過Listing Agent 的匯集和縣征收員的協(xié)商確認(rèn)一家中標(biāo)買家，隨后在網(wǎng)上公布法庭開庭時(shí)間地點(diǎn)，在法庭上所有買家還有一次競標(biāo)機(jī)會(huì)，避免了暗箱操作。

　　

　　在加州交易稅（Documentary Transfer Tax）是房產(chǎn)交易時(shí)付的稅， 這個(gè)稅率每個(gè)城市不同，有的城市沒有這個(gè)稅。所有您買賣房屋之前， 要詢問清楚。 這個(gè)交易稅一般由賣家承擔(dān)，由過戶公司（Escrow）在過戶時(shí)扣除。根據(jù)加州法律交易稅歸縣政府所有，在大多數(shù)地區(qū)縣政府收集交易稅并分一半給交易地產(chǎn)所在地的市政府。在縣登記辦公室（County recorder’s office）登記的交易稅也說明了這個(gè)交易的結(jié)束，人們可以通過這些登記信息推算出原房產(chǎn)的交易價(jià)格。

　　

　　聯(lián)邦政府征收贈(zèng)與和遺產(chǎn)稅，生前的是贈(zèng)與稅（Federal Gift Tax），過世的是遺產(chǎn)稅（Federal Estate Tax）。 生前贈(zèng)與可以逃避遺產(chǎn)稅，同時(shí)要避免贈(zèng)與稅，可以將財(cái)產(chǎn)每年贈(zèng)與一部分。例如每年給女兒和兒子各房產(chǎn)的1/30，15年贈(zèng)與完整棟房產(chǎn)。一個(gè)家庭（夫婦）將財(cái)產(chǎn)作為禮物贈(zèng)與另外的個(gè)人，不管是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，超過一定額度將被征稅。目前聯(lián)邦贈(zèng)與稅法規(guī)定的額度是每年$11,000，這個(gè)數(shù)字每年遞增。每一位美國居民都將被征收遺產(chǎn)稅，和贈(zèng)與稅相似超過一定額度將被征稅，2004年是$1,500,000，2006年是$2,000,000，逐年增加，也許是經(jīng)濟(jì)衰退的原因到2010年撤銷了遺產(chǎn)稅，2012年可能又回復(fù)了。加州政府自1982年6月8日廢除了贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅至今，所以州政府不征收這兩種稅。