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       2008年美國房地產(chǎn)市場泡沫的破裂，信貸環(huán)境出現(xiàn)惡化，最終導(dǎo)致了歷史上最嚴(yán)重的金融地產(chǎn)危機(jī)。很多人認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場前景堪憂，未來無法預(yù)測；也有人堅信美國的經(jīng)濟(jì)實力與世界第一強(qiáng)國的地位定能使房地產(chǎn)市場回暖。那美國房地產(chǎn)市場的未來到底會如何呢？我們知道預(yù)測未來最有效的方法之一便是回顧歷史，下文我們將通過回顧美國將近50年來的實際交易的房產(chǎn)均價，來探索美國房地產(chǎn)市場的規(guī)律和趨勢。


      1963年 -  2011年美國房屋平均成交價格走勢圖

      根據(jù)官方數(shù)據(jù)，自1963年至2011年第四季度，美國實際成交房價上漲了近14倍；與2007年的頂峰相比更上漲了16.7倍；至今47年間平均每年上漲5.9%（房屋成交價漲幅，未剔除通脹）。如圖可見，美國房產(chǎn)價格小波動不斷，大趨勢則穩(wěn)定上漲。從1963年至今，共有四次大的房地產(chǎn)危機(jī)，亦稱為“市場調(diào)整期”。應(yīng)該說美國房地產(chǎn)市場每一次的市場調(diào)整期都與美國甚至世界經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)。

      1969年，由于美國越南戰(zhàn)爭、阿拉伯國家大幅提高油價以及禁運(yùn)石油，美國爆發(fā)了第二次世界大戰(zhàn)以后第5次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%，房產(chǎn)市場價格下跌，于是“第一次房地產(chǎn)危機(jī)”開始了。而“壞景不長”，1972年房價觸底反彈，之后很快回到經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前水平，并且開始了開始數(shù)年的大幅上漲。

      直到1981年，80年代世界第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，世界各國發(fā)生嚴(yán)重的滯漲（Stagflation），美國失業(yè)率大增，“第二次房地產(chǎn)危機(jī)”爆發(fā)了。住房抵押貸款利率高達(dá)18%，一級借貸利率高達(dá)22%。人們對市場充滿了消極的態(tài)度，認(rèn)為近10年房價都難以回升，于是，房產(chǎn)交易量大幅縮水。但事實上，僅過去兩年房價便又回到了上升的軌道。

      時隔十年，由于全國性的商業(yè)房產(chǎn)投資過剩，美國房地產(chǎn)市場于1991年又爆發(fā)了一次小規(guī)模的房產(chǎn)市場波動，也就是“第三次房地產(chǎn)危機(jī)”。但其影響力相對較小，對于住宅市場，僅加州等地受到影響。之后，自1993年起，美國房地產(chǎn)市場開始了十幾年的繁榮期。

      在2006年左右房價達(dá)到高峰后，美國爆發(fā)了一次近50年最轟動的金融地產(chǎn)危機(jī)，同時也觸發(fā)了規(guī)模最大的這 “第四次房地產(chǎn)危機(jī)”。由于房價的飆升導(dǎo)致需求量的下降，銀行為了刺激需求放寬了貸款門檻，取消贖回權(quán)比例上升，銀行沒收了越來越多的房產(chǎn)；2008年次貸危機(jī)爆發(fā)，越來越多的人無法再負(fù)擔(dān)房屋的貸款，只好低價將房屋出售，或是被銀行收回后以很低的價格拋售。據(jù)統(tǒng)計，2008年，美國整體房價下跌近20%，部分地區(qū)達(dá)40-50%。這一場美國房地產(chǎn)市場的崩潰持續(xù)了近4年，直至2009年5月開始，標(biāo)準(zhǔn)普爾的房地產(chǎn)季度報告帶來了令人鼓舞的消息：美國總體房價開始回升！

      47年的歷史數(shù)據(jù)體現(xiàn)了一些房產(chǎn)市場的幾條基本規(guī)律：

(1)  12年周期：美國房產(chǎn)市場大約相隔12年左右有一次大的市場調(diào)整期。

(2)  3年調(diào)整期：市場調(diào)整周期持續(xù)大約3年，這期間美國房價會有較大的波動、下滑。

(3)  6%長期自然增長：每次地產(chǎn)危機(jī)后無一例外會迎來新一輪的房產(chǎn)增長，但突破自然增長比率的短期繁榮最終會在長期內(nèi)回歸理性。

      長期來看，美國房產(chǎn)市場有著穩(wěn)定的回報，只要不在地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的市場底部出售，虧錢還并非易事。如今，我們正處于上一次價格調(diào)整期的末尾，部分市場如加州等地的房價已脫離谷底，開始逐漸回到上升的軌道。