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美國大部分投資項目都向非美國居民開放，所以有沒有綠卡不影響。

沒有綠卡也是能夠貸款的，并且由于貸款增加了杠桿，用好了還能提高投資收益。

首先，我們要確定的一點是買房是一個投資行為，對于投資來講，要根據(jù)其他因素，即你的投資目的、投資時間點和個人需要去判斷，而不是看移民前后來決定。

沒有區(qū)別，稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同，基本沒太大的區(qū)別。

之前已經(jīng)提到，移民前或移民后買房是沒有區(qū)別的。但如果要貸款，就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。

匯豐銀行，工行，華美銀行，國泰銀行等都是可以的。

目前美國整體利率比較低，利率大多數(shù)在百分之三點幾。但具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會低一些，7年稍微高一點，15年就更高了。

用公司或個人名義買房，主要是看對責任的限定。如用公司來買房，可能需要報公司的稅表，同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人，報稅就會簡單一些。

有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒有移民，沒有綠卡，那么每個銀行能貸到的數(shù)目不同，但大多數(shù)都在50%到60%。

美國買房到賣房，涉及到的美國稅費較多，想要達到省稅增加投資回報的目的，就要仔細了解這些法律法規(guī)。提前咨詢，仔細規(guī)劃，是投資美國房產(chǎn)的必修課。

從下面4方面來講：

1.對自住房來講，可以充分利用免稅額的機制。比如有的朋友在房地產(chǎn)上升的時期，一旦這個房子有足夠的增值，每兩三年就會換一次房子，這樣倒騰幾次以后，免稅的幾十萬，就會這么省出來了。

2.對投資房，利用一個1031置換條款。舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內(nèi)找到另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過戶，那么第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。

3.投資人沒有綠卡，但子女有，又想將房產(chǎn)贈與子女。如果投資人想要將房產(chǎn)贈與子女，千萬不要直接贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元。正確做法應該是將房產(chǎn)賣掉，將存款贈與子女，由于存款是無形資產(chǎn)，外國人把無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)贈美國人是沒有贈與稅的。

4.對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣，過世后贈與子女，子女可以免交這個增值稅。例如父母買了一棟房子，花費50萬，過世的時候，這個房子漲到了200萬，如果孩子拿到這一棟房子以后，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產(chǎn)里面，所以我們避了贈與稅，同時要特別注意一下遺產(chǎn)稅的問題。

外國人在美國遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產(chǎn)稅高達40%，如果在9個月內(nèi)沒有補齊這40%的遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)將在9個月內(nèi)被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產(chǎn)稅。這里有個解決方案就是，在購買美國的房產(chǎn)的時候，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)可以留下來從容處理。

1.美國的房產(chǎn)上通常是沒有收益人的，如不幸意外過世，由誰繼承？

解決的方案是要做一個生前信托，一旦有意外，生前信托的條款里面指名了誰為受益人，這就避免了費時、費錢的法庭認證的程序。

2.買房時，用公司的名義還是個人名義去買房？

公司和個人買房的區(qū)別在于，如果是用公司來買房，責任就限定在公司里面，不會跟個人其他資產(chǎn)交割在一起。如果有兩棟房產(chǎn)你都放到一個有限責任公司，你其實是把這個責任并在了一起，并沒有達到分割這個責任的目的。

如果在美國投資很多棟房產(chǎn)，如果每一棟房產(chǎn)都放到一個公司的名下，整個公司成立的費用，報稅的費用和申報的手續(xù)就變得十分的復雜，同時如果房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬免稅的額度，所以是不是適合用公司買，還是用個人買，要根據(jù)每個人的不同情況而定。