美國的房價也是跟人口分布相關(guān)，一般而言，東西兩岸，主要是紐約及周邊的城市，還有加州貴一點，中間地區(qū)便宜。除了人口之外，還有一個原因就是美國幾乎人人有車，這讓每個人的生活范圍擴大了很多，買房時候的選擇余地也很多。
美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。
但是這些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中國人熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外面路上一點響動都沒有，自然也沒有什么豐富的。很多剛來美國的時候，感覺總算清凈了，但是沒過幾個月，就開始無聊了。而事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。
這里稍微說一句題外話，美國之所以形成這樣的城市格局，說到底是自由經(jīng)濟社會體中，資源自由配置的結(jié)果。不想我們，一個大項目建在哪里要發(fā)改委說了算。美國都是大企業(yè)主導(dǎo)，企業(yè)覺得這個地方低價便宜、交通便利，就來這里設(shè)廠，可能一下子能涌進1-2萬人口，城市便慢慢發(fā)展起來。
美國是一個大企業(yè)主導(dǎo)的城市，因此每個城市幾乎大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy；買衣服，都去GAP；買鞋子，都去Nike……這些大企業(yè)幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當?shù)氐膯T工。再加上電信、銀行，小城市里的美國人有很大比例都是在這些大企業(yè)工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構(gòu)成了美國所謂的中產(chǎn)階級。
有一些地方，可能是某個企業(yè)的總部，或者是某個行業(yè)的云集之地。比如底特律，三大汽車巨頭都在那里。這就帶來了大量的就業(yè)。但是現(xiàn)在汽車工業(yè)不景氣，大量裁員；加之底特律所在的五大湖區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)優(yōu)勢已不在，過去的幾十年里，人口少了將近一半，很多房子都荒廢掉。
除了這些大企業(yè)，還有一些所謂的small business,很多都是買賣二手車，修修下水道，或者開個餐廳之類的。這就是美國的中小型城市的主要生活方式。
大部分人在沃爾瑪這樣的企業(yè)工作。一年收入大概3-4萬，除去稅和保險，一年也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當?shù)鼐陀蟹孔樱虼速I房的需求都沒那么強烈。而且美國的房子，很多都是幾十年、甚至上百年的。我們論壇上看美國的房子簡直跟畫一樣，其實現(xiàn)實都沒那漂亮。走進一看都很舊。所以要經(jīng)常維護，把外皮換一下，在內(nèi)部重新裝修一下，這些都涉及到費用。
所以這些美國城市和中國內(nèi)地的很多縣城差不多，年輕人能跑的，有能力跑的都會跑到大城市里去看看，畢竟自家門口的生活也是很無聊的。而大部分的美國人可能就這樣度過了一生。所以我們看美國的電視，老美很多喜歡談他們高中時候如何如何，大學時候如何如何，因為他們也就只有這些東西值得回憶，剩下的大部分時間都是在重復(fù)同樣的工作。
但是與中國不同的是，美國人如果有一份工作，比如在沃爾瑪做個收銀的，或者在肯德基做漢堡的，一個月到手可能也就2000刀，甚至還不到，但是基本生活都可以保證——有房住、有車開、還能每年坐飛機去旅游幾次。所以對美國人而言，最可怕的事情莫過于失業(yè)，一旦事業(yè)，完了，什么都沒了。
所以你說10幾萬的房子，住在這樣的小城市里面，生活是很安逸的，買房的壓力不大不小。這其實跟中國一些小城鎮(zhèn)的生活水平差不多。注意，我這里只是說城鎮(zhèn)，中國住在城鎮(zhèn)的人，收入不見得高，但是只要有工作，生活還是有保障的，當然不是每個人都能夠像美國人一樣買得起車的（這個問題以后再談）。中國苦主要是苦在農(nóng)民身上。
此外，還要再強調(diào)一點，中國人買房以新房為主（一些大城市除外）。但是美國的房子基本上都是二手房。像堪薩斯和底特律這樣的城市，人口基本上很穩(wěn)定甚至在減少，沒有大規(guī)模的住房建設(shè)。買的也都是老房子，你搬進去，可能要把地板重新?lián)Q過、把家具更新過、把墻重新刷過，這些都有成本在里面。如果是上家賣掉之前弄好的，成本也就會加在房價上。
不同的事，西雅圖有個有錢的大款——微軟。一個這樣的企業(yè)入駐某個城市，基本上可以改變這個城市。要不怎么說美國是大企業(yè)主導(dǎo)的國家。微軟在西雅圖的周邊的一個區(qū)，自從微軟幾十年前入駐這個區(qū)之后，這個區(qū)就迅速發(fā)展起來。首先是房價飆升，微軟有幾萬個人在西雅圖工作，幾萬人涌入這個城市，而且都是高消費群體，自然能夠帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。
順便插一句，美國人給員工工資基本上還是一分錢一分貨的。什么樣行業(yè)工資高？工資高的基本上多是有技術(shù)含量的行業(yè)，比如醫(yī)生、律師、金融、技術(shù)。當然律師和金融可以看作例外，因為美國就是這些人在領(lǐng)導(dǎo)的。總之，在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務(wù)員，但是前段時間新聞?wù)f，也就3萬多一年，為什么��？技術(shù)含量不高。
再回到西雅圖，微軟進來以后房價就飆升了。加上地理位置好——靠海，有炒作的價值，所以比一般的二線城市要高很多。但是本地人也沒什么抱怨。因為自家的房子都是在升值了,尤其在過去的今年。數(shù)據(jù)顯示，西雅圖房價的中間數(shù)從1989年的22.1萬飆到2006年的最高時候的 44.7萬（17年才翻番，在中國看來毛毛雨）。但是現(xiàn)在金融危機又給打回去了，中間數(shù)跌倒34萬。如果你是微軟的工程師，一年有10萬收入，稅和保險大概占到1/3，到手6-7萬，一年可以存4-5萬，那么大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這只是中國人思維，美國人可能存不下這么多——美國人看來，房子一定要租好的，旅游是不能省的，DVD都是要買正版的。
當然不是人人都是能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你是在新巴克做服務(wù)員，也就還是在3-5萬收入的范圍。那么要買西雅圖的房子的話，壓力就大很多了。
我那西雅圖的哥們，父母在西雅圖有2套房子。父親是修下水道的，在美國屬于高科技，高收入的。老媽什么都不干，家庭主婦。照例說日子過得挺滋潤的。但是哥們不要呆在西雅圖，跑到洛杉磯去上學，畢業(yè)后留在洛杉磯工作。為什么？洛杉磯花花世界呀！西雅圖比起來就差一個檔次了。
那哥們讀是是洛杉磯的私立大學，四年本科學費加生活費大概要20萬美金，這不是一個小數(shù)目的啊。這哥們拿了點獎學金，但是杯水車薪，所以只好父母給。把他修下水道的父親的積蓄全摳出來了。
這里順便說一下美國教育。相比房價，教育對美國人來說是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學，此外，還有一些學校不是常青藤，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔次，排名前20的算一個檔次，相當于我們的北大清華。但是我們13億人口才北大、清華兩所學校，美國4 億人口就有20所好大學。所以進這些學校要比我們?nèi)菀缀脦资�。美國人稍微能讀點數(shù)的，稍微有點錢的，都是想擠進這20個學校。這20個學校四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。
這20個學校之后是州立學校，每個州1-2所。構(gòu)成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，只要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。其實想想也不奇怪，前面已經(jīng)有20所大學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州系統(tǒng)的這10所大學，一年學費大概 7000-8000。要更便宜的，是社區(qū)大學，一年只要幾百塊錢。當然也是一分錢一分貨。
回到那西雅圖的哥們身上。好歹家里資助，不用去貸款讀書。四年大學畢業(yè)，找工作吧。難找，洛杉磯人多了啊。美國的大學生比中國還多。好歹找到一份工作，在一個也是500強的企業(yè)里做銷售，一年4-5萬。你看到這里就會疑問。20萬私立名牌大學出來在洛杉磯才4-5萬，高中畢業(yè)在堪薩斯超市收銀也有3-4萬。這讀大學干嘛？但是事實就是如此，所以很多美國人（尤其是老黑老墨），都不上大學。17、18歲就去端盤子了。這點美國跟歐洲不同，美國人的大學升學率其實比歐洲要低很多。這樣同時說明了一個問題，美國所謂的中產(chǎn)階級其實是龐大的群體，不管你是干什么的，只要是中間80%的人群，收入都在這個范圍內(nèi)，不會因為職業(yè)和地區(qū)有太大的區(qū)別。
那哥們好歹還是找到工作了。一個月到手也就3000。房租1000。吃飯美國到是挺便宜，一個月500快打發(fā)了。還有車，美國車雖說便宜，但是一輛看上去還是很新的二手車好歹也要一萬，新車至少兩萬。這點收入顯然是不夠?qū)Ω兜摹?/div>
更別提房子了，美國第二大城市洛杉磯的房子中間價40萬。對剛畢業(yè)的大學生而言，也是一個大數(shù)目。這個我明天再說。
今天說說洛杉磯。洛杉磯是美國第二大城市，很多人以為應(yīng)該高樓林立。但是事實上，洛杉磯的高樓沒有幾幢，更大面積的地方是小樓。這里有很多原因。有的說是洛杉磯處于地震帶，不宜建高樓；有的說美國人本來就不喜歡高樓，洛杉磯有的是地，自然都建小樓了。
的確，洛杉磯是個巨大的城市，加上周邊的區(qū)縣。如果以每小時100公里速度開車的話，從東到西要一個小時，從北到南也要一個小時。估計有北京天津連起來那么大一片。
和國內(nèi)城市不同，國內(nèi)城市基本上是環(huán)形結(jié)構(gòu)，天安門、人民廣場就是中心，以此為圓心畫圓，越靠近圓心地段越好，生活越方便，人氣越足；越往外越鄉(xiāng)下。而洛杉磯更多的是塊狀結(jié)構(gòu)。每個區(qū)定位不同，而且好區(qū)壞區(qū)交錯在一起。所以具體到房價，也不能一概而論。
有一些好區(qū)，比如好萊塢，比如比佛利，比如靠海的santa monica，房價動不動就是上百萬，幾百萬幾千萬也不少見。這不在我們普通人考慮的范圍內(nèi)。
美國人買房通常要比中國人玩幾年，基本上等結(jié)婚有小孩后才買房。這并不是說美國人買不起房，而是他們的生活和消費方式跟中國人不一樣。而是很多美國人喜歡有多少錢花多少錢，生活的質(zhì)量是第一位的。我一個哥們，小年輕，在Google工作，在美國也算高薪了。前段時間忽然辭職不干了。問他什么原因，說是每天寫程序無聊，反正現(xiàn)在手頭有點積蓄了，想去歐洲玩玩，結(jié)果就這么去歐洲玩了三個月。這在中國人看來，簡直是腦子進水了。
回到洛杉磯的房價上，總體而言，在洛杉磯買房要比在美國的二線城市貴很多，但是選擇余地同樣還是大很多。如果是個年輕人，您首先可以買公寓，美國人叫 condo，相當于中國的商品房。這里是洛杉磯的市中心金融區(qū)為例，一個算比較新的公寓樓售價30-40萬美元，面積在70-150平米不等。對照美國人均4-5萬的收入，這個價格其實算高了，但是對照中國的房價收入比，要便宜很多。
但是美國人其實買condo的不多，這些房子大多是用來投資出租的。租戶一般都是在該區(qū)域工作的年輕人。如果要成家買房，美國人一般都是買house，也就是帶院子的獨立小樓。
上面說過，洛杉磯是個巨無霸，再加上有車，因此買房的選擇余地會很大。這里舉幾個日子。
我剛到美國的時候，是在學校邊上租房子。我們的學校靠近市中心。市中心在洛杉磯算是地理位置的市中心，但是論檔次最多是中等區(qū)域。市中心白天有人在高樓里上班，晚上回家，大街上只剩下流浪漢睡覺。周邊的區(qū)域也是亞非拉人民多。因此除了交通便利，沒其他優(yōu)勢。我租的是學校附近的一個樓，幾十年的房子了，外面破得很。因為靠近學校，房東專門用來放租，因此把這個樓閣成獨立的12個房子，租給12個房客，每個人一個月收600美元。一個月7200美元，一年八九萬。這個樓在10年前大概60萬美元，06年最高的時候漲到100萬美元。現(xiàn)在又回到60、70萬的樣子。就普通居民而言，很少會在這亞非拉人民聚居的區(qū)域買房，買了也是為了投資。但是售租比在這里還是有參考價值的。不過這個房東算會做生意的，一般同樣大小的房子，結(jié)構(gòu)沒有像它這么好，最多可能只租一般的價格。
中國人住的比較多的幾個區(qū)房價可能稍微便宜一點，在40-50萬這樣。很多都是一層樓的房子（這個無所謂，反正足夠住了）。
而稍微好一點的房子，比如pasadena就是白人聚居的區(qū)，很多有錢的中國人就住在那里，環(huán)境要好很多，房價大概就接近了100萬。
前面說過的話hollywood, santa monica幾個區(qū)，也是有同樣100萬左右的房子，但是面積要小很多，院子也沒那么大。沒辦法，地段好。
洛杉磯房子的均價現(xiàn)在是40萬左右，那么40萬以下的房子都在哪里？其實這些便宜房子都在洛杉磯很外延的地方。過去幾年，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是造城運動。但是美國不像中國，無法拆遷。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉磯外延烏壓壓一片全市房子。再往外可能就是牛場了。這些房子都很新，而且款式也差不多。但是沒有人氣，賣不出去�，F(xiàn)在價格跌到20萬，也沒人買。因為畢竟工作不方便，雖然房子是便宜，但是每天開車來回要兩個小時，實在不是什么太好的選擇。
所以有時候，有人就拿這些房子來忽悠國內(nèi)的大款。希望他們?nèi)ベI，其實都是不好賣的。美國的房地產(chǎn)泡沫也主要來自于這些區(qū)域。像好萊塢一帶的房子，一直都是很堅挺的。
我在洛杉磯認識了至少一百號老美。但是在洛杉磯出生、在洛杉磯上學、在洛杉磯工作，從來沒有離開過洛杉磯的本地人不超過10個。可以想見，這個城市有多少外來人口。當然這還有歷史原因，洛杉磯總共才100多年的歷史，任何一個人往上數(shù)幾代都是外地人，這點倒是和上海挺像的。
有那么多年輕人涌進這個城市，而且都是沒有家產(chǎn)的年輕人，他們需要買房，而房價又貴。這些年輕人到底在洛杉磯是怎么樣生存的？最后能不能站穩(wěn)腳跟？這個問題要分幾個層次來才能講清楚。
首先，涌進這個城市的人五花八門。其中很大一部分人墨西哥人和其他亞非拉底層人民。以墨西哥為例，墨西哥是一個跟中國一個水平線的老大難。是個墨西哥人都想來美國。好在墨西哥跟美國有著漫長的邊境下，因此挖地道也好，翻墻也好，能來的都來的，而且拖家?guī)Э诘膩砹�。美國�?00萬非法移民，絕大多數(shù)都是老墨。而洛杉磯是離墨西哥最近的城市之一，因此很多老墨都在這里安營扎寨了。墨西哥人吃苦耐勞，幾乎所有臟活累活全是他們包了。以前我們嘲笑中國的留學生，在美國窮死了只好去餐館刷盤子。這個其實都是以前的事情了�，F(xiàn)在不少中餐館的廚房里是老墨在打雜，宮保雞丁做的很地道。而且還會用中文說你好，謝謝，發(fā)音還很地道。
總之，老墨對生活要求不高，只要有分工作就滿足了。到時候再翻墻爬地道回家蓋房子娶老婆去。因此除了少數(shù)混得好的，以老墨為代表的亞非拉人民很少在洛杉磯買房的能力。
這里插一句，美國政府對這 500萬非法移民也是睜一只眼閉一只眼。美國也不能沒有他們。把他們都趕走了，誰來干臟活累活。更何況他們的工錢都很低，老板們愿意用他們，只是表面上裝傻。
所以在洛杉磯，你去沃爾瑪，工作人員清一色的老墨老黑。只有在堪薩斯城，沃爾瑪才是白人當服務(wù)員。
那么白人在洛杉磯干啥？很簡單，不干臟活累活就當白領(lǐng)了，而且很多都是從事藝術(shù)相關(guān)的工作。畢竟這是洛杉磯，這是好萊塢。很多白人就是沖這這個跑到洛杉磯來了。
我的不少白人朋友，都是干點跟藝術(shù)相關(guān)的工作。有寫小說的、有寫劇本的、也有當演員的、彈吉他的、唱歌的、搞攝影的。如果是個中國人，你20出點頭喜歡這個還算正常，如果到了30歲，還在搞這些，而且沒搞出什么名堂來，那就早點洗洗睡好了。畢竟不是每個人都是能成為阿湯哥的。但是美國人似乎比中國人更執(zhí)著。30多歲了，40多歲了，沒買房子，卻依然在搞這些的還是大有人在。這是一個群體，類似于我們的北漂一族，沒房。
另外一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處于30歲左右的年紀，還沒有小孩。哪里找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯，呆了幾年，在芝加哥有更好的工作了， 就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章，把這群人叫做Odyssey，就是希臘史詩中的《奧德賽》，到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性，不屬于洛杉磯專用的現(xiàn)象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。
這里可以看出美國人在買房上和中國人一個很大的差別，就是他們覺得閱歷、生活比房子更重要。
當然也有一些人，30歲左右，結(jié)婚了，那就會考慮在洛杉磯穩(wěn)定下來買房子。如果夫妻倆有10萬一年的收入，那么買個50-100萬的房子，壓力還是有，萬一失業(yè)了怎么辦？美國公司說裁員就裁員。但是比起在北京上海同樣10萬人民幣的收入，現(xiàn)在基本上都是200萬以上的房子，壓力要小得很多。
洛杉磯另外一部分買房的新生力量就是亞非拉國家的大款。尤其以亞洲為代表，日本人、香港人、臺灣人、韓國人，這幾年的中國人。在國去的100年里，這些地方的大款都有往美國跑的傳統(tǒng)（日本、韓國后來自己發(fā)達了，有回流的趨勢）�，F(xiàn)在尤其是是中國人，國內(nèi)賺了錢，可能賺得也是有風險。想想還是全家來美國比較安全，因此就來這里買房。而且都是現(xiàn)金一次性付清。美國人都覺得你是款爺。據(jù)說洛杉磯還有一個二奶村，就是中國大款和貪官的美國基地。不過只是據(jù)說而已，我沒有實地考察驗證過。洛杉磯還有個最大的華人超市，就是陳水扁的兒子開的。
說到這里，你可以已經(jīng)看出一個問題。美國白人其實處于一個尷尬的地位，論人口，黑人墨西哥人也不怎么讀書，20歲左右都可以成家生小孩了，一生就是一大窩。論有錢，白人有不少有錢人，但是亞非拉同樣有，現(xiàn)在都來買他們的地了。而白人的中間力量，學歷相對都偏高，結(jié)婚也偏晚，小孩也生得少了。因此白人人口在美國的比重在急劇下降。據(jù)預(yù)測，到了2050年，墨西哥人將取代白人成為美國的第一大人群。
我們的一些奸商會說：看，美國的年輕人照樣也是沒有房子。你一個中國的小年輕，畢業(yè)沒幾年就像結(jié)婚娶老婆，買個100平米的房子。你怎么不學學美國人租房子結(jié)婚？房子是給富人造的。
這話其實邏輯錯誤。美國很多年輕人的確是沒有房子。但是他們沒有房子不是因為買不起房子，而是因為他們不想買房子。如果他們存心想買，按照我上面說的如果夫妻倆有10萬一年的薪水，這個是平均水平，80%的美國人收入在這個范圍內(nèi)，按照這個收入要在洛杉磯買個50-100萬的房子，是在可承受范圍之內(nèi)。而我們在北京上海，夫妻倆的收入也算10萬人民幣，現(xiàn)在基本上都是200萬以上了，壓力不是大一點點。
洛杉磯的房價只是高，而北京上海的房價已經(jīng)是離譜了。所以我說，中國的房價不僅僅是房價的問題，而是危機到整一代人和整個國家未來的問題。為什么這樣說，房價高，高的離譜，讓人看不到希望，看不到希望自然會厭惡工作打發(fā)生活，哪里會有進步？
而對于美國人而言，房價和生活基本上體現(xiàn)了良性循環(huán)。你只要好好工作，即便在洛杉磯這樣的大城市，還是能夠買得起房子，生活是有未來的。另一方面，正是因為房子的壓力在可承受范圍之內(nèi)，所以每個人才會有心思去干自己喜歡干的事情，干好自己喜歡干的事情，這樣社會才會有進步。
盡管洛杉磯的房價對于中國人的收入和房價比而言已經(jīng)算低了，但是美國人還是覺得高。有數(shù)據(jù)顯示，在過去的5年，洛杉磯人口減少4%。為什么，房價貴，生活成本高，人就跑路了呀！
這里就涉及一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口流動和房價之間的問題。下面說說這個問題。
我前面多次說到，美國是個大企業(yè)主導(dǎo)的地方。企業(yè)在哪里落戶，哪里就有工作機會，人就往哪里涌。企業(yè)一關(guān)門，這個城市的人也就如鳥獸散。美國五大湖區(qū)原來是制造業(yè)的基地，現(xiàn)在制造業(yè)都搬到亞非拉國家了，五大湖區(qū)的城市很快就沒落了。取而代之的是一些新興地帶，主要是西海岸的加州，還有德州和北卡地區(qū)。
再往深了說，美國為什么會強大？就是因為這些大企業(yè)的存在。他們才是代表了先進的生產(chǎn)力。以先進的技術(shù)作為引擎，主導(dǎo)這個國家的資源配置、人口流動，這才是美國強大的關(guān)鍵。
這里還是以加州為例。加州的發(fā)家也就是幾十年的事情。主要有這么幾個因素。第一個，地理優(yōu)勢，面向太平洋，面向亞太國家。第二，氣候好，一年四年陽光明媚。第三是產(chǎn)業(yè)群，洛杉磯所在南加主要是媒體、娛樂、旅游業(yè)，北加主要是IT。正如制造業(yè)成就了五大湖區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)也使加州在近幾十年來迅速發(fā)展，過去的40年，加州的人口幾乎增加了一倍。但是最近十年，增幅都在下降。甚至出現(xiàn)了像洛杉磯這樣人口下降的城市。
這就是很多城市發(fā)展到一定時候出現(xiàn)的瓶頸問題：人口增加，資源有限，所以生活成本就高，自然就逼著人往外走。美國人早就意識到這個問題了。所以在最初城市規(guī)劃的時候，采取的都是分散的模式。這個正好與中國形成反差，在中國，北京是首都，政府部門都在北京，國字號的企業(yè)都在北京，最好的大學都云集在北京，最好的醫(yī)療機構(gòu)都在北京。人為地配置這些資源自然會導(dǎo)致人口向這些城市流動，去占有、分享資源。
而在美國，恰恰相反。華盛頓是首府，除了首府什么都不是。美國甚至把很多事務(wù)性的行政機構(gòu)放在華盛頓以外的地方。（如美國人每年要報稅，處理居民稅務(wù)的機構(gòu)就不在華盛頓。更別提企業(yè)和高校了。具體到每個州也是如此，以加州為例，加州兩大城市，舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪里？在Sacramento,沒幾個人知道吧，阿諾就是在那個小地方辦公的。加州10所州立大學，除了洛杉磯分校在洛杉磯，其他都是在小城鎮(zhèn)。（我之前還做過一個統(tǒng)計，美國前20名的大學，分布在大約15個州里，紐約只分到一個哥倫比亞大學）。這樣其實已經(jīng)最大程度地把公共資源分散了。
但是還是不夠，還是無法阻擋人源源不斷地往舊金山、洛杉磯涌。怎么辦？美國就采取了城市群帶的模式。在北加州，從舊金山到San Jose，就是所謂的硅谷，這條線上云集了很多小鎮(zhèn)，非常像上海到杭州這樣一段路，但是資源不是集中在兩個點上，而是均勻地分布在這條線上，這就實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。所以有時候我們嘲笑美國的一個城市，只有區(qū)區(qū)幾十萬人，也好意思叫城市。而實際上，他是把我們的一個城市稀釋成若干個城市。每個城市自成系統(tǒng)，但是又不遠。
所以我們想，在上海到杭州這條線上，如果上海只作為一個金融中心，把上海的IT業(yè)遷到嘉興，把上海的高校分散在這條線上的不同縣區(qū)，上海還會怎么擁擠嗎？房價還會怎么高么？顯然不會。
所以說，中國出現(xiàn)目前這種情況，原因在于還不是真正的市場經(jīng)濟。而是在政府完全控制下的資源配置。從浦的開放到今天的迪斯尼，那個不是政府通過行政手段做出的決定？這就造成了資源浪費的地方大大量浪費，資源稀缺的地方極其稀缺。所以哪一種制度先進，一目了然。
再回到硅谷，就是舊金山到San Jose的這條線上房子也不便宜，因為那些IT企業(yè)都是動不動就是給10萬的年薪，購買力在那里；100萬以上的房子比比皆是。但是這并不是說沒有便宜的房子。前段時間我去Mountain View，就是Google總部所在的地方。其實也是小鎮(zhèn)，但是我一個朋友買的是一個公寓樓，3室一廳，大概100平米，只要40萬美金。夫妻倆都是美國的博士畢業(yè)，都在IT企業(yè)工作，兩人收入一年大概18萬。你說生活有什么壓力？過個幾年有錢了再去換個100萬的獨立房，養(yǎng)兩頭狗。這就是你有了付出，對社會做出了貢獻，社會給你的回報，讓你享受好的生活。你看中國的博士，都擠破了頭去考公務(wù)員。這就叫腦體倒掛。
而南加州一帶，跟硅谷清一色的高科技比起來就有點魚目混雜了。從santa babara(jackson豪宅所在地)到洛杉磯再到san diego沿著太平洋這一條線基本上也串上了。這里的房價有高的，幾百萬，幾千萬，但是便宜的也有10幾萬。最近幾年，因為互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)達，很多人在家里就可以辦公，尤其那幫搞藝術(shù)的，很多都是個體戶，洛杉磯房價太高，就遷到周邊的小鎮(zhèn)上來，同時又不會遠離城市。一些新興的小鎮(zhèn)就在周邊開始興起了。
前面已經(jīng)說了不少城市，大家也看出來了，美國的很多城市不像中國那樣是集中式，而是小城市的集群為主。洛杉磯號稱美國第二大城市，但是真正叫洛杉磯的其實是很小的一小部分。另外周邊還有將近100個類似中國的區(qū)縣（比如比佛利、好萊塢都是區(qū)）各自為政。這些區(qū)縣都是緊密地挨在一起，構(gòu)成了巨無霸的廣義洛杉磯。因此生活的半徑也被擴大了，開個30公里的車去買個菜是很正常的事情。
我看到有同學回帖說美國的城市布局跟中國不同，因此房價也沒有可比性。是否有可比性，該如何比，這個問題我們可以繼續(xù)探討。但是我今天要說說紐約。紐約跟中國的城市就比較像了。
紐約市由五個區(qū)組成，最核心的區(qū)是曼哈頓。曼哈頓長什么樣呢？它其實是一個狹長的半島，類似于上海的崇明島。只是這個崇明島靠長江里面的一端是連著陸地的。島的兩側(cè)兩條河（你叫它海灣也行），東面的那條和隔著紐約的另外的幾個區(qū)，西面的那條河則是紐約和新澤西州的分界線。
曼哈頓59萬平方公里（想當于北京二環(huán)內(nèi)）的面積上，住著163萬人。這是怎么樣的一個概念？我們用北京做比較，北京中心的東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)四區(qū)總面積大約90平方公里，人口227萬。兩者相比較，人口密度差不多。
如果再往大了比，整個紐約5個區(qū)790平方公里（北京五環(huán)內(nèi)750平方公里，兩者相當），人口827萬。這又是一個什么樣的概念？我們還是拿北京來比，北京的東城、西城、崇文區(qū)、宣武區(qū)，再加上朝陽、石景山、海淀、豐臺，這八區(qū)的人口大約也是在800多萬�？紤]到外來人口，我們假設(shè)這八區(qū)的人居住在五環(huán)以內(nèi)，那么密度也是跟紐約差不多。
所以現(xiàn)在有了一個基本概念，北京二環(huán)內(nèi)，曼哈頓；北京五環(huán)內(nèi)，整個紐約市。當然你一定要說這樣比不科學，那我也沒辦法。
曼哈頓島上基本上都是高樓了。而且有些樓都是幾十年，甚至上百年了，畢竟這里的美帝國的老巢。很多樓也顯得十分陳舊。好在美國人注重維護，內(nèi)部的裝修也在不斷更新，因此外面破點，里面住著還是很舒適的。你看看《老友記》就有大致的感覺了。
當然，曼哈頓島上也有嶄新的漂亮的高層商品房，不過都是豪宅了。以前臺灣新聞?wù)f連戰(zhàn)在曼哈頓豪宅，就是那種豪宅。
曼哈頓的房價自然也不會便宜了。一般2室2廳100平米多一點（使用面積）至少都是100萬美元了，折算面積的話1萬美一平米金起，高不封頂。
有沒有便宜的，也有。就是面積小一點。類似于那種單身公寓，一個臥室的，價格也是1萬美金一平米，總價50萬也能買到。
當然，美國有物業(yè)稅，這個問題以后會具體談。這里先說個大概，如果你在曼哈頓有一個100幾萬的房子，一個月大概要交1000塊錢。這只是一個大概數(shù)，根據(jù)房子的不同而不同。
這個是曼哈頓大致房價。再提醒一下，曼哈頓，北京二環(huán)內(nèi)。
那么曼哈頓居民的收入多少？美國官方數(shù)據(jù)說，曼哈頓人均收入10萬一年，號稱美國首富區(qū)。我前面說了，在美國大部分地區(qū)，10萬一年算高薪了，微軟，Google給工程師才這個價。但是注意，曼哈頓因為富人太有錢了，因此普通居民也就“被平均”了，其實在曼哈頓，3-5萬也是普通人的工資。很多行業(yè)，比如新聞、比如廣告、甚至于金融行業(yè)底層非核心的崗位，也就是3-5萬的收入。要在曼哈頓買房，壓力在美國毫無疑問是最大的。更何況，曼哈頓的消費要比美國其他地方稍微高一些。
當然，普通人即便在曼哈頓上班，也不會在曼哈頓買房。房價貴是一方面，另外一個原因就是多高樓擠在一起生活太壓力。所以很多人跑到島外的其它區(qū)或者是新澤西去買房。
我這里上傳幾張曼哈頓的圖，大家有個直觀的印象。這些圖是我在帝國大樓上拍的，同一個位置，都比較真實。這張是往海的一邊看，右邊隔河的新澤西，左邊隔河（不是很明顯）則是紐約的其它幾個區(qū)。
這張還是在同一個位置，調(diào)轉(zhuǎn)180度拍，朝島里面拍，遠處你可以看到中央公園。遠處右側(cè)的河即是上面張圖左側(cè)的河，就是紐約和新澤西的分界線。
這張還是在同一個位置，是上面第一張圖向左轉(zhuǎn)，也就是第二張圖向右轉(zhuǎn)拍的，這條河是的對面是紐約的布魯克林區(qū)。
100萬美元的房子，在曼哈頓，也就是在相當于北京二環(huán)內(nèi)的地段。對收入5萬一年的普通美國人來說，已經(jīng)是貴到天上去了。除了價格以外，也可以從上面的圖片看到，整個曼哈頓烏壓壓一片全市高樓，住宅也是以高層為主，住得都很壓抑。當然也有樓層、景觀好的房子，不過價錢也就高了。
于是很多人就把目光投向了島外紐約的另外幾個區(qū)，以及另一邊的新澤西。在這些區(qū)域選擇就多了，范圍也大了，有公寓樓，也獨立房子；但是壞境參差不齊了，比如紐約的皇后區(qū)就相對差一點。但是有一點就是肯定的，就是出了曼哈頓，房價會立即便宜很多。同樣檔次的公寓樓在曼哈頓要100萬，隔了一條河的布魯克林價格可以差一半，50-60萬就能拿下。如果還是覺得貴，你可以去皇后區(qū)，價格還可以便宜一二十萬。同時紐約的地鐵十分發(fā)達，上下班也十分方便。
所以我們這里可以分析一下，紐約跟北京比，面積、人口都差不多。紐約還是給普通老百姓選擇的余地，曼哈頓的豪宅你盡管去貴，但是我還是能夠用相當于10年薪水的價格在合理地段的買到100平米的房子。而在北京，就是普通居民也有5萬人民幣的年收入，現(xiàn)在想花50萬買個100平米的房子基本上快到天津了吧。
那么問題到底在哪里?人口，土地資源都不是問題的根本，這個前面已經(jīng)說過了。甚至炒房也不是問題的關(guān)鍵。紐約的房子全世界的人都來買，價格也沒有炒到瘋掉。
這里就要說到房子的產(chǎn)權(quán)問題。獨立的房子產(chǎn)權(quán)是沒有疑問的，你買了這個房子，地皮就是你的了，以后是你兒子和孫子的。但是對于曼哈頓公寓而言，這個產(chǎn)權(quán)該怎么算？美國的做法簡單的說可以用概括成“集體擁有”。整一個樓假如有100個住戶，大家集體擁有這個樓，相當于一個公司擁有100個股東。如果哪一天你把這個房子賣了，就相當于把股份給轉(zhuǎn)讓了。這種“集體擁有”有許多具體的形式和規(guī)則，比如有些規(guī)定只能自主，不能出租；有些甚至連誰能不能買這個房子都要審核過。
另外一種公寓樓是公司所有，專門用來出租，不用來出售。但是政府對房租有嚴格的限制。前段時間曼哈頓有幾個樓擅自調(diào)高房租，結(jié)果被《紐約時報》爆出來了，最后被政府處罰了。
總的來說，這種“集體擁有”模式的好處很明顯。那就是避免你單打獨斗，因為我們每一個個體總是弱勢的，但是聯(lián)合起來組成一個“住房公司”，無論是在政府還是開發(fā)商面前都是平等的法律主體。沒有強勢弱勢之分。正式因為這樣，左右房地場的幾個力量能夠得到平衡，住房價格也能夠得到穩(wěn)定。
當然，任何事物都是兩面的。這種模式就決定了房子一旦建了起來，就幾乎不能動了。因為要拆整個樓的話，股東大會內(nèi)部首先應(yīng)該會有不同的意見。民主就是七嘴八舌，最后導(dǎo)致效率低下。所以曼哈頓的這些樓，幾十年前就在那里了，現(xiàn)在還是那樣。再怎么維護畢竟也是幾十年的老樓了。所以中國人一到那里，就會感覺紐約怎么那么臟、那么舊。
所以中國的房子漲得離譜，就是各方力量明顯的一邊倒。購房住以及房產(chǎn)擁有者處于一個弱勢的群體，根本沒有力量參與市場博弈。所以政府（用于土地，從某種意義上來說也是開發(fā)商）和開發(fā)商的權(quán)力不受制約，因此可以大力猛干，中國的每個城市在過去的十年都煥然一新，但是整個市場也隨之變的畸形了。（內(nèi)容摘自網(wǎng)絡(luò)）
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