在美國買房是華人心中一件非常重要的事情。而在房產(chǎn)買賣過程中，除經(jīng)紀人、律師、貸款員和驗房師以外，還有一位專業(yè)人員也起到至關重要的作用，這就是房屋估價師。
房屋估價師 (Property Appraiser) 是由貸款銀行派出的，對交易的房產(chǎn)做出正確估值，它將決定銀行最終批出多少貸款。究竟估價師如何影響房產(chǎn)買賣？買賣雙方在估價前要做好哪些準備？
1. 為什么買房需要估價師？
需要貸款的買家，貸款金額是由房子的價格決定，所以銀行需要聘請估價師來提供第三方意見。估價師不是銀行職員，但與銀行有合作關系。
估價師不會對房屋做出檢核，他們主要的工作只是評估房屋的價值；銀行會提供指引給估價師；作為估價師，他們需要觀察房屋的外部與內(nèi)部狀況，并且拍照。
另外，估價師會量度房屋尺寸及結構，并與房屋局的紀錄作比較，也會紀錄房屋的相關資料，例如房子有多少個睡房、洗手間、廚房和客廳等等。通常需要大概20-30分鐘時間。
2. 估價師如何具體做估價？
銀行能批給買家的貸款金額有很多因素決定，像貸款人的信用分數(shù)，工資收入等等，那么如果屋主的這些條件都符合，那么銀行是否能夠貸出買家想要的金額就要根據(jù)估價師給出的估價了。
估價師在估價的時候會參考很多數(shù)值，比如六個月內(nèi)這一區(qū)域銷售的房產(chǎn)價格、房屋的大小、房屋的保養(yǎng)程度很多因素，都是綜合評估過后給出的價格。
當估價師準備估價報告時，也會調(diào)查政府記錄并與市場資料作比較。除此之外，估價師也會考慮房產(chǎn)的地區(qū)，房地產(chǎn)市場及該地區(qū)的地區(qū)房地產(chǎn)銷售記錄。因此，估價報告是接近市場價格的。
3. 房屋估價的費用是如何收取的？
估價師的費用是根據(jù)房產(chǎn)的類型收取，不同的房產(chǎn)類型收取的估價費用是不一樣的。另外，不同的房產(chǎn)面積與房產(chǎn)地區(qū)也會影響估價的費用，比如說，如果四家庭的房產(chǎn)，收費會比一家庭的房產(chǎn)估價費用高，因為估價師需要對大面積的房產(chǎn)做更多的工作。
根據(jù) HomeAdvisor 的數(shù)據(jù)顯示，美國大部分屋主的支付費用大概在287-373美金左右。當然，根據(jù)各地區(qū)費用也不盡相同，比如紐約地區(qū)的費用普遍偏高，大概在500美金左右。
4. 房屋估價比合同價低怎么辦？
估價過低會影響貸款，防止因為估價低導致影響貸款。你需要知道這些：
多準備首付款和過戶款，防止因估價低導致貸款不足，影響購房交易。比如房產(chǎn)交易價為100萬，你準備貸款80%就是貸80萬，但銀行估價只有95萬，你能真正貸到的金額是96萬的80%，也就是76萬。因此你的首付款就不是原來的20萬，而是24萬。
如果估價過低，比如估價比房屋售價低了7萬或者更多，那么貸款人就需要考慮房子是否有什么嚴重問題，或者售價是否過高。
如果貸款人懷疑銀行估的價格過低， 通常來說，就算貸款人愿意支付費用去作第二次估價，銀行也不會改變原有決定。但如果估價報告中存在重大誤差而導致估價過低，銀行可能會要求重新估價。需要提醒的是貸款銀行一般只接受一次申訴。好的一面是你本人或者你的經(jīng)紀可以和賣方再進行交流，當然不一定成功。
5. 房屋估價比合同價高怎么辦？
這是個好事情，但并沒有實際的好處，貸方仍然會按照合同價給你貸款。有一個例外情況就是，如果 Loan to Value 的比例從 >75% 變成 <75%，或者 >80% 變成 <80%，銀行會保持貸款利率，但多提供 Credit 給貸款人。這樣借款人其實是可以從銀行拿到一筆錢的。
另外也有人認為對于貸款審理沒有任何實質(zhì)好處。根據(jù)其所合作過的十幾家全國大型銀行來看，他們依然會按照購買價來計算 Loan to Value 的比例，而不是基于你的房屋估價。所以不管估價高于售價多少，都不存在 LTV 變化，自然對于利率，Credit 等沒有任何影響。
6. 如果貸款被拒絕，估價報告還能在其他銀行用嗎？
如果貸款被拒絕，估價報告 (Appraisal Report) 也很難被其他銀行采用。除了銀行都有自己認可的評估公司之外，時效也是一個問題，一般發(fā)現(xiàn)第一個銀行拒絕也得用個個把月，估價報告的有效期就4個月，折騰兩回就過期了。
要提供給第二家銀行的評估師做參考，需要能夠到評估師，談妥價錢，在實際操作上是有難度的。因為很多銀行同時用多家估價公司，在分配評估任務的時候，根本不知道會指定給那個公司。
理論上來講，Transfer 是可以實現(xiàn)的。首先，新的貸方要同意用這個估價報告。越大的評估公司 (Apraisal Management Company) 做出來的報告，越容易被認可。其次，原先的 Lender 要同意 Release 這個報告，授權給評估公司來實現(xiàn) Transfer。能做到這兩點的貸方并不多，而往往如果貸款被拒了，其他貸方也未必能做的成。所以 Transfer 的機率并不高。
即使不能 Transfer，可以 Review，比重新評估便宜很多很多，有人花50美金就搞定了。就是把舊的報告給新的評估師，新的評估師覺得舊的報告合理，寫一個不需要做新的重新評估的決定。據(jù)說一年以內(nèi)的報告都可以用來 Review，不需要做重新評估。
7. 估價是否影響地稅？兩者之間有關聯(lián)嗎？
銀行貸款的估價是客戶和貸款銀行之間的私用信息，不會傳遞給政府機構。另外，每個房子的地稅是市政府的房屋估價中心根據(jù)前一年或者半年內(nèi)相似房子的銷售價和其它因素推算出來的，由于跟貸款估價是兩個不同機構，估價和地稅并沒有必然關聯(lián)。
另外，估價不僅僅影響買家，對賣家的影響也很大。由于房屋估價本身就是市場價格的體現(xiàn)，就算一個買家因為估價問題沒有買成，再賣給別人也涉及到重新估價比合同價低的可能性。而且房屋估價做完的時候房子已經(jīng)進入合同期，按照常理來說已經(jīng)從 Listing 的網(wǎng)站上撤下來。如果沒有賣成還要再重新做 List，這對于賣方經(jīng)紀來說肯定是不愿意的。
除此之外，估價低除了對賣家有影響外，對于想要重新貸款的人來說也是很重要的。銀行也會根據(jù)估價來決定貸款額度。
8. 想獲得比較好的估價，你應該注意什么？
首先，在估價師來估價之前，一定要把房子都打掃干凈，這樣可以給估價師留下非常好的印象。
如果有違規(guī)的情況，一定要提前解決，要么拆除，要么申請許可證，在做房屋估價的時候，這些工程都必須完工。
如果房子有很多明顯的破損，比如墻上有洞，或者水龍頭太老舊，都必須把這些比較明顯的破損修復一下，這樣會對提高估價很有幫助。
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