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美國房貸利率的上下浮動可能會影響按揭購房者每月還房貸的數(shù)額

所以關(guān)注房貸利率的走勢鎖定最低的利率是投資的秘訣。

理解美國房產(chǎn)利率浮動的邏輯其實很簡單

·         美聯(lián)儲聯(lián)邦基礎(chǔ)利率上升房貸利率上升

·         房貸利率走勢與債券利率 (收益) 相同

·         經(jīng)濟預(yù)期差的時候 投資者青睞債市所以債券利率 (收益) 因需求量增大而降低, 房貸利率減少

·         經(jīng)濟預(yù)期好的時候 投資者轉(zhuǎn)向股市從而債券利率 (收益) 因需求量減少而升高房貸利率升高

美聯(lián)儲通過購買或拋售MBS (抵押貸款支持證券) 影響供求面 而操控房貸利率。

大量購買時 房貸利率升高; 

大量拋售時房貸利率降低。

#房產(chǎn)抵押利率的邏輯其實很簡單

美國房貸利率是怎么決定的?

簡單的Google搜索你會發(fā)現(xiàn)有很多不同的貸款公司提供的房貸抵押利率。

不過這一堆數(shù)據(jù)并不能真的告訴你房貸利率為什么要設(shè)置在這個區(qū)位或者這個房貸利率是否真的適合你。

很多美國房產(chǎn)擁有者只是依從他們的銀行或者房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的現(xiàn)成利率從來沒有自己獨立的做過研究。

一般來講美國房產(chǎn)抵押利率以0.125%或者0.25%為尾數(shù)變動幅度在1/8中。

“3.75% 

3.875% 

4% 

4.125% 

4.25% 

4.375% ...”

當(dāng)你看到廣告中的利率不以上面的尾數(shù)結(jié)尾時比如說4.86% 那這里的利率指得一定是APR (Annual Percentage Rate)了。

APR涵蓋了為了拿到貸款人們所需要的所有成本與費用。

在實際操作中我們還要考慮到：

個人的信用積分和

首付的多少

如果你以為廣告中宣傳的利率是你實際上可以拿到的利率那你就想得過于簡單。信用積分越高貸款利率越低每個月所需要付的房貸也越低。另外利率的高低也與首付的多少有關(guān)首付越多利率也就越低每個月需要支付的房貸也越少。

# 美國房貸利率往哪里走

美國房貸抵押利率是非常受經(jīng)濟活動影響的就像國庫債和其它債券一樣。

也正是因為這個原因每當(dāng)主要經(jīng)濟指標(biāo)發(fā)布的時候房貸抵押利率會相應(yīng)得上下波動。主要的經(jīng)濟指標(biāo)包括

●  美國就業(yè)報告 (Employment Report)

●  非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù) (Non-Farm Payrolls)

●  CPI (居民消費價格指數(shù))

●  GDP (國民生產(chǎn)總值)

●  房屋銷售數(shù)據(jù) (New Home Sales)

●  消費者信心指數(shù) (CCI)

總得來說悲觀的經(jīng)濟新聞會使抵押利率降低而樂觀的經(jīng)濟新聞會驅(qū)使利率升高。

# 美聯(lián)儲時間 (“Fed Minute”)

在考慮美國房貸利率的變動時千萬不要忘記“美聯(lián)儲” (Federal Reserve) 的主導(dǎo)地位。美聯(lián)儲 (Federal Reserve) 作為美國的中央銀行除了有保障就業(yè)的基本作用之外另外一個重要作用就是通過調(diào)節(jié)聯(lián)邦基礎(chǔ)利率來控制經(jīng)濟的熱度。

如果你關(guān)注最近的新聞的話就會意識到美聯(lián)儲在考慮上調(diào)利率的最佳時間。上調(diào)利率的直接作用就是增加了借款的成本。美聯(lián)儲調(diào)控的聯(lián)邦基礎(chǔ)利率的上浮會影響市場上大大小小的利率的走勢而房貸利率就是其中一個。

在2008年次貸危機后的十年中美聯(lián)儲一直把聯(lián)邦基礎(chǔ)利率設(shè)置在接近0%的位置上采用了寬松的貨幣政策。而隨著經(jīng)濟的逐步回暖各個經(jīng)濟體的逐步復(fù)蘇美國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)和各項經(jīng)濟指標(biāo)的漸好上調(diào)聯(lián)邦儲備利率和縮減美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債表變成了耶倫 (美聯(lián)儲現(xiàn)任主席) 的工作目標(biāo)。

近期美聯(lián)儲的利率上調(diào)的直接影響就是帶高了房貸利率。雖然未來美聯(lián)儲上調(diào)利率的時間點還未可知, 但是市場對于美聯(lián)儲在未來會上調(diào)利率的預(yù)期是一致的。也就是說長遠來看房貸利率會在聯(lián)邦利率上調(diào)的決定下逐步上升。

#美國房產(chǎn)抵押利率的歷史低點

房產(chǎn)抵押利率的歷史低點發(fā)生在2012年年底和2013年年初固定抵押利率降到歷史低點。舉例來說三十年抵押利率根據(jù)房地美跟蹤的數(shù)據(jù)降到歷史最低點在2012年11月21日降值達3.31。這之后房產(chǎn)利率一直在穩(wěn)步上升。

大多數(shù)宏觀經(jīng)濟學(xué)家并不認為未來房產(chǎn)抵押利率會再降回歷史低點。所以對于有意向買房的人來說在房貸利率的低點鎖定利率匯市一項明智的投資決定。

# 美國房貸利率和債券市場

按揭買房的房貸通常會被拆分成十年期的房貸所以房貸利率與十年期美國國債收益 (利率) 的走勢相同。

如圖所示。

當(dāng)債券利率或者債券收益上升的時候房貸利率也會上升。

當(dāng)十年期債券利率 (收益)下降時房產(chǎn)抵押利率也會下降。

但是不能把債券利率 (收益) 和債券價格搞混。債券利率 (收益) 與債券價格是負相關(guān)的。

債券利率高的時候債券價格會比較低。

經(jīng)濟形勢不好的時候投資者一般會選擇債券作為避險投資 (因為債券的風(fēng)險比股票低債券的收益率也比股票低。買債券的人也會相應(yīng)增多債券收益和利率不必為了吸引投資者而升高。所以債券收益或者債券利率也會相應(yīng)下降房貸利率也會下降。

而當(dāng)經(jīng)濟預(yù)期變好時投資者更傾向于投資收益與風(fēng)險都更高的股票。受到冷落的債券價格受需求量減小而下降。債券收益和利率也因需要吸引購買者而升高。

#美國房貸利率的其它影響因素: 貸款量的供求

如果市場在短時間內(nèi)能有很多貸款發(fā)放那么貸款的供應(yīng)量就會擴大。供求作用下房貸利率就會下降以吸引更多的貸款者。

相反的如果美聯(lián)儲在市場上大量收購MBS (抵押貸款支持證券那么市場可以提供的貸款就會減少。供求作用下美國房貸利率會升高。

這也解釋了為什么金融危機后當(dāng)美聯(lián)儲買掉了大量的MBS(抵押貸款支持證券)美國房貸供應(yīng)量增多房貸利率被壓低。