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巴菲特的賺錢之道，在美國(guó)乃至世界都很受用，一直被人們研究效仿。不過(guò)巴菲特不經(jīng)常投資房地產(chǎn)，他更多是把賺來(lái)的錢投到基金、股票和電子現(xiàn)貨，去翻滾，而不是像中國(guó)人那樣，把錢砸到地皮和房地產(chǎn)所以迄今為止，他一共有三次投資商業(yè)物業(yè)的經(jīng)歷。

（巴菲特1958年所購(gòu)的自住房）

說(shuō)到房地產(chǎn)，巴菲特本人是多次表示對(duì)于房地產(chǎn)投資不感興趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年買的房子里面。這個(gè)房子他當(dāng)時(shí)的買入價(jià)格是3萬(wàn)1千5百美元。這個(gè)房子目前的估值是70萬(wàn)美元。接近60年的持有期，升值了大約23倍。這個(gè)房子是5個(gè)臥室，有個(gè)地下室，一共面積3800平方英尺（大約380平方米）。美國(guó)過(guò)去60多年的通貨膨脹率計(jì)算下來(lái)，這個(gè)房子的目前買價(jià)折合美元大約是250萬(wàn)美元。可以說(shuō)巴菲特的家的房地產(chǎn)升值大約比美國(guó)的通貨膨脹率高了2%左右，基本上是美國(guó)長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資的回報(bào)率水平�？鄢�他的多年的房地產(chǎn)稅和維修費(fèi)用，這個(gè)房子應(yīng)該是維持了長(zhǎng)期價(jià)值。

作為一個(gè)題外話，巴菲特曾經(jīng)經(jīng)常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租賃同一個(gè)房子，多年以后，他買下了這個(gè)房子，給他的妻子居住。這個(gè)四個(gè)臥室的房子，面積大約3100平方英尺。在他妻子過(guò)世后，巴菲特以四百三十萬(wàn)美元的價(jià)格賣出。除了這兩個(gè)房地產(chǎn)，一個(gè)是他的家，一個(gè)是他的度假屋，后來(lái)被賣出，巴菲特沒(méi)有其他任何個(gè)人的房地產(chǎn)。

巴菲特的公司伯克希爾哈撒韋也是受他的文化影響，沒(méi)有自己的寫字樓。這個(gè)市值3500億美元，一年收入2000多億美元的公司，總部員工一共23位。租的寫字樓在非常不起眼的 Kiewit 大樓里面，而且外面沒(méi)有任何伯克希爾的標(biāo)志。

巴菲特雖然不喜歡投資房地產(chǎn)，他仍然是緊密關(guān)注著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。根據(jù)巴菲特本人的回憶，美國(guó)中西部從1973年到1981年有過(guò)一輪巨大的農(nóng)業(yè)用地上漲。當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景是美國(guó)的通貨膨脹失控，同時(shí)大量農(nóng)村的中小銀行對(duì)農(nóng)場(chǎng)主的發(fā)放貸款過(guò)度，這一輪的農(nóng)業(yè)用地上漲最后到達(dá)泡沫高度，然后崩潰。當(dāng)時(shí)農(nóng)場(chǎng)土地價(jià)格平均下跌50%。由于土地價(jià)格的崩潰，導(dǎo)致了大批中小銀行破產(chǎn)倒閉。

農(nóng)場(chǎng)土地價(jià)格崩潰后，巴菲特于1986年介入，抄底買入400英畝土地，買入價(jià)格是28萬(wàn)美元。巴菲特的一個(gè)兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機(jī)玩具，長(zhǎng)大了一直夢(mèng)想當(dāng)農(nóng)民。于是，巴菲特把這個(gè)農(nóng)場(chǎng)出租給了他的這個(gè)兒子。他經(jīng)過(guò)計(jì)算，考慮了農(nóng)場(chǎng)的各種投入，決定了兒子給他的每年的租金是農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)出糧食收成的22%。據(jù)他的兒子的描述，基本上每年交完租金和其他成本，他的兒子的收入很少，甚至于在有的年份會(huì)虧錢。

巴菲特的這個(gè)農(nóng)場(chǎng)一直持有到現(xiàn)在，他測(cè)算的過(guò)去30年，由于低點(diǎn)買入，加上每年的農(nóng)作物收租金，合計(jì)的年化收益率是10%。這個(gè)收益率應(yīng)該是超過(guò)了同期的美股標(biāo)普指數(shù)和債券指數(shù)。當(dāng)然巴菲特最為強(qiáng)調(diào)的是，他買入這個(gè)農(nóng)場(chǎng)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)了50%下跌后的價(jià)格，價(jià)值繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)非常有限。這個(gè)農(nóng)場(chǎng)目前還是由巴菲特的大兒子在經(jīng)營(yíng)。

巴菲特在他的訪談中提到過(guò)，他唯一的一次直接商業(yè)地產(chǎn)投資在紐約(房產(chǎn))。當(dāng)時(shí)是1993年，紐約的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛經(jīng)歷過(guò)崩潰。由于大量銀行借款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在房地產(chǎn)價(jià)格崩潰后，一大批美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。同時(shí)有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個(gè)情況下，美國(guó)政府成立了一個(gè)收集破產(chǎn)銀行的壞資產(chǎn)的公司 RTC，然后不斷變現(xiàn)這些償債資產(chǎn)。巴菲特在看到這個(gè)情況后，審核了在市場(chǎng)上要出售的商業(yè)地產(chǎn)，然后確定了一個(gè)條件：必須是紐約大學(xué)附近的房子。

巴菲特的邏輯是紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然崩潰了，但是紐約大學(xué)還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學(xué)不會(huì)搬走。他只抄底在紐約大學(xué)附近的房地產(chǎn)。這一筆投資的收益是巨大的。投資當(dāng)年的現(xiàn)金回報(bào)就達(dá)到35%，投資后前5年的現(xiàn)金回報(bào)達(dá)到150%！現(xiàn)在紐約大學(xué)附近是寸土寸金的地方，從那時(shí)到現(xiàn)在，很有可能目前每年的租金收入已經(jīng)大幅超過(guò)他的投資額一倍以上。二十多年以后，巴菲特仍然持有這一筆商業(yè)地產(chǎn)。

巴菲特投資房地產(chǎn)的案例很少，除了這三個(gè)投資，加上自住，他沒(méi)有其他任何房地產(chǎn)投資。但是，這三次投資，每一次都是在大跌，或是崩潰后買入，而且每一次他都是“永遠(yuǎn)持有”，沒(méi)有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人，但是這個(gè)操作風(fēng)格值得關(guān)注。

盡管巴老爺子是基于美國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和數(shù)據(jù)，形成的投資偏好和心得，不一定放之四海皆準(zhǔn)，但他對(duì)投資房地產(chǎn)有四點(diǎn)心得，還是非常值得我們借鑒的。

第一：投資房產(chǎn)，你不需要成為專家。

獲得令人滿意的投資回報(bào)并不需要你成為一名專家。但如果你不是專家，你必須認(rèn)清自己的局限性并遵循一套可行的方法。保持簡(jiǎn)單，不要孤注一擲。當(dāng)別人向你承諾短期的暴利，你要學(xué)會(huì)趕緊說(shuō)“不”。

第二：房產(chǎn)投資，永遠(yuǎn)持有。

巴菲特非常反對(duì)買房只圖短期升值的投機(jī)心理。房產(chǎn)投資，不要只圖短期樓價(jià)漲幅回報(bào)率，那不是投資，是投機(jī)！巴菲特在房地產(chǎn)上的三次投資，每一次都是在大跌，或是崩潰后買入，而且每一次他都是“永遠(yuǎn)持有”，沒(méi)有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人，但是這個(gè)操作風(fēng)格值得關(guān)注。

第三：買地段。

上面講了巴菲特在紐約做的商業(yè)地產(chǎn)投資，一個(gè)重要的邏輯是：紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然崩潰了，但是紐約大學(xué)還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學(xué)不會(huì)搬走。他只抄底在紐約大學(xué)附近的房地產(chǎn)。這一筆投資的收益是巨大的。

第四：買趨勢(shì)。

巴菲特說(shuō)：“我房產(chǎn)投資不多，但早年的兩次買入，一個(gè)是位于內(nèi)布拉斯加州的農(nóng)場(chǎng)，直到今天，那里的玉米還一直在生長(zhǎng)；另一處，紐約大學(xué)還在，學(xué)生們還需要租住的公寓。無(wú)論再過(guò)多少年，這兩處物業(yè)的價(jià)值趨勢(shì)，都講不會(huì)改變。但不一樣的是，地皮和物業(yè)會(huì)越來(lái)越值錢，保值增值一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。”

地理位置極佳，交通便利

160 West 12th Street位于下城區(qū)，交通便利，距離14th 街地鐵1,2號(hào)線0.16英里，距離6th 街地鐵場(chǎng)F,M號(hào)線0.18英里，距離West 4th St街的地鐵B,D號(hào)線0.24英里，臨近華盛頓廣場(chǎng)公園。

 

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