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美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)十年之后，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)重返巔峰時(shí)期水平。近日，美國(guó)房產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow（NASDAQ：Z）發(fā)布6月房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，顯示全美房?jī)r(jià)總價(jià)的中位數(shù)達(dá)到20.04萬(wàn)美元（約合人民幣133.5萬(wàn)元），同比上漲7.5%。這是美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)歷史上首次突破20萬(wàn)美元。此前，即使在2007年房地產(chǎn)泡沫高峰期，該數(shù)字最高只達(dá)到19.66萬(wàn)美元。

全美房?jī)r(jià)

值得注意的是，20.04萬(wàn)美元是美國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)中位數(shù)。在硅谷中心的帕拉阿圖市（Palo Alto），其6月的房?jī)r(jià)中位數(shù)高達(dá)259.8萬(wàn)美元，而整個(gè)紐約市的房?jī)r(jià)中位數(shù)為42.23萬(wàn)美元。房?jī)r(jià)中位數(shù)是指，把所有房屋按價(jià)格排序，取中間位置的房?jī)r(jià)。

帕拉阿圖市房?jī)r(jià)

紐約房?jī)r(jià)

報(bào)告顯示，房屋供不應(yīng)求是美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因。

從供應(yīng)來(lái)看，6月，全美掛牌出售的房屋數(shù)為56.17萬(wàn)套，比去年同期的54.45萬(wàn)套增加3.2%。但美國(guó)人的購(gòu)房需求強(qiáng)勁，美國(guó)一套房屋從掛牌到出售的平均天數(shù)已經(jīng)從2012年5月的111天降至2017年5月的73天。這使6月待售的房屋數(shù)量比去年大幅減少11%。其中，加州硅谷重鎮(zhèn)圣何塞的房源量降幅最大，待售房屋量同比減少39.4%。

“美國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況良好，失業(yè)率為近年來(lái)新低，許多美國(guó)人都想買房，但選擇余地有限。”Zillow高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾倫?特拉薩斯（Aaron Terrazas）在接受記者采訪時(shí)表示。

他預(yù)計(jì)，美國(guó)房?jī)r(jià)在今后兩年將繼續(xù)上漲，但增幅將從現(xiàn)在的7%放慢至5-6%。之后，美國(guó)不斷升高的利率水平將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生壓力。“最近開始的幾次加息會(huì)對(duì)美國(guó)樓市產(chǎn)生影響，每一次加息可能只會(huì)讓普通家庭每月多交20-25美元，大部分家庭還能應(yīng)付。但四五次加息之后，一個(gè)家庭要每月多交100-150美元，這就是很大的一筆錢了。”特拉薩斯表示。

2017年6月，美聯(lián)儲(chǔ)完成了年內(nèi)第二次加息，提高聯(lián)邦基金利率0.25個(gè)百分點(diǎn)至1%至1.25%。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)將按照一年加息三次的頻率，逐步提高利率水平。

中國(guó)人是美國(guó)樓市的重要投資者。根據(jù)全美經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告，在2016年4月到2017年3月，中國(guó)人購(gòu)買美國(guó)住宅總金額達(dá)到317億美元，連續(xù)第四年在各國(guó)買家中名列第一。

但2017年以來(lái)，由于中國(guó)外匯儲(chǔ)備下降等原因，國(guó)家對(duì)外匯兌換的監(jiān)管日益嚴(yán)格。外匯管理局曾重申，個(gè)人購(gòu)匯不得用于海外購(gòu)房及投資等未開放的資本項(xiàng)下交易。這是否會(huì)對(duì)中國(guó)買家產(chǎn)生影響？

特拉薩斯告訴財(cái)新記者，他觀察到的一個(gè)新趨勢(shì)是，過(guò)去，中國(guó)人在美國(guó)買房普遍看的是40萬(wàn)至50萬(wàn)美元的房產(chǎn)，這一價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)人的平均購(gòu)買水平。但2017年上半年以來(lái)，可能由于美元升值等因素影響，中國(guó)買家看的房產(chǎn)平均價(jià)格在下降。

在伯克希爾哈撒韋地產(chǎn)服務(wù)公司（Berkshire Hathaway HomeServices）擔(dān)任經(jīng)紀(jì)人的鄒子捷告訴財(cái)新記者，在自己所在的華盛頓州西雅圖(房產(chǎn))，并沒(méi)有感受到，來(lái)自中國(guó)大陸的買家有明顯下滑的趨勢(shì)。

根據(jù)Zillow的報(bào)告，西雅圖是當(dāng)下全美房?jī)r(jià)上漲最快的地方，6月的房?jī)r(jià)中位數(shù)為44.71萬(wàn)美元（約合人民幣298萬(wàn)元），同比增長(zhǎng)13%。北美購(gòu)房網(wǎng)美國(guó)住宅部2016年完成了99筆交易，交易量達(dá)1億1千萬(wàn)美元。其中西雅圖地區(qū)成交量亦是最高，成交了21套住宅。

“今年的政策有所變化，從中國(guó)匯款相對(duì)困難，但也并不影響中國(guó)買家在海外置業(yè)，許多中國(guó)買家已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向在美國(guó)當(dāng)?shù)刭J款買房。針對(duì)錢'出不去’的客戶，我們會(huì)對(duì)接一些當(dāng)?shù)氐你y行，美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行一般都會(huì)有一些針對(duì)外國(guó)人的貸款，當(dāng)然，首付和利率都比當(dāng)?shù)厝艘�高，比如美�?guó)人的首付一般是購(gòu)房款的10%-20%，而外國(guó)人的首付比例在40%左右。但其實(shí)這并不妨礙中國(guó)人選擇貸款買房。”北美購(gòu)房網(wǎng)美國(guó)住宅部負(fù)責(zé)人Vivian Zhou表示，“以前我們85%的客戶選擇現(xiàn)金購(gòu)房，并且購(gòu)買豪宅的客戶占多數(shù)。今年開始，我們接觸的10個(gè)客戶中有7、8個(gè)會(huì)選擇貸款，并且越來(lái)越多的中產(chǎn)階級(jí)找我們定制置業(yè)方案，這說(shuō)明中產(chǎn)們也意識(shí)到海外資產(chǎn)配置的重要性以及海外不動(dòng)產(chǎn)在資產(chǎn)配置中的優(yōu)勢(shì)了。”