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美國房產(chǎn)67年的大牛市,可能又上路了

來源:https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5OTY5NjMyMQ==&mid=2650389171&idx=1&sn=720368a50642f37906789e8a8d894e62&chksm=bf3a981d884d110b511b748c5a21d6508c03f828c17e3477c3832a3455f583c550161e37e830&mpshare=1&scene=1&srcid=0829S3rrTN9n7UNh8oUl1JIL&pass_ticket=PVL4aNRoi6Fn2lqcoGlXdytBzm%2FS%2BbFG%2B4MALV2Ch0x作者:北美購房網(wǎng)時間:2017/8/29

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2016年以來,國內(nèi)房地產(chǎn)價格暴漲,出于配置需求和對于匯率的擔(dān)憂,投資者們紛紛走向海外。美國、澳洲、加拿大、新西蘭、英國等地成為固定資產(chǎn)投資的炙手可熱的區(qū)域,中國人已經(jīng)連續(xù)兩年超越加拿大,成為美國房產(chǎn)的最大海外買家,金額超過排名第2-5位國際買家總和!

 

這種打包買買買的節(jié)奏還會持續(xù),瑞士信貸的陶冬指出,中國資金進(jìn)入海外市場是大勢所趨,預(yù)計在今后的15年內(nèi),大約有2-3萬億美元的中國資金會進(jìn)入海外市場。換句話說,如果G2格局(中美兩強(qiáng))持續(xù),按照中國人的習(xí)慣,美國房地產(chǎn)的牛市恐怕會持續(xù)很長的時間。

 

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計,來自中國的國際房產(chǎn)投資者占全球比例的14%

 

1940-2007年,美國房產(chǎn)的價格一路上漲,其間沒有出現(xiàn)過全國性房價坍塌的事件,無論是否處于加息周期。長達(dá)67年的牛市似乎足以說明美國房產(chǎn)價格持續(xù)上漲的合理性,很少有人會覺得美國房產(chǎn)價格會下跌。

 

1960年晚期,科技革命在美國興起,大批科技創(chuàng)新企業(yè)出現(xiàn),財富神話一個接著一個。90年代末,美國納斯達(dá)克市場掀起了一股以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的投資熱潮,只要與互聯(lián)網(wǎng)沾邊的企業(yè),估值都飛上天。2000年,美國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)泡沫破滅,加上2001年的911事件,美國經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)。

 

經(jīng)濟(jì)不振,政府出手刺激樓市:小布什政府為了推動經(jīng)濟(jì)增長,推動了美國家庭『居者有其屋』的計劃,旨在通過刺激樓市提振陷入衰退的經(jīng)濟(jì)。而當(dāng)時美國的富豪們購房需求基本飽和,于是政府的目標(biāo)開始轉(zhuǎn)向『屌絲們』,并通過量化寬松的手段刺激屌絲們『加杠桿』買房:

 

  1. 降息:4年間,美聯(lián)儲連續(xù)13次降息,聯(lián)邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%;30年固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。

     

  2. 政策立法:美國政府立法要求金融機(jī)構(gòu)向屌絲們發(fā)放貸款。居者有其屋政策甚至計劃對拒絕向低收入者提供住房貸款的金融機(jī)構(gòu)冠以歧視的罪名進(jìn)行罰款,數(shù)額通常高達(dá)數(shù)百萬美元。

 

全民買房+全民炒房: 其實(shí),讓屌絲買房是一件比慈善機(jī)構(gòu)還善良的事情,原本不受待見的無工作、無固定收入、無資產(chǎn)的『三無』屌絲們一下子成為了房屋放貸機(jī)構(gòu)的『新寵』,輕而易舉地獲得貸款。加上長期的低利率環(huán)境,中低收入者的購房需求得到明顯刺激。購房者買房不再是因?yàn)榫幼〉膭傂瑁稒C(jī)性大大增加。

 

因?yàn)閷沤z太多,美國的『大鱷』們開始動了心思,為屌絲炒房者加杠桿了,當(dāng)然,也怪屌絲不爭氣,只想賺快錢。

 

 

在美國,發(fā)放次級貸款的大部分金融機(jī)構(gòu)是抵押貸款公司。他們不像銀行有很多銷售網(wǎng)點(diǎn),而主要以經(jīng)紀(jì)人和客戶代理為分銷渠道。為了獲得更多傭金,他們盲目發(fā)展客戶,忽視甚至是有意隱瞞客戶的借款風(fēng)險。激烈的市場競爭不斷拉低借款者的信用門檻。許多次級貸款公司針對次級信用貸款人推出了『零首付』、『零文件』的貸款方式,不查收入、不查資產(chǎn),貸款人可以在沒有資金的情況下購房,僅需聲明其收入情況,而無須提供任何有關(guān)償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。在這種情況下,本來不可能借到錢或者借不到那么多錢的『邊緣貸款者』,也被忽悠進(jìn)來。

 

 

從2001年到2006年底,抵押貸款發(fā)放規(guī)模一共增加了4,070億美元,達(dá)到25,200億美元,2003年曾達(dá)到最高的37,750億美元。其中美國前25家最大的次貸發(fā)放機(jī)構(gòu)所發(fā)行的次貸規(guī)模占總次貸規(guī)模的90%以上。

 

《大空頭》給我們展示了做空者如何收割地產(chǎn)韭菜和股市韭菜的

 

越來越多的美國人被牽扯進(jìn)房地產(chǎn)金融這個圈子中來:買房者需要從金融機(jī)構(gòu)貸款;本已因買房背債的房屋持有者則將價格看漲的房屋抵押出去借錢上學(xué)、治病、旅游、創(chuàng)業(yè),杠桿越加越大,風(fēng)險也越來越大,就連脫衣舞娘都一人三五套房。

 

房價飛漲,影子銀行成為泡沫推手:發(fā)放貸款的抵押貸款公司(美國特色的影子銀行)一般不能吸收公眾存款,于是它們通過貸款資產(chǎn)證券化來獲得資金,以住房抵押貸款支持證券(RMBS)的形式把貸款資產(chǎn)賣給市場,獲取流動性的同時把相關(guān)的風(fēng)險也部分轉(zhuǎn)移給資本市場,也催生了一批諸如RMBS這樣的金融產(chǎn)品。截至2007年,與次級貸款有關(guān)的金融產(chǎn)品總額高達(dá)8萬億美元,是抵押貸款的5倍。

 

與此同時,作為抵押品的住宅價格也在一路攀升。2000~2007年的房價漲幅打破了原來平穩(wěn)增長的態(tài)勢,開始進(jìn)入飆升狀態(tài)。

 

1963-2010年美國新房銷售價格中值和平均值(來源:美國人口普查局)

 

故事到這里都很美好:

 

   1

有錢人通過投資房產(chǎn),取得了很好的收益;

   2

原本信用不好、買不起房的窮人,不怎么費(fèi)力氣,就拿到了貸款買房;

   3

抵押貸款公司的管理費(fèi)穩(wěn)穩(wěn)地賺到手,并通過RMBS/CDS這樣的『創(chuàng)新』金融產(chǎn)品不斷獲取現(xiàn)金流;

   4

購買了RMBS/CDS的老百姓,可以拿到比存款更高的收益,皆大歡喜;

   5

由于購買者眾多,抵押貸款公司的債券產(chǎn)品很快賣光了,于是放出更多的貸款給更多的窮人……

 

 

如此循環(huán),在便利店打工的隔壁老王也能貸款買房了。房產(chǎn)中介多的就像現(xiàn)在國內(nèi)的鏈家門店一樣,人們紛紛加入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行列,賺它個盆滿缽滿……

 

房產(chǎn)中介和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的的數(shù)量在2006-2008年達(dá)到峰值

 

利率上調(diào),大面積違約,房產(chǎn)危機(jī):2003年美國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇,出于對通貨膨脹的擔(dān)憂,美聯(lián)儲從2004年6月起兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率,從1%上調(diào)至2006年的5.25%,導(dǎo)致借款人的還款壓力大幅增加,房屋借貸成本上升,成交量和價格雙雙下跌。房價下跌降低了抵押品價值,抵押貸款公司無法通過出售抵押品回收貸款本息;同時對于次貸借款人——屌絲們來說,房價下跌使得他們不能再通過房屋凈值貸款獲得新的抵押貸款,而即便是出售房產(chǎn)也償還不了本息,所以只得違約。就這樣,美國的房產(chǎn)泡沫終于被刺破,2006年-2011年,美國房地產(chǎn)大幅貶值,房產(chǎn)價值短時間內(nèi)暴跌20%-50%。

當(dāng)年的次貸危機(jī)發(fā)生后,受波及最大的就是提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu):

 

  • 2007年2月,匯豐控股(NYSE:HBC)為其美國附屬機(jī)構(gòu)的次貸業(yè)務(wù)增加18億美元壞賬撥備;

  • 2007年4月,美國第二大次貸公司新世紀(jì)金融公司(New Century Financial Corporation)申請破產(chǎn)保護(hù);

  • 隨后,30余家次級抵押貸款公司停業(yè)。

 

 

接下來沖擊的是購買了次貸RMBS、CDO的對沖基金和投資銀行等機(jī)構(gòu)投資者:

  • 全球著名投資銀行雷曼兄弟破產(chǎn);

  • 美林被收購;

  • 商業(yè)銀行巨頭RBS等歐洲大型銀行紛紛國有化。

 

保險、基金等其他金融機(jī)構(gòu)作為次級貸款的參與人,也受到了重大的影響,如AIG資產(chǎn)與負(fù)債嚴(yán)重不平衡,最終由美國政府接管。

 

美國次貸危機(jī)演變成全球金融危機(jī),是由于美國住房貸款資產(chǎn)被投資銀行衍生為其他金融產(chǎn)品,轉(zhuǎn)賣給了全球投資者。2001年以后隨著中國、中東等經(jīng)濟(jì)體積累了大量貿(mào)易順差和美元,國際資本流入美國本土購買美元資產(chǎn)包括次貸證券產(chǎn)品,次貸危機(jī)發(fā)生,全球金融業(yè)受牽連,最終引發(fā)全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

 

縱觀歷史,『10次危機(jī)9次房絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)都是由房產(chǎn)危機(jī)引起,通過銀行放大,最終傳導(dǎo)到整個金融系統(tǒng),進(jìn)而引發(fā)整個國家甚至全球的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退。

 

次貸危機(jī)之后,中國人組成的購房團(tuán)『抄底』美國房產(chǎn),想通過海外炒房的方式再賺一輪。那么美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是什么狀況?我們從投資的角度,幫大家分析以下幾個問題:

 

1. 美國房價現(xiàn)在是個什么水平?

 

下圖是美國最大的房產(chǎn)評估網(wǎng)站,我們看作是美國的鏈家——Zillow(Nasdaq:Z)提供的今年9月的50個都會區(qū)的房產(chǎn)最新統(tǒng)計報告,其中ZHVI是Zillow用自己的模型評估出的某個特定區(qū)域的房屋價值的中值(包括在售和非在售住宅,不包括商業(yè)地產(chǎn)),這個跟美國最有影響力的房價指數(shù)——凱斯-席勒指數(shù)Case Shiller Index的反應(yīng)的價格趨勢基本相同,反映的是所有住宅價值的基本情況。

 

 

2007-2017年美國50都會區(qū)房產(chǎn)ZHVI指數(shù)(2017為Zillow的預(yù)估)

 

目前美國的房產(chǎn)價值中值在18.94萬美元左右,相較于2007年的歷史峰值19.6萬已經(jīng)不相上下,相對處于歷史高位,約相當(dāng)于2005年美國房地產(chǎn)的水平。根據(jù)Zillow的預(yù)測,2017年這個數(shù)字還將上漲2.9%。考慮到1.5-2%的通脹率,這個升值的幅度實(shí)在算不上『誘人』。

 

值得一提的是,美國是一個『萬稅』的國家,大家可千萬不要被這不到20萬美元的房產(chǎn)中值給迷惑了,實(shí)際上除了『購房款』,置業(yè)后每年還需要繳納一系列的『養(yǎng)房費(fèi)』:每年需要繳納的基本稅費(fèi)有:房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、房屋保險費(fèi)等等,這些費(fèi)用會因房屋所在的地區(qū)、房屋物業(yè)類型等因素而有不同。

 

  1. 房地產(chǎn)稅/土地稅:稅率各個州不同,通常為1%-3%,中國人最愛購買的房產(chǎn)所在地加州大約為1.2-2.0%之間。注意,這個稅費(fèi)是每年繳納一次。

     

  2. 物業(yè)管理費(fèi):連排屋(城市屋)的物業(yè)管理費(fèi)一般在150-350美元/月,費(fèi)用的高低取決于社區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的多寡。社區(qū)費(fèi)中通常包含火險部份,因?yàn)榉孔邮沁B著的,所以火險由住戶共同承擔(dān);自己建造的別墅一般都是沒有物業(yè)管理費(fèi);開發(fā)商興建的別墅物業(yè)費(fèi)較貴;公寓的物業(yè)費(fèi)大約3000-5000美元/年,年代越久的維護(hù)成本越高,物業(yè)費(fèi)越高。

     

  3. 房屋保險費(fèi):以定價50萬美元的房屋為例,每年的保險費(fèi)大約在700-900美元左右,地震險單獨(dú)加保。

 

我們以一套加州的50萬美元的獨(dú)立房產(chǎn)計算,稅率、物業(yè)費(fèi)取中間值,每年的『養(yǎng)房費(fèi)』大約為9200美元,不包括庭院維護(hù)的費(fèi)用(剪草的費(fèi)用每月大概50-60美元,如果可以自己做,就省去了這部分費(fèi)用),大約為總房款的1.8%。

 

 

如果你是貸款買二手房,還需要付出的有過戶費(fèi)、律師費(fèi)、登記費(fèi)、交易稅、房檢費(fèi)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)、房屋估價費(fèi)、公證費(fèi)、勘察費(fèi)等等……交易費(fèi)用也是一筆不小的開支,如果是買來投資,購買后將房屋托管,還會有托管的服務(wù)費(fèi),租金也要繳稅,購房者在決策前一定要把這些費(fèi)用計算在內(nèi)。

 

2. 如果想在美國置業(yè),選哪里的房產(chǎn)比較好?

 

拋開因上學(xué)、就業(yè)等原因,僅僅從升值潛力上來講,我們把Zillow的統(tǒng)計報告按照未來一年的預(yù)期升值率從高到低排名如下。可以看到,升值潛力排名靠前的城市,不是加州、紐約、華盛頓這樣國人比較熟悉的大城市或者洲,反而在拉斯維加斯、西雅圖(置業(yè))、波特蘭、達(dá)拉斯等這樣相對冷門一點(diǎn)的城市。硅谷所在地San Jose以及車程一小時的舊金山市區(qū)的房屋價格已經(jīng)很高,升值潛力也較小。

 

 

當(dāng)然,價格已經(jīng)阻擋不了中國土豪門的熱情,他們還是喜歡在比較熟悉的『熱門城市』購買房產(chǎn):

 

加州、紐約、德州、華盛頓、新澤西是華人置業(yè)的最熱門區(qū)域

 

 

3. 如果申請貸款買房,美國的信貸政策如何?

 

美國不限制外國人購買美國房產(chǎn)的權(quán)利,但是在信用審核方面要比當(dāng)?shù)厝藝?yán)格的多,在貸款的發(fā)放方面,條件也比當(dāng)?shù)厝丝量獭@纾械馁J款公司會要求外國購房者頭期款(定金)要支付總房款的30-50%,而對于當(dāng)?shù)厝耍@個比例大約是20%。并且對于海外抵押貸款購房者,利率也會比當(dāng)?shù)厝烁摺?/span>

 

對于擁有美國綠卡、或者擁有工作簽證(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1或 G1-G4)的非永久居民來說,申請美國當(dāng)?shù)氐牡盅嘿J款是比較容易的。但是對于只擁有旅游簽證的海外購房者來說,因?yàn)闊o法提供當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明、居住證明、資產(chǎn)證明等等,所以找到合適的機(jī)構(gòu)愿意發(fā)放抵押貸款并不是很容易的事。

 

根據(jù)報告,在美國購房的海外購房者,有一半的人都采用現(xiàn)金交易,剩下41%的人是通過在美國申請抵押貸款的方式購房的。大體原因,無非是對于非美國公司的海外購房者,付現(xiàn)金是流程最簡單、最方便、最快捷的交易方式了。

41%的人選擇美國房貸

 

說了這么多,無非是告訴投資者們,對于在美帝置業(yè),我們需要有以下幾個清楚的認(rèn)知:現(xiàn)階段,美國房產(chǎn)的對沖人民幣貶值的意義大于投資的意義。

 

  1. 不要只被房屋售價吸引,要把各種稅費(fèi)、管理費(fèi)、交易費(fèi)等『隱形支出』都計算在內(nèi)。

     

  2. 美國為了抑制炒房,制定了很多相關(guān)的稅收政策,比如超過100萬美元的房屋要支付『豪宅稅』、購買不超過一年就出售的房產(chǎn)需要支付『利潤所得稅』,這部分稅率甚至高達(dá)30%,等等諸如此類。加上美國房價的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像國內(nèi)那般瘋狂,所以想通過短期『炒房』獲利基本是不可能的。

     

  3. 考慮到美元的強(qiáng)走勢和人民幣的走勢的不確定性,布局G2兩國,平衡分散風(fēng)險,通過好城市、升值空間高的房產(chǎn),是跑贏通脹、跑贏貶值的好方法。

     

  4. 目前美國房貸固定利率仍在4%以下(不是所有人都能拿到同樣的利率,這與個人的信用程度和房產(chǎn)價值相關(guān))。考慮到未來美聯(lián)儲有可能進(jìn)一步加息的預(yù)期,采用浮動利率貸款的購房者,也要把這個因素帶來的還貸成本增加考慮在內(nèi)。

     

  5. 當(dāng)然,最重要的是2-3萬億美元的人民幣資產(chǎn)要出海,這個推動力實(shí)在太強(qiáng)勁了。

 

 

 

 

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