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【北美購房網(wǎng)】美國主要城市房產(chǎn)投資回報率盤點

根據(jù)美國權(quán)威房產(chǎn)平臺Zillow的數(shù)據(jù), 2016 年全美住宅銷售的中位年收益為$39,900 (回報率3.4%), 達2007年以來最高值。

除了穩(wěn)步攀升的地產(chǎn)價值, “長時間持有”也成為目前市場的一大趨勢, 去年賣家平均持有地產(chǎn)7.5年, 超過過去十年來的最高記錄。

一些房價較高的西海岸城市, 如: 奧克蘭、圣何塞和洛杉磯(投資)(見表1黃色覆蓋區(qū)域), 房屋買賣可獲利高達$20萬。其原因部分來自較長的持有時間(超過全美平均值), 部分則源于健康的經(jīng)濟大環(huán)境、穩(wěn)定的人口增長、以及完備的城市基礎設施。

“長期持有地產(chǎn)”與不輕易拋售優(yōu)質(zhì)股票的策略相似, 投資者勢必經(jīng)歷熊牛市的洗禮, 不能指望市值在短期內(nèi)暴漲。接近十年的持有時間使圣何塞的房屋投資總回報高達56.5%, 位列全美第三。

圣何塞

需要注意的是, 以下表格中提到的投資“年化回報(Annualized Return)”與“總回報(Total Return)” 均針對地產(chǎn)增值部分, 而非現(xiàn)金流(租金)。如果您想了解某住宅或商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流情況, 需計算資產(chǎn)回報率(Cap Rate), 即地產(chǎn)年凈運營收入與當前價值之比。該數(shù)值因市場情況、國債利率和投資風險而變。

以下各表均按“投資總回報率”排名。

表1: 房地產(chǎn)熱門市場第一梯隊

在全美的100個主要城市中, 奧克蘭住宅的年化回報最高, 達$33,913 (14.6%)。波特蘭、圣何塞、丹佛緊隨其后, 年回報均超過9%(見表1橘色覆蓋區(qū)域)。

丹佛

在表1中, 僅奧克蘭和首府華盛頓的賣家持有地產(chǎn)時間未超過全美平均值(7.5年), 可見“長期持有”對地產(chǎn)增值的重要性。

表2: 房地產(chǎn)熱門市場第二梯隊

與表1&2中的房地產(chǎn)熱門城市相比, 表3中巴爾的摩和孟菲斯的年房屋回報就少的可憐了, 分別只有$938 (0.9%) 和$936 (1%), 且其地產(chǎn)平均持有時間均低于全美平均值, 特別是巴爾的摩, 僅3.4年。

表3: 不適合投資的城市

此外, 以上所有城市的治安均為最低的F級, 其中巴爾的摩、孟菲斯、密爾沃基和圖森的犯罪率更是高出所在州一倍, 城市綜合指數(shù)較低, 不適宜居住和投資。

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