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簽美國房產(chǎn)合同時需要注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)？

編者按：在美國買房，除了知道如何看房選房之外，還要知道美國的購房合同應(yīng)該怎么簽？需要注意什么問題？其實(shí)，美國的房屋買賣非常的透明，所有步驟都已經(jīng)規(guī)則化，大家都是按章辦事。

美國房屋交易合約都是格式化合約，非常完善，充分考慮到買賣雙方的利益。當(dāng)然，從規(guī)則上，更多側(cè)重保護(hù)買家的利益。告知義務(wù)、詐欺條款與產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，保證買家只要按規(guī)則行事，一般不會買到問題房。但是，簽合同時，下面的這幾點(diǎn)還是需要注意的，否則出了問題，就吃虧了！

一、交易價格。通常在Offer過程中，買賣雙方都可能對價格做出讓步，互相妥協(xié)，方能達(dá)成相互認(rèn)可的交易價格。當(dāng)然，也有很多一口價，即賣家開價就是最終成交價格。
二、移除房屋檢查條款。這一條標(biāo)準(zhǔn)合約通常是17天，但是可以根據(jù)交易周期進(jìn)行調(diào)整，筆者在交易過程中最短有縮為三天。即在17天或者三天內(nèi)完成房屋檢查，也即在17天或者三天內(nèi)，買家可以后悔退出交易。達(dá)到17天或者三天，買家如果選擇交易繼續(xù)，必須書面移除后悔條款，也即買家不能以房屋質(zhì)量等問題為由退出交易了。
三、移除貸款交易條件。標(biāo)準(zhǔn)合約通常是21天，但是筆者在交易過程中，通常會要求三十天，這樣會給買家申請辦理貸款充足的時間。如果在規(guī)定時間內(nèi)，貸款被拒絕，買家可以退回訂金，安全退出交易。
四、完成交易時間。也即關(guān)閉公證行時間，通常在45天。筆者會根據(jù)客戶資金情況，適當(dāng)要求延長或者縮短。貸款交易時間相對較長，現(xiàn)金交易，筆者最短一周時間完成全部交易。
五、關(guān)注附加條款。在Offer過程中，如果賣家有特別要求，通常會在附加條款中出現(xiàn)。比如，移除貸款條件，通常需要買家書面回復(fù)。但是賣家為了防止買家拖延時間，有時會加注一條，在貸款規(guī)定時間內(nèi)，不論買家拒絕或者同意，都必須及時提供書面通知，否則視為買家同意，不得退出交易，違約將沒收訂金。
六、房屋檢查狀況及白蟻蟲害狀況。房屋檢查結(jié)束后，會有一個圖文并茂的檢查報(bào)告。買家通常會要求賣家根據(jù)檢查報(bào)告，修復(fù)房屋存在的問題。一般房屋都有白蟻蟲害狀況，根據(jù)房齡大小，程度不一。在交易完成前，賣家都必須進(jìn)行查殺，并有相關(guān)報(bào)告文件。
七、房屋告知文件。賣家需要將房屋相關(guān)狀況，即涉及房屋地質(zhì)災(zāi)害、房屋是否發(fā)生自然或者非自然死亡事件等，賣家必須如實(shí)告知買家，否則將視為欺詐。

上面的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)中，最需要我們多加留意的就是附加條款。購買者應(yīng)該盡可能把自己考慮到的問題，加入到購房合同的附加條款中。 這些附帶條件明白列出必須在某些情況下合同才有效，例如貸款商批準(zhǔn)房屋貸款、通過房屋檢查、提供有效產(chǎn)權(quán)憑證，甚至符合建筑法規(guī)的證明等等。這類附帶條件對交割手續(xù)很重要，因?yàn)樗鼈兛梢韵�除哪些費(fèi)用應(yīng)由哪一方支付的問題，并使買賣雙方都有合法途徑可以取消交易，同時避免糾紛的產(chǎn)生。

常見的附加條款有：

➔貸款條件：讓買方可以在規(guī)定時間內(nèi)，獲得貸款承諾和可以接受的貸款條件。如無法獲得合乎條件的貸款，買方可以選擇放棄交易。

➔購屋合同必須通過法律審查，包括由律師審核有關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)報(bào)告，或是任何與交易有關(guān)的法律文件。

➔房屋檢查：根據(jù)各州法律，可能包括結(jié)構(gòu)問題或材料缺陷等各種檢查，并注明由哪一方出錢做必要的整修，以及雙方愿意支付的費(fèi)用限度。這類檢查也可能包括白蟻、氡氣、鉛或石綿，以及房子是否位于淹水區(qū)或地震帶。

➔有關(guān)交易必須通過共有公寓或合作公寓管理委員會核準(zhǔn)。

➔符合建筑法規(guī)。如房子最近似曾改建或加蓋，可能必須獲得必要的建筑許可證明，以及通過建筑法規(guī)審查。

➔個別購屋者也可能有特殊要求，例如有過敏問題的人，可能要求做霉菌檢查；需要無障礙空間以便利輪椅活動的人，確定做無障礙空間的可行性；有意購買舊屋重新翻修的人，應(yīng)確定這棟房子在這方面是否受到任何限制。

最后需要提醒大家的是，要盡可能把你顧慮的事項(xiàng)列入合同。牢記條款到期期限，任何附帶條件達(dá)成后，買賣雙方應(yīng)簽署文件，把這個條件從購屋合同刪除，并把這些文件交給處理交割手續(xù)的經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。如附帶條款規(guī)定的時限屆滿，雙方還沒有簽署刪除文件，將視同條件達(dá)成。因此，千萬要記清楚每一項(xiàng)附帶條款到期的日子。

當(dāng)然，這些關(guān)于合同簽訂的事宜都需要你的經(jīng)紀(jì)人從中幫你，在簽合同前，你只要確定合同細(xì)則就可以，從這里也能看出，找一位經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人，非常重要。