【北美購房網(wǎng)】簽美國房產(chǎn)合同時需要注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)?
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簽美國房產(chǎn)合同時需要注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)?
編者按:在美國買房,除了知道如何看房選房之外,還要知道美國的購房合同應(yīng)該怎么簽?需要注意什么問題?其實(shí),美國的房屋買賣非常的透明,所有步驟都已經(jīng)規(guī)則化,大家都是按章辦事。
美國房屋交易合約都是格式化合約,非常完善,充分考慮到買賣雙方的利益。當(dāng)然,從規(guī)則上,更多側(cè)重保護(hù)買家的利益。告知義務(wù)、詐欺條款與產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn),保證買家只要按規(guī)則行事,一般不會買到問題房。但是,簽合同時,下面的這幾點(diǎn)還是需要注意的,否則出了問題,就吃虧了!
一、交易價格。通常在Offer過程中,買賣雙方都可能對價格做出讓步,互相妥協(xié),方能達(dá)成相互認(rèn)可的交易價格。當(dāng)然,也有很多一口價,即賣家開價就是最終成交價格。
二、移除房屋檢查條款。這一條標(biāo)準(zhǔn)合約通常是17天,但是可以根據(jù)交易周期進(jìn)行調(diào)整,筆者在交易過程中最短有縮為三天。即在17天或者三天內(nèi)完成房屋檢查,也即在17天或者三天內(nèi),買家可以后悔退出交易。達(dá)到17天或者三天,買家如果選擇交易繼續(xù),必須書面移除后悔條款,也即買家不能以房屋質(zhì)量等問題為由退出交易了。
三、移除貸款交易條件。標(biāo)準(zhǔn)合約通常是21天,但是筆者在交易過程中,通常會要求三十天,這樣會給買家申請辦理貸款充足的時間。如果在規(guī)定時間內(nèi),貸款被拒絕,買家可以退回訂金,安全退出交易。
四、完成交易時間。也即關(guān)閉公證行時間,通常在45天。筆者會根據(jù)客戶資金情況,適當(dāng)要求延長或者縮短。貸款交易時間相對較長,現(xiàn)金交易,筆者最短一周時間完成全部交易。
五、關(guān)注附加條款。在Offer過程中,如果賣家有特別要求,通常會在附加條款中出現(xiàn)。比如,移除貸款條件,通常需要買家書面回復(fù)。但是賣家為了防止買家拖延時間,有時會加注一條,在貸款規(guī)定時間內(nèi),不論買家拒絕或者同意,都必須及時提供書面通知,否則視為買家同意,不得退出交易,違約將沒收訂金。
六、房屋檢查狀況及白蟻蟲害狀況。房屋檢查結(jié)束后,會有一個圖文并茂的檢查報(bào)告。買家通常會要求賣家根據(jù)檢查報(bào)告,修復(fù)房屋存在的問題。一般房屋都有白蟻蟲害狀況,根據(jù)房齡大小,程度不一。在交易完成前,賣家都必須進(jìn)行查殺,并有相關(guān)報(bào)告文件。
七、房屋告知文件。賣家需要將房屋相關(guān)狀況,即涉及房屋地質(zhì)災(zāi)害、房屋是否發(fā)生自然或者非自然死亡事件等,賣家必須如實(shí)告知買家,否則將視為欺詐。
上面的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)中,最需要我們多加留意的就是附加條款。購買者應(yīng)該盡可能把自己考慮到的問題,加入到購房合同的附加條款中。 這些附帶條件明白列出必須在某些情況下合同才有效,例如貸款商批準(zhǔn)房屋貸款、通過房屋檢查、提供有效產(chǎn)權(quán)憑證,甚至符合建筑法規(guī)的證明等等。這類附帶條件對交割手續(xù)很重要,因?yàn)樗鼈兛梢韵男┵M(fèi)用應(yīng)由哪一方支付的問題,并使買賣雙方都有合法途徑可以取消交易,同時避免糾紛的產(chǎn)生。
常見的附加條款有:
➔貸款條件:讓買方可以在規(guī)定時間內(nèi),獲得貸款承諾和可以接受的貸款條件。如無法獲得合乎條件的貸款,買方可以選擇放棄交易。
➔購屋合同必須通過法律審查,包括由律師審核有關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)報(bào)告,或是任何與交易有關(guān)的法律文件。
➔房屋檢查:根據(jù)各州法律,可能包括結(jié)構(gòu)問題或材料缺陷等各種檢查,并注明由哪一方出錢做必要的整修,以及雙方愿意支付的費(fèi)用限度。這類檢查也可能包括白蟻、氡氣、鉛或石綿,以及房子是否位于淹水區(qū)或地震帶。
➔有關(guān)交易必須通過共有公寓或合作公寓管理委員會核準(zhǔn)。
➔符合建筑法規(guī)。如房子最近似曾改建或加蓋,可能必須獲得必要的建筑許可證明,以及通過建筑法規(guī)審查。
➔個別購屋者也可能有特殊要求,例如有過敏問題的人,可能要求做霉菌檢查;需要無障礙空間以便利輪椅活動的人,確定做無障礙空間的可行性;有意購買舊屋重新翻修的人,應(yīng)確定這棟房子在這方面是否受到任何限制。
最后需要提醒大家的是,要盡可能把你顧慮的事項(xiàng)列入合同。牢記條款到期期限,任何附帶條件達(dá)成后,買賣雙方應(yīng)簽署文件,把這個條件從購屋合同刪除,并把這些文件交給處理交割手續(xù)的經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。如附帶條款規(guī)定的時限屆滿,雙方還沒有簽署刪除文件,將視同條件達(dá)成。因此,千萬要記清楚每一項(xiàng)附帶條款到期的日子。
當(dāng)然,這些關(guān)于合同簽訂的事宜都需要你的經(jīng)紀(jì)人從中幫你,在簽合同前,你只要確定合同細(xì)則就可以,從這里也能看出,找一位經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人,非常重要。
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標(biāo)簽:美國房產(chǎn)合同
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