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購(gòu)買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會(huì)有一段時(shí)間是空置的。所以在計(jì)算每年平均的凈房租收入的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)把分?jǐn)偟矫磕甑目罩玫哪嵌螘r(shí)期的租金扣除。

上面提到過，應(yīng)當(dāng)比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，然后以這個(gè)數(shù)字，或者比這個(gè)數(shù)字稍低的價(jià)格作為你的參照。

根據(jù)我們的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價(jià)格，肯定鮮有人來問津，房屋將會(huì)空置很長(zhǎng)一段時(shí)間。最后綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。

物業(yè)管理費(fèi)：

物業(yè)管理費(fèi)是指如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點(diǎn)修理水電設(shè)備等所支付的管理費(fèi)。如果投資者本人在美國(guó)，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費(fèi)用也就可以省下來。

需要注意的是：

設(shè)置合理的房租價(jià)格還有個(gè)好處，就是對(duì)你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業(yè)主可以在提出租房申請(qǐng)的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，很可能第一個(gè)月會(huì)按時(shí)收到房租，以后房租就很難收齊了。收不到房租，業(yè)主只有驅(qū)逐租戶。

按照美國(guó)的法律，驅(qū)逐租戶要走一個(gè)比較復(fù)雜的程序，對(duì)于業(yè)主來說，不但損失了收益，而且?guī)�來一系列麻煩。如果租戶的生活�?xí)慣不好，也會(huì)給房屋帶來不必要的損害，以后房屋的維修費(fèi)就高了。總之，設(shè)定合理的房租價(jià)格，選擇適合的租戶，對(duì)于房屋出租收益的保障，非常重要。

此外，根據(jù)房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應(yīng)當(dāng)計(jì)算在內(nèi)的項(xiàng)目也不一樣。您可以根據(jù)具體的情況自行判斷。

例如，獨(dú)立屋一般沒有社區(qū)費(fèi)，但也有些獨(dú)立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此，也要交社區(qū)費(fèi)。聯(lián)排屋一般繳納的社區(qū)費(fèi)中已包括共同火險(xiǎn), 不必另外買火險(xiǎn)，這樣計(jì)算房屋保險(xiǎn)費(fèi)的時(shí)候，不用將火險(xiǎn)金額計(jì)算在內(nèi)。另外，房產(chǎn)稅的稅率在每個(gè)州也是不一樣的，所以投資之前選擇應(yīng)先確定目標(biāo)房屋的稅率。

貸款買房的租金回報(bào)率

貸款購(gòu)買房產(chǎn)的租金回報(bào)率，其計(jì)算方法要稍微復(fù)雜一點(diǎn)，但是原理與現(xiàn)金是一樣的。我們?cè)谶@里假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。

租金回報(bào)率 = 每年凈收入/自付額

每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出 - 年固定還款額。

其中，自付額即購(gòu)房總價(jià)扣除銀行貸款的部分。

總之，在計(jì)算房屋的投資回報(bào)時(shí)，除了租金回報(bào)率以外，更要知道每個(gè)城市的升值潛力，因?yàn)樵谌�美�?guó)大都市，受歡迎的都市都表現(xiàn)出房屋升值快、但相對(duì)租金回報(bào)較低的現(xiàn)象，決定是否買房的因素中，一般租金回報(bào)率占的比例較小，往往側(cè)重于升值比率。