【北美購(gòu)房網(wǎng)】如何計(jì)算美國(guó)房產(chǎn)的租金回報(bào)率?
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【北美購(gòu)房網(wǎng)】如何計(jì)算美國(guó)房產(chǎn)的租金回報(bào)率?
很多朋友有興趣購(gòu)買美國(guó)的房產(chǎn),作為投資持有并出租。通過出租房產(chǎn),每年可以獲得固定的投資回報(bào)。將來房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí),再將其出售獲得投資增值收益。但是在面對(duì)投資的選擇時(shí),很多人并不知道自己將要購(gòu)買的房產(chǎn),每年出租帶來的租金回報(bào)率有多少。下面簡(jiǎn)單介紹一下租金回報(bào)率的計(jì)算方法,為投資者提供參考。
投資房產(chǎn)可以分為兩種情況,一種是現(xiàn)金買房,第二種是貸款買房。
現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率
現(xiàn)金購(gòu)買房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算公式很簡(jiǎn)單,說白了就是出租房屋到手的凈收入除以購(gòu)房的總價(jià)。
租金回報(bào)率 = 每年凈房租收入/購(gòu)房總價(jià)
首先計(jì)算購(gòu)房總價(jià)。購(gòu)房總價(jià)很容易獲得,就是房屋買家支付給賣家的金額。
然后計(jì)算每年凈房租收入。每年凈房租收入= 年租金收入 - 持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出。
年租金收入就是跟租戶約定的年租金。如何估算年租金呢?
為了估計(jì)一棟房屋的未來年租金收入,可以將附近社區(qū)同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如,通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助,找出周圍同等條件已出租的10套房屋,看看這些房屋的年租金收入,就可以大致估計(jì)出自己想要投資的房屋的未來租金收入。
這里有個(gè)技巧,一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照,因?yàn)檫@樣很可能會(huì)使你預(yù)計(jì)的租金收入虛高。比較正確的方法是找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格,然后以這個(gè)數(shù)字,或者比這個(gè)數(shù)字稍低的價(jià)格作為你的參照。以后在實(shí)際出租房屋的時(shí)候,也應(yīng)當(dāng)遵循這個(gè)方法來確定房租價(jià)格。
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出一般包括:房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)偂⒊鲎夤芾碣M(fèi)等項(xiàng)目。
空置期分?jǐn)偅?/strong>
購(gòu)買的房屋一般很少能立刻找到租戶,因此幾乎總會(huì)有一段時(shí)間是空置的。所以在計(jì)算每年平均的凈房租收入的時(shí)候,應(yīng)當(dāng)把分?jǐn)偟矫磕甑目罩玫哪嵌螘r(shí)期的租金扣除。
上面提到過,應(yīng)當(dāng)比較周圍同等條件的已出租房屋,找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格,然后以這個(gè)數(shù)字,或者比這個(gè)數(shù)字稍低的價(jià)格作為你的參照。
根據(jù)我們的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn),這樣做可以吸引到更多的租戶來看房,房屋也能更快地租出去,這樣空置期就縮短了。比較一下,如果定過高的房租價(jià)格,肯定鮮有人來問津,房屋將會(huì)空置很長(zhǎng)一段時(shí)間。最后綜合下來算一筆賬,前者的收益肯定要更高。
物業(yè)管理費(fèi):
物業(yè)管理費(fèi)是指如果委托房屋代管人幫忙照料房屋,收取租金,打點(diǎn)修理水電設(shè)備等所支付的管理費(fèi)。如果投資者本人在美國(guó),或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情,這筆費(fèi)用也就可以省下來。
需要注意的是:
設(shè)置合理的房租價(jià)格還有個(gè)好處,就是對(duì)你的房屋感興趣的租戶很多,所以房屋業(yè)主可以在提出租房申請(qǐng)的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要,如果遇到信用不好的租戶,很可能第一個(gè)月會(huì)按時(shí)收到房租,以后房租就很難收齊了。收不到房租,業(yè)主只有驅(qū)逐租戶。
按照美國(guó)的法律,驅(qū)逐租戶要走一個(gè)比較復(fù)雜的程序,對(duì)于業(yè)主來說,不但損失了收益,而且?guī)硪幌盗新闊。如果租戶的生活?xí)慣不好,也會(huì)給房屋帶來不必要的損害,以后房屋的維修費(fèi)就高了。總之,設(shè)定合理的房租價(jià)格,選擇適合的租戶,對(duì)于房屋出租收益的保障,非常重要。
此外,根據(jù)房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同,應(yīng)當(dāng)計(jì)算在內(nèi)的項(xiàng)目也不一樣。您可以根據(jù)具體的情況自行判斷。
例如,獨(dú)立屋一般沒有社區(qū)費(fèi),但也有些獨(dú)立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施,因此,也要交社區(qū)費(fèi)。聯(lián)排屋一般繳納的社區(qū)費(fèi)中已包括共同火險(xiǎn), 不必另外買火險(xiǎn),這樣計(jì)算房屋保險(xiǎn)費(fèi)的時(shí)候,不用將火險(xiǎn)金額計(jì)算在內(nèi)。另外,房產(chǎn)稅的稅率在每個(gè)州也是不一樣的,所以投資之前選擇應(yīng)先確定目標(biāo)房屋的稅率。
貸款買房的租金回報(bào)率
貸款購(gòu)買房產(chǎn)的租金回報(bào)率,其計(jì)算方法要稍微復(fù)雜一點(diǎn),但是原理與現(xiàn)金是一樣的。我們?cè)谶@里假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報(bào)率 = 每年凈收入/自付額
每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出 - 年固定還款額。
其中,自付額即購(gòu)房總價(jià)扣除銀行貸款的部分。
總之,在計(jì)算房屋的投資回報(bào)時(shí),除了租金回報(bào)率以外,更要知道每個(gè)城市的升值潛力,因?yàn)樵谌绹?guó)大都市,受歡迎的都市都表現(xiàn)出房屋升值快、但相對(duì)租金回報(bào)較低的現(xiàn)象,決定是否買房的因素中,一般租金回報(bào)率占的比例較小,往往側(cè)重于升值比率。
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標(biāo)簽:美國(guó)房產(chǎn)租金回報(bào)率
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