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【北美購房網(wǎng)】現(xiàn)金購買美國(guó)房產(chǎn)有哪些流程？

如今，房產(chǎn)投資成為全球資產(chǎn)配置的重要方式之一，其中美國(guó)房產(chǎn)投資備受青睞。由于美國(guó)各州的房屋買賣各有自己制定的交易流程，所以其過程不盡相同，但是絕大多數(shù)的交易步驟仍然非常相似。下面我們來了解一下在美國(guó)用現(xiàn)金購房的基本流程。

01開設(shè)境外賬戶，準(zhǔn)備購房資金

考慮到國(guó)家的外匯管制政策，在買房時(shí)需提早準(zhǔn)備好你的首付資金，以便成交后可以及時(shí)轉(zhuǎn)到房屋交易指定的賬戶。銀行賬戶可以是美國(guó)銀行,或者是在香港，或者在歐洲等其它國(guó)家的銀行賬戶。

值得注意的是，買家親自到美國(guó)開賬戶或者不來美國(guó)開戶都是可行的，關(guān)鍵是您的銀行賬戶允許網(wǎng)上大額美元轉(zhuǎn)帳(Wiring)或出具現(xiàn)金支票(Cashier’s Check)。如果您選擇親自來美國(guó)開戶，需要準(zhǔn)備好購房資金證明(國(guó)內(nèi)銀行中英文版的存款證明)，開戶后設(shè)法快速匯入足夠資金。

02簽署買房意向合同

通過經(jīng)紀(jì)人找到合意房屋后，你需要簽署意向合同 (Sales Binder or Offer)，由經(jīng)紀(jì)人遞交賣家。

　　意向合同上面主要有以下幾項(xiàng)內(nèi)容：

➤買方的出價(jià)(Offer Price)

➤簽正式合同時(shí)需付的定金(Cash Deposit)

➤房屋成交日支付的余款(Cash at Closing)

➤定金返還的退出保護(hù)條款，例如房屋檢驗(yàn)

➤附屬內(nèi)容，比如買方希望的交房日期等

03確認(rèn)價(jià)格

買賣雙方達(dá)成共識(shí)后，賣方會(huì)在最終的意向合同上簽字確認(rèn)價(jià)格, 接下來將同時(shí)進(jìn)行以下步驟：

　　1、 合同雙方簽字后，買家需在一定時(shí)間內(nèi)(48小時(shí))交上合同里寫的誠意定金(Earnest Money)，并交給中立的公證公司(Escrow)托管。這筆錢以后會(huì)算進(jìn)房屋成交總價(jià)，如果談價(jià)失敗，定金會(huì)由經(jīng)紀(jì)人退還。有些房主還會(huì)要求提供買方的付款能力證明(Proof of Funds)。

　　2 、合同雙方簽字后，建議聯(lián)系房屋檢查師，在賣方同意的日期(通常為5到10天內(nèi))做房屋檢查。房屋檢查需要一定的費(fèi)用，以西雅圖(房?jī)r(jià))為例，一般在5百元美元左右。檢驗(yàn)過程需要幾個(gè)小時(shí)，一般1~3天之后得出報(bào)告。專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人一般都會(huì)建議買家做房屋檢查，驗(yàn)后沒有問題自然最好;驗(yàn)后有問題，也可有理有據(jù)再與賣方協(xié)商，或修繕或減價(jià)或中止交易。驗(yàn)屋結(jié)果無爭(zhēng)議后，交易最終敲定。

　　3 、合同雙方簽字后，有兩個(gè)公司會(huì)聯(lián)系你，一個(gè)是公證公司(Escrow)，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)(Title)公司，有時(shí)合二為一。這兩家公司一般是由賣家經(jīng)紀(jì)人在房子上市前就找好的獨(dú)立第三方公司。公證公司(Escrow)主要負(fù)責(zé)文件簽字，交易費(fèi)用、稅、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、水暖電氣賬戶的清算;產(chǎn)權(quán)公司(Title)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)調(diào)查，出具產(chǎn)權(quán)報(bào)告和過戶。買家需要審閱產(chǎn)權(quán)報(bào)告以確保沒有問題。在華盛頓州通常是賣方給買方購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance)。

04買方查看房屋

在以上步驟都沒有問題的情況下，在過戶前兩天或最好前24小時(shí)，經(jīng)紀(jì)人帶著買方再次查看房屋(Final Walk-through)，確定自上次看房到現(xiàn)在房屋無大的變化及損壞。

05辦理過戶手續(xù)

 如果一切順利，在成交日辦理過戶手續(xù)。以華盛頓州為例，買賣雙方無需見面簽字，對(duì)于現(xiàn)金買房，買方簽字的文件無需公證，所以可以不必到場(chǎng)，只需將簽字的文件傳送給公證公司即可。

06成為房屋新主人

成交日(Closing Date)公證公司將公證過的產(chǎn)權(quán)過戶文件 Warranty Deed正式在郡一級(jí)政府登記過戶，拿到過戶記錄號(hào)。然后買家可以從原屋主手中接過鑰匙成為房屋的新主人，并在一段時(shí)間內(nèi)(視政府的工作速度而定)收到正式房契(Original Recorded Deed)。

現(xiàn)金購房通常是海外買房者的首選方式。一來可以避免貸款帶來的諸多麻煩和不確定性，二來也可以在日益火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得絕佳的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。美國(guó)各州的房屋買賣各有自己制定的交易流程，所以其過程不盡相同，下面我們?cè)僖晕餮艌D為例，介紹在西雅圖用現(xiàn)金買房的流程，供大家與上面的現(xiàn)金買房基本流程進(jìn)行對(duì)照參考。

1、 開設(shè)離岸賬戶，準(zhǔn)備購房資金

由于國(guó)家的外匯管制政策，購房者通常無法一次性從國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)出大額資金。所以對(duì)于有意向在美國(guó)投資購房的朋友，需要做的第一步就是開設(shè)離岸賬戶（美國(guó)為佳，香港或其他無外匯管制的國(guó)家或地區(qū)亦可），將國(guó)內(nèi)的資金逐步匯入該賬戶。開設(shè)賬戶時(shí)，需注意向銀行確認(rèn)允許網(wǎng)上大額轉(zhuǎn)賬或開具大額現(xiàn)金支票。

2、 聘用經(jīng)紀(jì)人（Realtor）

選擇一位負(fù)責(zé)而有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人幾乎可以視為購房成敗的決定因素。由于入行門檻低，美國(guó)的房產(chǎn)中介數(shù)不勝數(shù)，質(zhì)量參差不齊。在挑選經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候，購房者需注意對(duì)方是否是國(guó)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NationalAssociation of Realtors）認(rèn)可的經(jīng)紀(jì)人（Realtor），（相關(guān)鏈接：美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為何會(huì)受人尊重？）還是僅僅只是持本從業(yè)的代理（broker/agent）。另一個(gè)非常值得參考的因素就是真實(shí)客戶的評(píng)價(jià)（review）。

3、 選房，下單（offer）

準(zhǔn)備好了資金，選好了經(jīng)紀(jì)人。接下來就是看房了。如果能夠親自來美國(guó)實(shí)地看房，當(dāng)然是最好。即使不能，或者短期訪美沒有挑中心儀的房產(chǎn)，在網(wǎng)絡(luò)科技的迅猛發(fā)展的今天，這些問題都得到了輕松解決，比如實(shí)時(shí)視頻（videochat）或由經(jīng)紀(jì)人錄制看房視頻等方式。、

一旦看好了中意的房產(chǎn)，就要下單（offer）。Offer是由買方單方面填寫并簽署的購房合同，其中包含：

1）購買價(jià)格（offerprice）——可比要價(jià)高或低，取決于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。

2）定金金額（EarnestMoney）——通常為房?jī)r(jià)的1-2%，不高于5%。在結(jié)案時(shí)會(huì)算入購房金額。

3）結(jié)案日期（closingdate）和遷入日期（possessiondate）

4）定金返還的退出保護(hù)條款（contingencies），比如房屋檢驗(yàn)（inspection），產(chǎn)權(quán)調(diào)查（title）等等。

5）其他跟房屋和交易流程有關(guān)的附件協(xié)議（addendum）。

一份合同通常有十幾二十頁之多。一旦雙方簽字，此份購房合同將作為法律文件即時(shí)生效。接下來的每一步流程將嚴(yán)格按照合同規(guī)定的時(shí)限和條款進(jìn)行。不同于其他很多州，華盛頓州的房產(chǎn)交易不通過律師，而完全由買賣雙方的經(jīng)紀(jì)人完成。所以選擇一位熟諳合同條款，富于交易經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人是交易成敗，保障投資安全的關(guān)鍵。

4、 達(dá)成協(xié)議，完成購房

買賣雙方達(dá)成共識(shí)，并簽署合同（mutual agreement，簡(jiǎn)稱MU）后，房產(chǎn)交易就進(jìn)入正式啟動(dòng)。從MU開始算起，到真正結(jié)案交房，即使是最快的現(xiàn)金交易，通常仍需要至少2-3周的時(shí)間去完成以下步驟：

1） 開設(shè)信托賬戶（Open Escrow），提交定金

2）聯(lián)系產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查（Title Report）

3）房屋檢驗(yàn)（Inspection）

5、驗(yàn)房結(jié)案（Closing）

在以上步驟完成以后，通常也已經(jīng)接近交易的尾聲。在合同簽訂的結(jié)案日（closing date）提前兩三天，信托公司會(huì)單獨(dú)聯(lián)系買賣方進(jìn)行結(jié)案簽字（close signing）。雙方都簽署完畢后，信托公司會(huì)結(jié)算所有的資金，分賬到戶，并把資料發(fā)往郡政府存檔。

在接近結(jié)案日，雙方簽字之前，有經(jīng)驗(yàn)的買方經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)安排客戶重新回到房屋里做一次檢查（final walk-through），以確保等待結(jié)案過戶的期間，賣方依據(jù)合同對(duì)房屋做了應(yīng)盡的維護(hù)和保養(yǎng)，沒有出現(xiàn)新的破壞或問題。

6、存檔過戶（recording）

在信托公司結(jié)算完資金，將資料交付郡政府以后，通常在當(dāng)天下午，最遲第二個(gè)工作日，資料存檔（recording），新的產(chǎn)權(quán)生效。賣方交歸鑰匙和其他房屋所屬物品，買方正式成為新房的主人。產(chǎn)權(quán)公司會(huì)隨后寄給買家新的房產(chǎn)書，以作留存。