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在美國買新房還是二手房？哪個更好？

許多人到美國置業(yè)，但對于新房和二手房不知該如何選擇。和中國的情況不太一樣，美國房地產(chǎn)市場成熟，新房少，所以新房交易量較低，僅占市場交易總量的10-20%，而二手房交易占比則高達80-90%。通過以下內(nèi)容告訴你，為什么美國新房沒有二手房那么受投資者青睞。

優(yōu)勢

新房優(yōu)勢1：私人化的定制，滿足個性需求
如果買家購買的是新房里的期房，在挑選的時候可以通過樣板房和戶型圖來決定房屋的外觀、戶型、裝修風格以及在社區(qū)里的位置和朝向。買家也可以要求升級建材、裝潢來滿足自己的喜好，比如廚房臺面可升級為大理石；地板可升級為高檔木材。
與此同時，新社區(qū)的配套設施相應地也會更加現(xiàn)代、高端，往往都會配有更加高檔的會所、游泳池、網(wǎng)球場、SPA、燒烤場以及兒童游樂園等等。因此，新房能夠提供更高品質(zhì)的居住體驗（但是相應的，作為代價，新小區(qū)每個月的物業(yè)管理費也會更高）。

新房優(yōu)勢2：先進的建筑技術，降低能源開支
新房的外觀設計新穎美觀，內(nèi)部布局合理，有諸如寬大明亮的落地窗，和符合新世代人群居住理念的開放式戶型設計等，優(yōu)點無需贅言。除此之外，新房一般都選用更節(jié)能環(huán)保的建材和設備，能源使用更高效，早期的保養(yǎng)和維修費用也更低。
而二手房如未在近期進行部件的更換和升級，在保溫、節(jié)能方面的表現(xiàn)就會遜色于運用了最新的材料和技術的新房。
新房優(yōu)勢3：嶄新的物件，維修費用低
新房從上到下，由內(nèi)而外全部都是嶄新的。新房配套的家電（如空調(diào)、冰箱等）往往都配有原廠保修，建商也對房屋品質(zhì)提供保障，一般在十年內(nèi)出現(xiàn)的建筑上的問題都可以解決。與此同時，買家不必擔心是否要換屋頂、管道、油漆、中央空調(diào)或窗戶，無需花費精力在安全監(jiān)測和舊物翻修上，直接拎包即可安心入��！
作為對比，雖然購買二手房時，賣家也會提供通常為期一年的房屋保修。但是新房前5年的維修費用會比二手房低，只需日常保養(yǎng)即可。
新房優(yōu)勢4：首付款較少，尾款可分期支付

在美國購買新房的時候，前期只需交納少部分的定金，額度在幾萬美元左右，或者房屋總價的10%左右，剩余的尾款也不必在短時間內(nèi)全部交齊，可以在房屋建成之后或過戶之前支付。而新房的交房時間一般是半年到一年左右，有些交房時間長的房子的尾款，還可以分期支付。
而二手房的過戶時間較短，也就意味著，購房者需要做較長的前期準備，否則很難在短時間內(nèi)支付大額的尾款。從目前管制外匯的大環(huán)境來看，在美國購買新房要比購買二手房相對容易些，不必擔憂錢出不去的問題。

劣勢
新房劣勢1：售價高，占地面積小
由于建筑材料以及人工的費用不斷上升，加之土地供給量下降、地價上升，建造新房的成本已遠遠超越了早期的水平，因此當前新房的售價平均要高于二手房約20%，而且缺乏議價空間。
與此同時，相同價位的新房占地面積要明顯小于二手房。大部分二手房是城市開發(fā)初期便建好的，當時土地資源充足，因此占地面積和花園面積都更大。隨著城市開發(fā)進程的加快，土地越來越稀缺，可供新房和新社區(qū)使用的面積越來越小。而對于二手房買家而言，同樣買新房的預算，可以買到占地面積大的二手房，或是把省下的錢進行翻修。
從投資價值的角度來講，獨立屋的主要投資價值在于它的土地：隨著時間的流逝，建筑物會折舊流失價值；而土地會因稀缺性而長期升值。而且美國產(chǎn)權(quán)私有，常有買家買下看中的優(yōu)質(zhì)地塊，將土地上的房屋推到后重建。因此，一定程度上來說，相同價位中占地面積越大的房屋的投資價值也更高。這便是許多買家經(jīng)過多番對比后，放棄新房而選擇二手房的主要原因。
新房劣勢2：稅費成本高于二手房
有兩個主要原因造成新房房產(chǎn)稅高于二手房的現(xiàn)象：

1、房產(chǎn)稅是根據(jù)房屋價值而定。通常，新屋都是建商裝修升級完畢，把相關費用算進房價里以后才過戶；而二手房可以選擇過戶完成后再進行裝修和升級。因此，新屋的價值（房屋價值加上裝修價值）更高，相同的稅率，新房的房產(chǎn)稅也相應更高。當然，還有某些城市的新房有10-20年的免費優(yōu)惠，具體詳情可以向我們咨詢！
2、新社區(qū)都會有一項額外的房產(chǎn)稅，叫 Mello-Roos。此項附加房產(chǎn)稅是市政府用于給新小區(qū)配套學校、馬路、警察、公園等公共設施的，通常需要繳5-30年。大部分的新房都必須繳納Mello-Roos，但部分二手房無需繳納Mello-Roos，從而有效幫助業(yè)主降低總體的稅費。
新房劣勢3：流程復雜，耗時耗力
相比二手房，期房的劣勢是不能馬上入�。ㄆ诜吭谫I家支付定金后需要6個月左右方可完工）。因此，對于希望盡快入住的買家而言，現(xiàn)房或二手房會不失為更明智的選擇。
除此之外，購買新房的流程更為復雜。買家不僅需要向建商申請注冊，排隊等待看房（慢則數(shù)月甚至一年），在施工期間為了確保最佳的交房效果，還需要親自前往當?shù)貭I銷中心與室內(nèi)設計師商榷裝修風格和升級服務（若有）的細節(jié)。無法親赴現(xiàn)場的客戶（如海外買家），也可在網(wǎng)上進行遠程操作，或是委托經(jīng)紀人、當?shù)赜H朋代辦。
對于外地或海外買家而言，購買新房的時候最好提前做好與建商、設計師多次溝通，甚至是兩地往返的心理準備。

新房劣勢4：無法選擇自己的鄰居
如果購買二手房，買家可以實地考察社區(qū)，對當?shù)鼐用竦恼�體水平擁有一個相對準確的了解。實地考察時，買家可以對已入住的左鄰右里的情況有個基本的掌握。但是在買新房時，由于周邊都是在建的新房，因此很難預測隔壁會搬進來什么樣的鄰居。
誠然，新房的裝修及配套可以通過資金進行更改，但房屋的地理位置和鄰居，是無法單方面改變的。

綜上所述，新房和二手房各有特色和優(yōu)劣，應結(jié)合需求和預算進行取舍。但在進行新房和二手房的選擇前，還要看你選的地區(qū)是否有新房。因為一些傳統(tǒng)的好學區(qū)城市土地已經(jīng)全部開發(fā)完畢，這些城市鮮有新房出售。如果想在這些城市買到新房，只能通過買舊屋推倒重建來實現(xiàn)，但代價會比較高。
總而言之，新房適合于對居住品質(zhì)有較高要求，并且不急于入住的買家。而二手房適合于預算有限，但對占地面積有較高追求的買家。而且，由于美國二手房供應量遠高于新房，因此二手房買家也相應地在社區(qū)、戶型、學區(qū)、預算等方面有更多元的選擇。

另外，如果你準備在美國貸款買房，那么下面的這些途徑就是必不可少的。對于第一次在美國買房的買家，城市，縣和州會給不同的補助津貼項目（Grants Program）（$5000-$10000），要看你具體在哪里買房子，這些政府給的補助金會幫助你交付你買房子的成交費用。在你得到這些補助金之前，你要參加一些網(wǎng)上房地產(chǎn)課程，大概$8課程費 （只有上完這些課程，才可以得到補助金，大概幾天就可以上完）當然對于成交費用，大部分的情況下，賣家是可以幫你支付一部分，這要看你的房產(chǎn)經(jīng)濟人怎么和他們進行協(xié)商的。還有就是大部分都是貸款30年，也可以貸款15年，也可以盡早還完，一切都可以根據(jù)你自己的需求來定。

1、Conventional貸款，首付最低要付房價的5%，政府規(guī)定的房屋保險相對于FHA貸款要低很多，并且會根據(jù)你償還到20%的房價后，自動消失，就不用再繼續(xù)付房屋保險了。如果在一開始，買房的時候，你選擇首付 付給房價的20%，這樣將不會收取房屋保險費用。省了一大筆費用（$5000-$8000）。對于房屋保險費用，你可以選擇一次性在過戶那天交清，或者選擇每個月償還。還有一種是你可以選擇讓你貸款的銀行幫你支付，但是你要承擔相對較高的利率。目前美國房地產(chǎn)利率很低，Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之間徘徊�！　�

2、FHA貸款，首付最低要付房價的3.5%，政府規(guī)定的房屋保險相對較高，不但需要每個月償還，在過戶的時候還要交另外一筆（Up front fee）。但是利率相對較低。目前在3％－3.875% 徘徊�！�

3、VA貸款，就是美國退伍軍人貸款，我覺得這個咱們大部分中國人都不需要，不過這個美國政府給了很多很好的福利，比如可以不用交首付，可以100%貸款，并且很多項其他的費用都是減免的。而且利率超低，哈哈。我發(fā)現(xiàn)了，在美國，給政府工作，就會有很多福利。

4、USDA 農(nóng)村住房服務局補助貸款，這個我覺得也是一個很好的選擇。當然了這一類的房子比較偏僻，在人煙比價稀少的地方，也是可以不用交首付，100%貸款，并且呢，這邊的房子相對來說價格較低。利率同樣比Conventioanl 貸款低。