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【北美購房網(wǎng)】美國(guó)租房必備：簽定合約時(shí)房東不會(huì)告訴你的那些事兒

導(dǎo)讀

如果你在美國(guó)租房，那么這篇文章請(qǐng)你收好！在租房期間，難免產(chǎn)生大大小小的問題和麻煩，比如轉(zhuǎn)租房屋、提前終止合約、房屋損壞、房東不靠譜不及時(shí)維修、不給退押金等等......一旦攤上事兒了怎么辦？

首先，你得有一份房屋租賃合約！連合約都沒有，談何法律保護(hù)！房屋合約是重中之重，一切房屋糾紛都要依照房屋租賃合約來判定。如果你目前已經(jīng)入住但還沒有跟房東簽署房屋合約，那么趕緊的，你一定需要這樣一份文件保護(hù)自己。很多小伙伴由于是通過朋友租房或租期很短而沒有簽署合約，一旦產(chǎn)生糾紛，后果則不堪設(shè)想！

如果你已經(jīng)簽署了房屋合約，看似天下太平，但你有仔細(xì)看過合約上的內(nèi)容嗎？是不是根本沒仔細(xì)看直接翻到最后一頁草草簽了名？你可能會(huì)問，這密密麻麻的小字兒跟看 GRE 閱讀理解似的，我才懶得看，看了能有什么用？

很多合約可能會(huì)有一些對(duì)房客不利的或者并不合理的條款，其實(shí)是有跟房東協(xié)商的余地的，而這些工作需要你在簽字之前完成，在這個(gè)環(huán)節(jié)一定要嚴(yán)格把關(guān)。下面小紐手把手教你如何快速識(shí)別合約中的必備條款，并且如何減少對(duì)你不利的漏洞。

沒有仔細(xì)看過房屋合約的小伙伴請(qǐng)翻出你的合約，咱們一起查漏補(bǔ)缺！

 1. 確認(rèn)合約類型 

租房合約一般分為長(zhǎng)期的長(zhǎng)租合約 (Lease) 和短租合約 (Rental Agreement) 兩種，兩種合約都有法律效力。

長(zhǎng)租合約簽約時(shí)長(zhǎng)一般在6個(gè)月至10年，一年一簽的形式最為常見。短租合約可以簽署幾個(gè)星期或者幾個(gè)月。一般在大家實(shí)習(xí)期、剛搬至新城市、休長(zhǎng)假等情況會(huì)比較常見。

短期合約相比起來靈活度更高，但房東與房客雙方受到的保護(hù)相對(duì)更小，比如房東有權(quán)在租期快到時(shí)、在不通知房客的情況下將房屋租給其他人，房客一般需要在幾天內(nèi)搬離；而在長(zhǎng)期合約下，如果房東在到期后不想續(xù)租，則一般需要提前至少30天通知房客。

 2. 房屋租賃合約重點(diǎn)看什么？ 

除了基本的出租期限、房客信息、房東信息、地址、房租金額等信息，大家還需要重點(diǎn)關(guān)注合約中的哪些內(nèi)容呢？

轉(zhuǎn)租條例 (Subletting)

轉(zhuǎn)租是大家在簽署合約前最關(guān)心的問題之一，主要也是為了給自己減少提前搬走而帶來的損失，這一點(diǎn)一定要在簽署合約之前確定。如果房東允許轉(zhuǎn)租，那么一般情況下需要房東的書面同意，并要求新房客繳納一定押金；另外也有一些房東會(huì)要求房客自行準(zhǔn)備轉(zhuǎn)租合約并與新房客完成簽署，這時(shí)你就需要請(qǐng)當(dāng)?shù)貙�業(yè)房屋律師根據(jù)當(dāng)?shù)胤�律為你完成合約撰寫或修改了。

寵物 (Pets)

允許攜帶寵物的房屋一般會(huì)要求房客交納寵物押金 (Pet Damage Deposit) 和/或者每月交納寵物費(fèi) (Pet Fee)，一旦房屋被寵物破壞，則會(huì)從寵物押金中扣錢。當(dāng)然，也有很多公寓不允許攜帶寵物，如果違反規(guī)定私自攜帶，一旦被鄰居舉報(bào)或被房東發(fā)現(xiàn)，則可能面臨被迫搬家的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋使用范圍 (Use of Unit)

很多房屋僅僅用作居民居住而非商業(yè)用途，當(dāng)然在家遠(yuǎn)程辦公，或者自己開公司在家辦公、并不接受訪客的情況一般除外。如果你有將房屋用作商用的計(jì)劃，要提前跟房東溝通確認(rèn)。另外，房屋合約中也應(yīng)該包括短期和長(zhǎng)期留宿的客人以及開 Party 的相關(guān)規(guī)定。

維修程序 (Maintenance)

一旦房屋需要維修，聯(lián)系人是誰？這是你需要在合約中尋找確認(rèn)的內(nèi)容，一般情況下如果不是房客本人造成的損壞，是房東或者房屋經(jīng)理 (Property Manager) 負(fù)責(zé)維修。一般情況下，情節(jié)比較輕微的損壞，比如燈泡壞了或洗手池堵住等也很可能會(huì)由房客本人負(fù)責(zé)。另外，合約中也需要說明一旦沒有在合理時(shí)間內(nèi)完成維修該怎么辦，以及房客是否有權(quán)力收回當(dāng)月房租或者提前終止合約。

設(shè)施及水電費(fèi) （Amenities and Utilities）

房屋所有人協(xié)會(huì) (Homeowners Association) 旗下管理的房屋可能會(huì)有社區(qū)公共設(shè)施的相關(guān)規(guī)定，例如公共陽臺(tái)、休息室、游泳池等。在停車方面，很多公寓會(huì)有額外費(fèi)用，需要注意。另外，要格外關(guān)注誰負(fù)責(zé)繳納水電費(fèi)、垃圾費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)、天然氣等，有可能其中一部分費(fèi)用是包括在房租中的。

免責(zé)聲明 (Illegal Disclaimer)

特別注意，在大部分地區(qū)，房屋合約中的一些免責(zé)聲明是非法的。比如說，如果合約中出現(xiàn)“由于房屋未進(jìn)行及時(shí)維修而導(dǎo)致房客摔倒、受傷、甚至死亡，房東一概不承擔(dān)責(zé)任”、“在房屋出現(xiàn)嚴(yán)重受損的情況并且房東未能維修時(shí)，房客不能終止合約”等類似的語言，普遍情況下是不符合法律規(guī)定的。雖然發(fā)生意外的可能性很小，但如果你看到了類似條款，也要向房東要求刪除。

提前終止合約 (Early Termination)

很多合約不會(huì)出現(xiàn)這一點(diǎn)，這時(shí)你就需要詢問房東一旦你有突發(fā)情況需要搬離，需要承擔(dān)什么樣的后果？如果合約上沒有說明，那么有可能你會(huì)至少損失一個(gè)月的房租或者押金 (Security Deposit) 要不回來，但你無需繼續(xù)支付剩余租約期間的房租；或者，很多房東也可能會(huì)要求提前解約的房客持續(xù)支付租金，直到新房客簽約為止；還有可能如果遲遲找不到新房客，那么你可能就要對(duì)剩余的房租負(fù)責(zé)了。

當(dāng)然每個(gè)房東對(duì)以上條款的接受度都不一樣，你需要在簽訂合同之前針對(duì)具體問題有所溝通。

 3. 提前解約怎么辦？ 

計(jì)劃提前回國(guó)、工作地點(diǎn)變更、畢業(yè)后到其他城市發(fā)展等都有可能成為提前終止房屋租賃合約的原因。大部分長(zhǎng)期的房屋 Lease 都是一年的期限，但如果在一年內(nèi)有搬家計(jì)劃，該怎么破？提前解約該怎樣盡量減少自己的損失？

在一些特殊情況下，你也可以在不繼續(xù)交付房租的基礎(chǔ)上提前解約（各州情況有所不同，需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤课菹嚓P(guān)法律確認(rèn)）：

如果你是軍人，那么你的福利來了，你可以在 Service Members Civil Relief Act 聯(lián)邦法下隨時(shí)解除房屋合約，需要以書面通知的形式通知房東，在全美各州適用。

如果你的房東未能履行合約中的維修義務(wù)，比如房頂漏水、出現(xiàn)感染病毒寄生蟲等，一旦房東對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋置之不理，威脅到你的基本生活和健康，并且這些問題不是由你本人造成的，那么你可以提前申請(qǐng)解約。比如，新罕布什爾州如果房屋出現(xiàn)床虱 (Bedbug) 這類的問題，那么房客可以提前解約，不需要支付剩余的房租。

如果你在房屋中個(gè)人安全受到威脅，那么這也可能成為你提前解約的有力證據(jù)。例如，華盛頓州法律規(guī)定，如果你被其他房客或房東使用武器威脅或攻擊，并且對(duì)方被逮捕，在這種情況下你可以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)損失，提交書面通知后即可解約。

在提前解約時(shí)房東有沒有義務(wù)去尋找新房客呢？有些州要求房東有義務(wù)盡快尋找新房客，以減少提前解約房客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在法律上稱為“重新出租義務(wù)” (Duty to Re-rent)，但這并不在所有州適用。比如在喬治亞州，如果房東不選擇幫忙尋找新房東，那么房客需要繼續(xù)支付房租直至到期為止。

在提前解約時(shí)應(yīng)該怎么做呢？小紐建議你通過書面形式通知房東，使用“保證郵件” (Certified Mail) 將書面通知寄送給你的房東，這種形式比較適用于寄送正式文件，以保證對(duì)方可以收到并留下寄送證據(jù)。記得將書面通知復(fù)印一份自己備用。在通知中說明你解約的原因、搬出的時(shí)間、未來的聯(lián)系方式等。在搬家前通過拍照等形式記錄房屋狀況并讓房東當(dāng)場(chǎng)確認(rèn)，以免今后產(chǎn)生不必要的糾紛。

 4. 租房的10個(gè)隱藏費(fèi)用 

每個(gè)人都知道需要攢錢才能買房。但租房并不是一個(gè)讓你積蓄越來越多的可行之路。租房時(shí)，不管是租住芝加哥的一居室還是波士頓的上流社區(qū)，租房者必須要做好支付額外費(fèi)用的準(zhǔn)備。避免支付一些隱藏費(fèi)用，最好的辦法就是了解它們到底是什么，并學(xué)習(xí)一些策略，以降低租房成本。

美國(guó)知名媒體《商業(yè)內(nèi)幕》列出的一些簽署租約前要考慮的一些費(fèi)用細(xì)則，以及如何處理它們的方法，對(duì)租房者很有參考價(jià)值。

搬家費(fèi)用

如果你已為搬家麻煩了大學(xué)同學(xué)無數(shù)次，或者這次要大動(dòng)干戈，那么你需要雇用搬家公司。不過這里可能會(huì)有你沒有考慮到的額外費(fèi)用。如果從車上搬東西到你的門口距離超過75英尺就需額外付超距離服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，要確保搬家公司擁有一般商業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，以防止搬家時(shí)造成的不必要的物品、家具以及房間的損壞。

倉庫租賃

在搬到新家之前你的物品是否要存放？租一個(gè)倉庫？也許，但這不是你唯一的選擇。倉庫一般都不會(huì)太貴，但你的財(cái)物需要搬來搬去。更好的選擇是使用便攜式存放方式，如搬家貨柜 PODS 或 Zippy Shell。如果遷入和遷出是在一天之內(nèi)，建議你把所有東西都放在租來的卡車?yán)�，并支付隔夜費(fèi)用。

申請(qǐng)費(fèi)

房東收取申請(qǐng)費(fèi)是為了對(duì)租戶進(jìn)行背景和信用檢查。如果房東要履行這一程序，那么這筆費(fèi)用就落在租戶頭上了。許多房主只收取背景和信用檢查的相關(guān)費(fèi)用，有些房主還會(huì)為因此付出的時(shí)間收費(fèi)，有些州甚至?xí)�調(diào)整房東收取的額外申請(qǐng)費(fèi)的數(shù)額。但如果房東收取的費(fèi)用過高，你租住的房子一定位于不受監(jiān)管的州，在這里這一費(fèi)用可高達(dá)200元。不過這一費(fèi)用是可以協(xié)商的，如果你的房東收費(fèi)過高，你可能在與一個(gè)無良房東打交道。

保證金

大約一半的州法律規(guī)定房主收取保證金的數(shù)額，通常是一個(gè)或兩個(gè)月的租金。在沒有相關(guān)法律條款的州，地方政府有權(quán)進(jìn)行規(guī)定。如何了解房東是否誠(chéng)實(shí)，只看他收取多少保證金就知道了。同時(shí)，你還不能跳過支付最后一個(gè)月的租金，這筆錢用于租住期間租戶對(duì)住房造成的超正常損壞的賠償。如果房子保持良好，這筆費(fèi)用會(huì)退還給租戶。

最后一個(gè)月的租金

許多房東要求租房者在住進(jìn)來之前支付最后一個(gè)月的租金，如果你對(duì)這個(gè)住處滿意，預(yù)計(jì)你要支付三倍的月租金：第一個(gè)月的，最后一個(gè)月的和保證金，盡管你還未住過一晚。

電梯服務(wù)費(fèi)

如果你不住在高樓的底層，那么這意味著你需要電梯服務(wù)。你可以不必支付，但如果需要，這筆費(fèi)用并不便宜。而且收費(fèi)額有大差異，從500元到1,000元不等（可退還）。在某些情況下，如果你覺得費(fèi)用太高，可與房東進(jìn)行談判。

停車費(fèi)

除非你搬進(jìn)紐約(房產(chǎn))市價(jià)值2000萬配有專用電梯可將你的車停在專用停車場(chǎng)的公寓，你可能需要支付停車費(fèi)。停車費(fèi)大致在每月20至100元之間。

代理費(fèi)

喜歡大城市的燈紅酒綠？你可能需要一位經(jīng)紀(jì)人在紐約幫你物色一處住房。在紐約市，標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)人費(fèi)是一年租金的15％。當(dāng)然你可以自己找房，但經(jīng)紀(jì)人可以將這一過程變得更加容易 ，特別是在你急于找到住處以便開始新工作的時(shí)候。

租賃人保險(xiǎn)

房東通常要求租戶有租賃人保險(xiǎn)。這樣他們就不必?fù)?dān)心租戶的財(cái)產(chǎn)在火災(zāi)或其他災(zāi)害中損壞。當(dāng)然，你可以選擇跳過這一項(xiàng)，但不管房東是否對(duì)此有要求，投保租賃人保險(xiǎn)對(duì)安全更有保障，而且它的價(jià)格也不高，一年的保費(fèi)不到200元。

寵物費(fèi)

如果你找到一處住房可以養(yǎng)寵物，那是再好不過了。但是，你可能要為這一特權(quán)（除非你的寵物是一個(gè)服務(wù)性動(dòng)物）支付一定的費(fèi)用。

除了保證金（某些州法律規(guī)定）外，一筆額外的寵物費(fèi)；

一筆不退還的寵物費(fèi)（某些州法律規(guī)定）；

寵物租金，這意味著你的房租會(huì)比無寵物的高。