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　　【北美購(gòu)房網(wǎng)】如何取得優(yōu)質(zhì)美國(guó)房屋貸款？

第一．獲取貸款的預(yù)先準(zhǔn)備工作：

　　一． 保持良好的信用記錄與分?jǐn)?shù)。

　　優(yōu)良信用分?jǐn)?shù)的要求已提高至740分。

　　注意：不要輕易關(guān)閉信用卡，會(huì)導(dǎo)致信用分?jǐn)?shù)驟降。

　　不要申請(qǐng)百貨公司，商店的信用卡。得不償失。

　　不要申請(qǐng)其他如：汽車，商業(yè)貸款（準(zhǔn)備買房貸款之前）

　　不要拖欠信用卡帳單，或現(xiàn)有的房貸。

　　不要經(jīng)常隨意查自己的信用報(bào)告，會(huì)降低分?jǐn)?shù)。

　　若發(fā)現(xiàn)信用報(bào)告中有錯(cuò)誤之處，要及時(shí)請(qǐng)貸款專家立馬為您申請(qǐng)修正，并申請(qǐng)快速恢復(fù)良好信用分?jǐn)?shù)。

　　二． 銀行帳戶。

　　預(yù)算好自己的頭款額，在開始申請(qǐng)前一個(gè)月不要再往自己的銀行帳戶里存入大筆金額。因?yàn)橘J款審批員會(huì)需要您以前存款的資金來源。解釋不清或不被認(rèn)可會(huì)導(dǎo)致貸款不被批淮。非夫妻關(guān)系的兩人所開的聯(lián)合帳戶，存款占有比例各為一半。付20%頭款借款人，頭款的借款人如果在帳戶中資金不足的部份�？梢垣@贈(zèng)禮物名義過關(guān)，或20%頭款全部為贈(zèng)予過關(guān)。

　　三． 準(zhǔn)備購(gòu)屋前，先申請(qǐng)貸款預(yù)審合格書。

　　準(zhǔn)備好最近一個(gè)月的工資單，前一年的W-2和報(bào)稅單。貸款專員會(huì)根據(jù)您的這些收入文件以及您自己力所能及的頭款金額來估算您所能符合貸款金額，再建議您所看 房子的價(jià)位所在范圍。如此您便可在看房時(shí)有的放矢，不至于浪費(fèi)您寶貴的時(shí)間了。

　　四． 做好貸款的預(yù)先準(zhǔn)備工作

　　當(dāng)您做好貸款的預(yù)先準(zhǔn)備工作并對(duì)不同的貸款方案有了基本的了解之后，若也找到了稱心的房屋，并順利拿到了買賣雙方簽字的購(gòu)屋合約，您便可以去開Escrow（公證行）。Escrow的限期正常為30天以上。因此您便要開始著手選擇能給您最優(yōu)質(zhì)的貸款機(jī)構(gòu)，最好是直接可以放款給您的機(jī)構(gòu)，如此在費(fèi)用和利率方面都能拿到優(yōu)質(zhì)貸款。

　　第二．何謂優(yōu)質(zhì)貸款？

　　1. 貸款專員首先會(huì)將您的貸款申請(qǐng)整個(gè)過程給您介紹一遍，讓您有個(gè)概念。

　　2. 在接受您的貸款申請(qǐng)之前，貸款專員需很認(rèn)真的閱讀您所提供的所有相關(guān)文件，并告知所欠缺的文件。

　　3. 貸款專員應(yīng)當(dāng)場(chǎng)用專業(yè)計(jì)算系統(tǒng)為您進(jìn)行初步審核。若離貸款合格的要求還有些距離時(shí)，應(yīng)告知您如何進(jìn)行具可行性及合法性的彌補(bǔ)以至合格。

　　4. 當(dāng)貸款專員的專業(yè)素質(zhì)無可質(zhì)疑時(shí)，你需了解：

　　○A此貸款機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，例如是否為直接放款機(jī)構(gòu)。

　　○B(yǎng)整個(gè)貸款的銀行部份費(fèi)用為多少，有無隱藏費(fèi)用，直接放款機(jī)構(gòu)會(huì)當(dāng)場(chǎng)出具一份具法律效率的貸款費(fèi)用列表：“Good Faith Estimate”在此GFE列表上所列出之費(fèi)用以外的任何費(fèi)用，您可以拒付。

　　○C諮詢利率貸款專員應(yīng)告知您當(dāng)時(shí)不同年限的不同貸款方案的特點(diǎn)，并讓您了解30年或15年等的不同期限，您每年的借款費(fèi)用會(huì)在多少，加上地稅，乃至整個(gè)房屋上的開支。

　　○D將買賣合約帶上給貸款專員閱讀，請(qǐng)他/她告知您能否在Escrow規(guī)定的期限30或45天內(nèi)完成貸款。并了解此機(jī)構(gòu)審核進(jìn)度。

　　○E若您申請(qǐng)的是可查收入貸款，您會(huì)被要求簽署一份4506-T表，此表格會(huì)呈遞至國(guó)稅局進(jìn)行確認(rèn)，若為不查收入貸款，您要確保不會(huì)被要求簽署4506-T表。

　　5. 貸款專員應(yīng)查核您最近的信用報(bào)告，并認(rèn)真核查信用報(bào)告的每一部份內(nèi)容，例如：有無遲付供樓費(fèi)用的記錄，若在最近三個(gè)月內(nèi)有遲付記錄，您的貸款有可能會(huì)不被批淮。再例如：有無Collection，討債公司申討款項(xiàng)，若有一定要請(qǐng)申請(qǐng)人去處理好此事宜，不然得不到貸款批淮。

　　6. 貸款專員接到您的貸款洽詢，會(huì)幫您在有關(guān)系統(tǒng)內(nèi)查詢您所要借貸的房子的價(jià)值，若與買價(jià)基本相符合，即會(huì)為您安排預(yù)定房屋估價(jià)事宜。若反之，申請(qǐng)人會(huì)有可能浪費(fèi)了估價(jià)費(fèi)。

　　7. 提供優(yōu)質(zhì)貸款的貸款專員應(yīng)是由一開始接受您的申請(qǐng)方案，一直關(guān)心整個(gè)貸款直至最后一個(gè)環(huán)節(jié)：放款完畢。期間有任何需要補(bǔ)文件或預(yù)料之外的實(shí)況發(fā)生，都會(huì)第一時(shí)間為您設(shè)法解決，直到整個(gè)貸款順利完成，讓您拿到房屋的鑰匙。

　　8. 站在消費(fèi)者的角度考慮，如何讓貸款人的荷包省錢，好的貸款專員應(yīng)是幫您從省錢角度所繳交，來確定以您的貸款方案，付錢買Point降利息是否劃算。

　　9. 您所取得的優(yōu)質(zhì)貸款應(yīng)該是沒有提前還錢的罰款No Pre-Payment Penalty。

　　10. 合格的貸款專員會(huì)告知您買賣合約中若有17天的貸款與估價(jià)撤離條款，17天一旦到期，只要買方未簽署撤離條款（Remove Contingency），買方仍可撤離合約及拿回訂金。

　　第三． 要取得優(yōu)質(zhì)房屋貸款，需注意及了解下列事項(xiàng)：

　　首次購(gòu)屋貸款方案，分為查收入與不查收入兩種：

　　一．查收入貸款：

　　能提供最近你一個(gè)月的工資單，前一年W-2，前一年稅表。

　　頭款20%以上者，全部頭款部份來源可作為禮物贈(zèng)予。

　　自雇者需提供近2年稅表及2年以上的營(yíng)業(yè)證照。

　　自住屋小額貸款，符合條件者可享受免借款費(fèi)用方案。

　　FHA貸款，頭款只需3.5%以上。擔(dān)保人的收入也可以作為借款人收入部份一起被審核過關(guān)。

　　二． 不查收入貸款方案即是無需提供任何書面的相關(guān)收入文件，但有些許條件上的限制:

　　現(xiàn)介紹下列不查收入貸款方案：

　　外國(guó)人不查收入方案A：

　　所謂外國(guó)人，即為沒有社會(huì)安全號(hào)碼，有或沒有信用記錄，沒有美國(guó)綠卡但擁有合法入境的小白卡。

　　不查收入方案，外國(guó)人需提供：

　　○1證件：護(hù)照，小白卡

　　○2營(yíng)業(yè)登記執(zhí)照（境外or美國(guó)）

　　○3海外銀行有存款證明

　　○4海外銀行房產(chǎn)證復(fù)印件

　　○5頭款額必須在40%以上

　　○6沒有信用分?jǐn)?shù)OK

　　○7若有信用分?jǐn)?shù)，需在720分以上

　　○8優(yōu)惠利率目前在4.5%左右

　　○9貸款金額須在$417,000以上（大額）

　　○10頭款部份亦可禮物贈(zèng)予

　　若有家庭成員在美國(guó)居住，外國(guó)人不查收入貸款合格者亦可享有自住優(yōu)惠利率。審核完成過程需30-40天。

　　外國(guó)人以及本國(guó)人不查收入方案B

　　○1護(hù)照，小白卡，綠卡或美國(guó)護(hù)照

　　○2信用分?jǐn)?shù)需在680以上（若有信用）

　　○3若非自雇者，需根據(jù)信用報(bào)告，電話核實(shí)工作狀態(tài)

　　○4若自雇，需提營(yíng)業(yè)執(zhí)照

　　○5頭款30%以上

　　○6貸款金額在$417,000以下優(yōu)惠利率目前在6.5%-6.625%

　　○7頭款部份亦可禮物贈(zèng)予。

此A和B不查收入方案均無需簽署4506-T表格，及無需與國(guó)稅局查核。