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在美國是買房還是買地，是買公寓還是買別墅？

西雅圖(置業(yè))房產(chǎn)這么火，好想?yún)⑴c其中。但是美國房產(chǎn)戶型那么多，究竟要如何選擇呢？究竟是買房還是買地好呢？是買公寓還是買別墅？

初到美國的很多人都有買地建房的想法，我能自己買地建房嗎？這種情況會(huì)不會(huì)比買新房或者是二手房更加合算呢？

其實(shí)挺多客戶對買地建房子感興趣。一類客戶是為了按照自己的想法量身打造自己的家，另一類客戶則以做房地產(chǎn)投資為主。無論是自住還是投資，都一定要將基本的、原則性的事宜打探清楚，免得吃大虧。買地比買房要復(fù)雜的多，一定要和有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人合作，做好地皮的“可行性”分析，做好一定收益預(yù)期的成本控制，聘請到熟悉當(dāng)?shù)氐暮迷O(shè)計(jì)師和建筑隊(duì)。

1. 地不一定是越大越好，關(guān)鍵要看可用于建造房屋的土地面積有多大。有些客人開車在路上會(huì)看見一大片空地中只有一棟小房子，心想，如果能將這個(gè)小房子推倒，可以建一棟豪宅，或是將這塊土地分割成多塊，再多建起幾棟房子，肯定是筆不錯(cuò)的投資。但是，空著的土地不一定就能建房。比如說，一塊地上有濕地或自然保護(hù)區(qū)，政府將有嚴(yán)格的退后規(guī)定。另外，即使可以建房，土壤的狀態(tài)，地塊坡度會(huì)對建造的成本帶來巨大的影響。所以在購買前一定要找專業(yè)人士做好相關(guān)工作。

2. 每塊土地都有政府規(guī)定的區(qū)域功能限制，土地的價(jià)值會(huì)受其影響很大。我碰到過真實(shí)的案例，按照政府規(guī)定，這塊土地只允許建造一定數(shù)量的獨(dú)棟別墅。買家幻想將原本的平房拆后建成公寓樓再出售。草率地花大錢買下了地皮。但后來政府不批準(zhǔn)他的公寓樓建設(shè)計(jì)劃，理由是與該地塊的區(qū)域功能限制不符。于是買家的投資和夢想都打了水漂。

3. 計(jì)算好建筑成本和時(shí)間成本。建筑成本很好理解，買家往往容易忽略時(shí)間成本，不論是舊房加建還是拆除重建，都需要首先獲得政府的批準(zhǔn)許可。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況不同，特別是相對于“熟”地而言的“生”地，審批時(shí)間可能長達(dá)半年甚至更久。

4. 經(jīng)紀(jì)人的一些前期調(diào)查工作可以使客人避免不少花銷。在客戶表示對某塊地感興趣時(shí)，我和搭檔Elly在去當(dāng)?shù)赝恋亟ㄔO(shè)部門調(diào)查之前，往往先要跑趟當(dāng)?shù)氐南滤�公司。因�(yàn)橐粔K地是否連接公共下水，對這塊地的價(jià)值影響很大。如果一塊“生”地沒有公共下水，并且周圍的公共下水系統(tǒng)已經(jīng)滿負(fù)荷，那么對這塊地的開發(fā)將受很大影響。引入公共下水的價(jià)格不菲，僅十幾米，價(jià)格就可高達(dá)上萬美金。諸如此類，我們會(huì)做一系列初步調(diào)查，引導(dǎo)客人是否開始投入資金，做進(jìn)一步土地分析。

另外，為了萬無一失，我建議買家一定要在拿到了政府的初步批準(zhǔn)后再完成地皮買賣過戶。

對于是自己建房還是買新房合算的問題，一般來說，如果只建一棟房，以純粹投資目的，這種做法極有可能會(huì)虧本。因?yàn)槎喟胗锌捎^盈利的項(xiàng)目都是“批量生產(chǎn)”。根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，純粹是為了自住而買地建房所花費(fèi)的成本比購買建筑商建好的新房要高很多，不劃算。

在美國買房很有學(xué)問，而且買不同類型的房子有很大區(qū)別的，該買哪種類型的房屋哪？

美國的房屋類型，大致分為公寓 (Condo)，聯(lián)排別墅 (Townhouse) 和獨(dú)立別墅 (Single Family House) 這三種。

簡單的說，買公寓房是指在公寓樓中購買一間。因?yàn)楣�寓樓的地皮是公有的，所以�?shí)際上買家購買的是“空間”權(quán)。公寓的物業(yè)費(fèi) (HOA Dues) 是多少每月，包含哪些內(nèi)容是首先要調(diào)查清楚的問題。有些小區(qū)物業(yè)費(fèi)包含垃圾費(fèi)，上下水費(fèi)，公共區(qū)域維護(hù)，公共區(qū)域保險(xiǎn)，外部維修等。對于一些老舊的公寓樓，在公共區(qū)域需要維修時(shí)，如果物業(yè)費(fèi)的資金池中儲(chǔ)蓄的資金不夠，物業(yè)委員會(huì)會(huì)向住戶征收維修費(fèi) (Special Assessment)。所以，在購買公寓房時(shí)間，除了房價(jià)，還要搞清楚該公寓有多少?zèng)]有付清的維修費(fèi)以及近期是否有繼續(xù)征收維修費(fèi)的計(jì)劃。

另外，在美國，有些公寓房會(huì)有租房限制 (Rental Cap)。比如說，有些小區(qū)只允許20％的房子向外出租，其他必須房主自住。一旦達(dá)到小區(qū)租房上限，欲出租的房東就只能在等待列表中了。所以日后要做出租房屋的買家，在購買時(shí)，一定要調(diào)查清楚這個(gè)問題。購買公寓房往往還要注意小區(qū)規(guī)則、停車位、室內(nèi)是否有洗衣機(jī)烘干機(jī)，是否有儲(chǔ)物空間等一系列問題。

總而言之，在買公寓房時(shí)要仔細(xì)審閱物主管理委員會(huì) (HOA) 提供的相關(guān)文件，摸清底細(xì)。索要小區(qū)規(guī)則、財(cái)務(wù)報(bào)表、開會(huì)記錄、法律訴訟歷史（有可能影響貸款）、租客比例、維修費(fèi)等。

聯(lián)排別墅指的是擁有少量土地，往往與鄰居共享進(jìn)出通道，且與鄰居共享墻壁的房子。相對公寓房而言，好處是擁有少量地權(quán)，往往不需要每個(gè)月交納物業(yè)費(fèi)（或很少量物業(yè)費(fèi)）。相對獨(dú)立別墅來說，院子小，不用擔(dān)心院子的維修整理，少了不少麻煩。往往沒有物業(yè)費(fèi)，也沒有租房限制，出租比較自由。有好處自然也有麻煩。正因?yàn)闆]有物業(yè)費(fèi)，沒有物主管理委員會(huì)的存在，當(dāng)房屋出現(xiàn)一些狀況時(shí)，物主需要與鄰居直接協(xié)商。比如說，兩家共享的屋頂出問題，如果鄰居不愿意出錢，自己急著修，這可就尷尬了。所以挑選聯(lián)排別墅時(shí)除了看房子本身，也要觀察周圍鄰里環(huán)境，做好準(zhǔn)備。

獨(dú)棟別墅不僅擁有一棟房屋，還擁有房屋所在地塊的土地權(quán)。值得一提的是，即使是獨(dú)棟別墅有時(shí)也會(huì)有別墅群小區(qū)規(guī)則。比如，在別墅群小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在粉刷外墻時(shí)，不能隨心所欲挑選顏色。如果小區(qū)規(guī)則限定外墻體為中性色的基調(diào)，業(yè)主就不能將自己的房子刷成亮粉色，因?yàn)橐�保持一整片房子的外觀和諧。有些小區(qū)對停車也會(huì)有一定的規(guī)則，比如不能隨便在路上停大型房車，有些小區(qū)甚至對屋頂?shù)牟牧弦灿邢拗�，等等�?/p>

是該購買公寓，聯(lián)排別墅還是獨(dú)棟別墅哪？

我認(rèn)為主要還是看客人的需求。獨(dú)棟別墅是最接近國人“美國夢”的房屋類型，有前院，有后院，可以種花種菜。但對于生活節(jié)奏快，工作壓力大的上班族，往往市中心的公寓房生活更方便，更容易維護(hù)和打理。而有些投資客更傾向于聯(lián)排別墅，既沒有院子需要維護(hù)，又沒有高額的物業(yè)費(fèi)吃掉利潤，還不用考慮租賃限制規(guī)則。所以，適合自己具體需求的，才是最好的選擇。