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在美國是買房還是買地，是買公寓還是買別墅？

西雅圖(置業)房產這么火，好想參與其中。但是美國房產戶型那么多，究竟要如何選擇呢？究竟是買房還是買地好呢？是買公寓還是買別墅？

初到美國的很多人都有買地建房的想法，我能自己買地建房嗎？這種情況會不會比買新房或者是二手房更加合算呢？

其實挺多客戶對買地建房子感興趣。一類客戶是為了按照自己的想法量身打造自己的家，另一類客戶則以做房地產投資為主。無論是自住還是投資，都一定要將基本的、原則性的事宜打探清楚，免得吃大虧。買地比買房要復雜的多，一定要和有經驗的經紀人合作，做好地皮的“可行性”分析，做好一定收益預期的成本控制，聘請到熟悉當地的好設計師和建筑隊。

1. 地不一定是越大越好，關鍵要看可用于建造房屋的土地面積有多大。有些客人開車在路上會看見一大片空地中只有一棟小房子，心想，如果能將這個小房子推倒，可以建一棟豪宅，或是將這塊土地分割成多塊，再多建起幾棟房子，肯定是筆不錯的投資。但是，空著的土地不一定就能建房。比如說，一塊地上有濕地或自然保護區，政府將有嚴格的退后規定。另外，即使可以建房，土壤的狀態，地塊坡度會對建造的成本帶來巨大的影響。所以在購買前一定要找專業人士做好相關工作。

2. 每塊土地都有政府規定的區域功能限制，土地的價值會受其影響很大。我碰到過真實的案例，按照政府規定，這塊土地只允許建造一定數量的獨棟別墅。買家幻想將原本的平房拆后建成公寓樓再出售。草率地花大錢買下了地皮。但后來政府不批準他的公寓樓建設計劃，理由是與該地塊的區域功能限制不符。于是買家的投資和夢想都打了水漂。

3. 計算好建筑成本和時間成本。建筑成本很好理解，買家往往容易忽略時間成本，不論是舊房加建還是拆除重建，都需要首先獲得政府的批準許可。根據項目的具體情況不同，特別是相對于“熟”地而言的“生”地，審批時間可能長達半年甚至更久。

4. 經紀人的一些前期調查工作可以使客人避免不少花銷。在客戶表示對某塊地感興趣時，我和搭檔Elly在去當地土地建設部門調查之前，往往先要跑趟當地的下水公司。因為一塊地是否連接公共下水，對這塊地的價值影響很大。如果一塊“生”地沒有公共下水，并且周圍的公共下水系統已經滿負荷，那么對這塊地的開發將受很大影響。引入公共下水的價格不菲，僅十幾米，價格就可高達上萬美金。諸如此類，我們會做一系列初步調查，引導客人是否開始投入資金，做進一步土地分析。

另外，為了萬無一失，我建議買家一定要在拿到了政府的初步批準后再完成地皮買賣過戶。

對于是自己建房還是買新房合算的問題，一般來說，如果只建一棟房，以純粹投資目的，這種做法極有可能會虧本。因為多半有可觀盈利的項目都是“批量生產”。根據我的經驗，純粹是為了自住而買地建房所花費的成本比購買建筑商建好的新房要高很多，不劃算。

在美國買房很有學問，而且買不同類型的房子有很大區別的，該買哪種類型的房屋哪？

美國的房屋類型，大致分為公寓 (Condo)，聯排別墅 (Townhouse) 和獨立別墅 (Single Family House) 這三種。

簡單的說，買公寓房是指在公寓樓中購買一間。因為公寓樓的地皮是公有的，所以實際上買家購買的是“空間”權。公寓的物業費 (HOA Dues) 是多少每月，包含哪些內容是首先要調查清楚的問題。有些小區物業費包含垃圾費，上下水費，公共區域維護，公共區域保險，外部維修等。對于一些老舊的公寓樓，在公共區域需要維修時，如果物業費的資金池中儲蓄的資金不夠，物業委員會會向住戶征收維修費 (Special Assessment)。所以，在購買公寓房時間，除了房價，還要搞清楚該公寓有多少沒有付清的維修費以及近期是否有繼續征收維修費的計劃。

另外，在美國，有些公寓房會有租房限制 (Rental Cap)。比如說，有些小區只允許20％的房子向外出租，其他必須房主自住。一旦達到小區租房上限，欲出租的房東就只能在等待列表中了。所以日后要做出租房屋的買家，在購買時，一定要調查清楚這個問題。購買公寓房往往還要注意小區規則、停車位、室內是否有洗衣機烘干機，是否有儲物空間等一系列問題。

總而言之，在買公寓房時要仔細審閱物主管理委員會 (HOA) 提供的相關文件，摸清底細。索要小區規則、財務報表、開會記錄、法律訴訟歷史（有可能影響貸款）、租客比例、維修費等。

聯排別墅指的是擁有少量土地，往往與鄰居共享進出通道，且與鄰居共享墻壁的房子。相對公寓房而言，好處是擁有少量地權，往往不需要每個月交納物業費（或很少量物業費）。相對獨立別墅來說，院子小，不用擔心院子的維修整理，少了不少麻煩。往往沒有物業費，也沒有租房限制，出租比較自由。有好處自然也有麻煩。正因為沒有物業費，沒有物主管理委員會的存在，當房屋出現一些狀況時，物主需要與鄰居直接協商。比如說，兩家共享的屋頂出問題，如果鄰居不愿意出錢，自己急著修，這可就尷尬了。所以挑選聯排別墅時除了看房子本身，也要觀察周圍鄰里環境，做好準備。

獨棟別墅不僅擁有一棟房屋，還擁有房屋所在地塊的土地權。值得一提的是，即使是獨棟別墅有時也會有別墅群小區規則。比如，在別墅群小區內的業主在粉刷外墻時，不能隨心所欲挑選顏色。如果小區規則限定外墻體為中性色的基調，業主就不能將自己的房子刷成亮粉色，因為要保持一整片房子的外觀和諧。有些小區對停車也會有一定的規則，比如不能隨便在路上停大型房車，有些小區甚至對屋頂的材料也有限制，等等。

是該購買公寓，聯排別墅還是獨棟別墅哪？

我認為主要還是看客人的需求。獨棟別墅是最接近國人“美國夢”的房屋類型，有前院，有后院，可以種花種菜。但對于生活節奏快，工作壓力大的上班族，往往市中心的公寓房生活更方便，更容易維護和打理。而有些投資客更傾向于聯排別墅，既沒有院子需要維護，又沒有高額的物業費吃掉利潤，還不用考慮租賃限制規則。所以，適合自己具體需求的，才是最好的選擇。