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中美兩國買房的這些不同之處，你知道嗎？

中美兩國買房的差異可以說是十分巨大的，對于對美國房產市場不熟悉的中國買家來說，提前做好信息儲備是至關重要的。下面小樂就為大家全面的介紹一下兩國的購房區(qū)別。

01中美兩國買房十大不同之處

各國買房投資差異巨大，看中美兩國十大不同之處：

一、城市與鄉(xiāng)村的定義

在中國人們生活的環(huán)境，城市和鄉(xiāng)村是截然不同的，城市是一個相對商業(yè)集中的地方，所有的機構都在其中，無論你要購物、吃飯、工作、娛樂，甚至看病，都必須進城，人們居住在城里，局限在一個相對狹小的空間，造成了很多不便。

但人們還是意守在城里，不愿出城，因為一旦遠離城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中國，城市就是城市，鄉(xiāng)村就是鄉(xiāng)村。

在美國，不管是在紐約還是在洛杉磯(購房)，沒有絕對的城市和鄉(xiāng)村的區(qū)別，只有城中心有一個很小的相對集中的地方，其它都是像衛(wèi)星一樣幅射出去的各個城市和區(qū)域，每一個區(qū)域都有自己自成體系一套系統(tǒng)，商店、飯館、醫(yī)院、學校，為居住在該區(qū)域的人提供了很大方便。人們不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的區(qū)域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。

二、美國的房地產制度健全

在美國的買賣房屋里面，有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程，這里面有估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行、以及經紀人制度，產權保險公司等等，每一個機構都在買賣過程中發(fā)揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的每一個環(huán)節(jié)盡善盡美，沒有瑕疵。使房地產行業(yè)能夠公平、透明。

中國的房地產事業(yè)近幾年剛剛起步，還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程，都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調控變幻莫測，讓人無所適從。整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。

三、 產權的不同

美國是私有財產制，房屋的買賣包括土地，就是說，你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產權是永久性的，而中國的住宅產權是七十年期限，一般商業(yè)房產期限只有五十年。

四、 房產稅不同

在美國，只要你擁有房子，你就要交納房地產稅，美國通常為1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之間。各州都有自己不同的標準。所以你買了房子以后，每年都要交房地產稅，變成你擁有財產的持有成本，這也使得美國房屋的空置率降低，相對抑制了投機者的炒房行為。

我們知道，目前在中國有30%以上的空置房屋，主要是因為人們把買房當成是投機，購房后不是入住或出租，而是空置等待房地產市場短期內爆漲，所以大部分投資房都是空置的。中國為了抑制房屋的空置率，也開始在幾個大城市試驗征收房產稅，但房產稅率只有0.5%左右，不能起到預期抑制炒房的作用。

五、 房源系統(tǒng)不同

在美國和中國的房地產市場里面，有一個根本上的差異，就是他們的房源系統(tǒng)。在中國，沒有一個統(tǒng)一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關系好的同業(yè)交換房源，但范圍大多很小，局限性很大。

美有一個房源共享系統(tǒng)MLS，每一個紀紀人都把房源信息，傳輸到這個系統(tǒng)上，所有上市的房子在這個系統(tǒng)中都非常透明，一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子，而這房子不必是我所賣的。別的經紀人也是同樣，可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠，藏污納垢的事相對減少。整個房地產市場因此而蓬勃。

六、 支付傭金方式不同

在美國房地產(置業(yè))買賣時，傭金一律由賣方負擔，屋主在委托經紀人出售房屋時，就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當買主由別的經紀人帶領來買房時，賣主經紀人需分一半的傭金給買方經紀人。

美國為什么規(guī)定由賣主來支付雙方經紀人的傭金，主要是因為在買賣過程中，賣主是取得金錢的一方，而買主是付錢的一方。在中國正好相反，由買方支付傭金。

七、 房子的概念不同

在中國，所謂買房，指的是買公寓房、買新房。而在美國，買房一般是指二手房，獨立房。這里特別要強調的是，美國的獨立房，并不是中國人所說的別墅。

雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多，但美國的獨立房中也有非常老舊，需要修繕的房屋，稱這些獨立屋為別墅，似乎不太恰當。同樣是獨立屋，可以是上千萬美金的豪宅，也可以三、五萬的破爛房子。

在美國除了獨立屋之外，還有一種房子叫康斗，或城市屋，這是一種由兩戶以上連著墻的房屋，也可叫做連排房屋。這類連排屋的價值比獨立屋低得多，因為它占有的土地面積比獨立屋小得多。當然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這里所謂的比較，連排屋比獨立屋便宜，是指在同一地區(qū)。在美國房屋的價值取決於兩項，土地及建筑物。建筑物隨著年代的久遠會越來越便宜，而土地則根據地區(qū)的開發(fā)和環(huán)境改變而增值。

八、 貸款的政策不同

在美國貸款買房，絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年。美國的貸款也有浮動利率，但用的人很少，因為貸款人要自己承擔利率上升的風險。

在美國不論你用什么方式貸款，都可以在貸款沒有到期之前，重新貸款或全部還清。除非是房價貶值，你的房價還不了銀行的貸款，你需要補足差額，銀行就不會同意你重新貸款。

在中國貸款是采用浮動利率，按照市場的變化，購房者需自己承擔利率變化的風險。我對中國的貸款市場并不了解，但目前尚未聽到哪位購房者可以重新貸款的消息。恐怕是因為使用浮動利率的關系，所以無需重新貸款。

還有一個有趣的問題是在美國叫貸款，而在中國叫按揭。

九、 貸款的利息可以抵稅

在美國購買房子后，你支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優(yōu)惠政策。

美國的稅賦比較重，如果你年薪五萬，購買價值四十萬左右的房屋，貸款三十萬，每月要支付貸款約一千八百元，其中利息平均一千五百塊，一年是一萬八千塊，在年終報稅時，扣除一萬八千塊的利息，你的報稅基數就降低為三萬二千，節(jié)省了很多。所以租房不如買房，就是這個道理。

十、 計算房屋面積的尺度不同

在美國用平方英尺來計算房屋的面積，而中國是用公制平方米，1平方米等于10.764平方英尺。

02投資什么樣的房產升值快？

投資什么樣的美國房產升值最快是絕大多數的投資者作出決定之前所考慮的首要問題。這就需要剝繭抽絲，找出美國房地產增值的根本原因，以幫助投資什么樣的美國房產升值最快者做出正確的決定。尤其是對新移民來說，需要改變在國內對房產的認識。

美國房地產顧名思義是房產加上地產。美國是私有化經濟，屋主不僅擁有房屋而且擁有土地的所有權。房子作為建筑物隨使用年限的增長，壽命在不斷的降低，它的價值隨時在折舊;而土地的價值是隨城市發(fā)展不斷變化。美國房地產的增值實際上是土地的增值速度大于房子折舊的速度而產生的增值。在美國，房子折舊的速度大致相同，決定房產增值速度的主要是土地的增值速度。要想買到增值最快的房產，就要買到增值最快的土地。

因此不難看出美國買房投資選擇房子什么最重要？地點最重要！一旦確定了地點，房產的增值速度也就大致確定了。交通發(fā)達與否，購物方便與否，學校成績好壞，附近地區(qū)是否安全，都是決定房屋位置是否能夠快速增殖的重要因素。如果以上各個方面是肯定的加分因素，社區(qū)建設良好，安靜有序，房屋需求旺盛，那么就表示小區(qū)內房產增值較快。

那有哪些因素影響美國房產的升值呢？

一、失業(yè)率

失業(yè)率對經濟對社會各方面影響都是非常大的，對于房產來講，沒有工作，就不可能買房子。而失業(yè)率上升，買得起房子的個人就更少。這降低了住房需求，推動房價走低。要查詢一個城市的失業(yè)率以及是在上升還是下滑，可以上美國勞工統(tǒng)計局網站查詢。

此外，還可以看看當地公司是否正在招聘，大企業(yè)是否在遷至該地區(qū)。更多的工作崗位意味著更多雇員，這最終會提振該地區(qū)的房產需求。

二、收入增長

想再深入一點了解情況的有購房意向者可以看看某一街區(qū)家庭收入的平均變化或是變化中值。

至少應該確認這些收入是經過通貨膨脹調整的（最好是在不斷上升）。那些薪酬停滯或出現下降的購房者在支付了月供之后可能就沒剩下多少現金了;因此，他們可能不會維修他們的房屋，或是聽之任之;這會降低房屋的價值，甚至是臨近房屋的價值。

三、較少的止贖申請和出售

平均而言，止贖房屋的售價會比同一地區(qū)的類似房屋低30%，但具體數據會隨著不同市場而有所變化。前幾年在住房市場遭受重創(chuàng)的地區(qū)，尤其是在美國南部和西南諸州，止贖房屋通常都是按照半價出售。隨著止贖住房增加，它們會拖累同一街區(qū)的平均房價走低。

四、庫存不斷減少

大多數頻繁見到“房屋出售”標志的地區(qū)，房價距離回升還很遠�？偟膩碚f，如果一個街區(qū)同時有超過2%的房子在掛牌出售，那么此地房屋庫存量就很高。隨著出售的房屋數量下降，賣房者就有更多的議價權，更有可能達成接近他們要價的交易。

你應該看看這個月的房屋庫存供應，看看這些庫存按照當前的銷售狀況需要多少個月才能消化。正常水平是5-6個月。此外，那些沒有新住房建設項目的地區(qū)可能會率先迎來房市復蘇，因為這些地區(qū)可供出售的庫存量較少。

五、售價折扣幅度縮小

可以看看房屋出售報價和實際售價之間的價差。如果某一地區(qū)這一價差不斷縮小，那么就表明該地區(qū)房產市場正在好轉。

六、房屋售價不斷下滑

房屋售價不斷下降可能意味著住房市場已經觸底。