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【北美購(gòu)房網(wǎng)】“以房養(yǎng)學(xué)”為什么要參考租金回報(bào)率？

不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，租金回報(bào)率成為大家投資海外房產(chǎn)最關(guān)心的要素之一，那些“以房養(yǎng)學(xué)”的衍生概念都基于這一數(shù)據(jù)參考。

那么，目前全球熱門(mén)投資地的租金回報(bào)率到底怎么樣？

北美購(gòu)房網(wǎng)整理了一些數(shù)據(jù)與趨勢(shì)化的分析，希望給各位投資的選擇提供一些參考。

如果要計(jì)算實(shí)際租金回報(bào)率，應(yīng)該是（1年租金-房屋保養(yǎng)費(fèi)）/房屋價(jià)格，在這里，這里是直接用1年租金/房屋價(jià)格，得出的數(shù)據(jù)會(huì)略高，特此先說(shuō)明。

一般來(lái)說(shuō)，5%以上屬的租金回報(bào)于適合投資的樓市，從數(shù)據(jù)來(lái)看，美國(guó)的達(dá)拉斯、洛杉磯(別墅)(購(gòu)房)、紐約，日本的大阪、東京都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，租金回報(bào)率達(dá)到5%以上。

接下來(lái)，我們細(xì)細(xì)探究這個(gè)租金回報(bào)率的背后的指示性與參考價(jià)值。

1.達(dá)拉斯（美國(guó)）

達(dá)拉斯的租房回報(bào)率為7.35%，屬于推薦投資的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

達(dá)拉斯的平均房?jī)r(jià)在233,000美元，在房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow上，達(dá)拉斯的房產(chǎn)市場(chǎng)健康指數(shù)是9.7，被稱(chēng)為接近滿(mǎn)分10分的“非常健康”房產(chǎn)市場(chǎng)，僅有0.1%的負(fù)面資產(chǎn)反饋。

這其中的部分原因是因?yàn)檫_(dá)拉斯在去年提供了3.9%的工作崗位增長(zhǎng)以及過(guò)去三年以來(lái)6.2%人口增長(zhǎng)，這也是房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期利好因素。

2.大阪（日本）

相較于東京，大阪的公寓回報(bào)率是更高，為5.91%（上圖綠線(xiàn)）。

3.東京（日本）

東京首都圈的租金回報(bào)率為5.76%，在國(guó)際大都市中，回報(bào)率很高。在東京，越小的房子租金回報(bào)率越大，但越小的房子也需要更多的維護(hù)，所以中和了其中的優(yōu)勢(shì)。

4.蒙特利爾（加拿大）

蒙特利爾的租金回報(bào)率約為5.09%，是三個(gè)加拿大城市里回報(bào)率最高的，市場(chǎng)潛力很大。目前多倫多、溫哥華房?jī)r(jià)高企，而蒙特利爾卻只有31.8萬(wàn)加元。作為加拿大第二大城市，正吸引更多買(mǎi)家的目光。

5.柏林（德國(guó)）

德國(guó)的租金回報(bào)率約為3.72%。德國(guó)房市在歐洲屬于強(qiáng)勁的。房?jī)r(jià)和房租穩(wěn)步上升。柏林擁有富有活力的勞動(dòng)力市場(chǎng)，以及相較于其他歐洲首都城市略低的價(jià)格，也使其擁有升值的空間。

6.洛杉磯（美國(guó)）

洛杉磯近期租金回報(bào)率為5.8%。這座超過(guò)紐約，成為美國(guó)地產(chǎn)最熱銷(xiāo)的城市被追捧并不是空穴來(lái)風(fēng)：詳情還可以查看之前方爺?shù)牡脑敿?xì)房市分析->【房數(shù)據(jù)】愛(ài)樂(lè)之城的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇|洛杉磯的房市分析。

7.紐約（美國(guó)）

紐約的整體表現(xiàn)不錯(cuò)，租金回報(bào)率基本上在4%以上。近期的租金回報(bào)率為5.08%。

曼哈頓的房產(chǎn)整體表現(xiàn)良好，投資曼哈頓時(shí)，戶(hù)型越小越有賺頭，Studio（小單間）的租金回報(bào)率很容易達(dá)到6%以上�？傮w來(lái)看，目前紐約曼哈頓的豪宅價(jià)格有輕微回調(diào)，租金不變的情況下，租金收益率會(huì)有些許上升。

8.惠靈頓（新西蘭）

過(guò)去一年，惠靈頓房?jī)r(jià)上漲20%，成為新西蘭乃至全球漲幅最快的城市之一。

9.墨爾本（澳大利亞）

墨爾本的租金回報(bào)率約在4.5%。墨爾本和悉尼并稱(chēng)為澳大利亞近年來(lái)租金回報(bào)率最低的兩大城市，但還是保持在比較好的水平。

小尾巴溫馨提醒：墨爾本在30年后會(huì)成為澳洲第一大城市，長(zhǎng)期人口凈增是一大利好。

10.多倫多（加拿大）

據(jù)最新報(bào)告，多倫多雖然樓市有轉(zhuǎn)向跡象，但租房市場(chǎng)依然火爆。多倫多房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第二季度1居室租金為1910加元，同比上漲17%，單身公寓為1588加元，同比漲15%。

11.悉尼（澳大利亞）

悉尼的租金回報(bào)率為4.22%。這是在繼2011~2013的上漲以后的開(kāi)始下滑到了近幾年的低點(diǎn)。但仍屬于健康穩(wěn)健的狀態(tài)。

12.溫哥華（加拿大）

去年15%“排外稅”后，經(jīng)歷過(guò)半年房?jī)r(jià)回調(diào)的溫哥華，今年初再次開(kāi)啟房?jī)r(jià)上漲模式，漲幅回補(bǔ)使得租金回報(bào)率有輕微下跌。

雖說(shuō)如此，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)高達(dá)99.87萬(wàn)加元的溫哥華，能做到接近4%的回報(bào)率，依然著實(shí)不易。

13.倫敦（英國(guó)）

倫敦的租金回報(bào)率能達(dá)到3-4%的水平，作為世界一點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，著實(shí)不易。雖然目前倫敦的房?jī)r(jià)較高，但由于租金同樣較高，因此能保證不錯(cuò)的租金回報(bào)率水平。

14.奧克蘭（新西蘭）

奧克蘭的租金回報(bào)率為3.5%。最近5年，奧克蘭的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)強(qiáng)勁，上漲了42.9%。但另一方面，房租卻只上升了20%，導(dǎo)致了回報(bào)率的下降。

15.舊金山（美國(guó)）

在洛杉磯、舊金山租金差不多的情況下，房?jī)r(jià)更高的舊金山租金回報(bào)率自然就遜色不少。

所以，在舊金山要買(mǎi)大房，而且要早買(mǎi)，但如果想以租養(yǎng)房則相對(duì)困難，特別是小戶(hù)型（1床）。

16.新加坡

新加坡的租房回報(bào)率約為3.2%，相較于去年同期有所上升，得益于新加坡政府今年3月放松了之前對(duì)房市泡沫的壓制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌。感覺(jué)這個(gè)時(shí)候是為了打開(kāi)大門(mén)，迎接富人們的進(jìn)場(chǎng)。