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【北美購房網(wǎng)】

投資美國房產(chǎn)后，如何當(dāng)好包租婆？

在美國，出租房屋有個(gè)好聽的名字叫“房屋管理“，每個(gè)地區(qū)都有專門的房屋管理公司，許多有工作的人忙不過來，買投資房之后懶得自己管理，就委托管理公司出租，當(dāng)然，跟買賣房屋一樣，管理公司也必須要有 Broker 執(zhí)照，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過執(zhí)業(yè)的公司也可以進(jìn)行房屋管理。

當(dāng)然，當(dāng)美國房東并不是件輕松的事，跟國內(nèi)大不一樣，比如說吧，國內(nèi)的住宅沒裝修，照樣可以出租，美國就不行；在國內(nèi)，如果租客不付房租，你就斷水?dāng)嚯娳s他出門，在美國，你這樣做就是違法；在國內(nèi)，你可以在廣告中寫“只租給女性”，在美國你這樣做叫“性別歧視”會(huì)吃官司；在國內(nèi)，出租房的熱水器壞了你可以不管，但在美國，這是你房東的職責(zé)，不去修你就違約了。有些州的法律還規(guī)定，如果租客失業(yè)了付不起房租，三個(gè)月之內(nèi)你不能趕他出門。總之，如果不了解本地的法律規(guī)定，房東很容易違法，給自己帶來麻煩。

買了美國房產(chǎn)后，自己管理房屋，感覺挺不容易的，尤其是想要獲得好的投資回報(bào)，還真得勤動(dòng)腦多費(fèi)心才行。那么，要怎樣才能當(dāng)好包租婆呢？

01、隨時(shí)了解租金的動(dòng)態(tài)行情

租金太高，無人來租，房屋空置率就高，這樣你會(huì)損失金錢。租金太低，想來租的人雖然多，但你仍然損失了金錢。所以，了解房屋租金的市場行情是當(dāng)好包租婆的首要任務(wù)。您可以在房屋租賃網(wǎng)站收集房源信息，了解租金的實(shí)時(shí)行情，掌握投資房的地點(diǎn)、新舊、布局、面積和租金水平。

02、認(rèn)真篩選租客

在美國，房東不能因?yàn)樽饪偷哪w色、種族、性別、年齡、身體狀況（比如殘疾）、家庭狀況（比如小孩多）等原因拒絕出租，這些都是違法行為。如果出租廣告中出現(xiàn)這些字眼，你很可能就會(huì)當(dāng)上被告。但是你可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認(rèn)為收入不穩(wěn)定的租客。出租房子之前，房東都要對(duì)租客作一個(gè)小小的背景調(diào)查，也就是讓租客填一份租房申請(qǐng)表，上面有一堆問題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯(lián)系方式等等，而且他必須向你提供社會(huì)安全號(hào) (Social Security Number)，通過這個(gè)號(hào)碼，你可以上網(wǎng)查詢他的信用狀況。如果他的信用分?jǐn)?shù)很差，那就說明他成為你租客后不付房租的可能性比較大。

03、出租合同一定要約定清楚

當(dāng)決定出租之后，雙方要簽訂一份出租合同，將來發(fā)生爭議，依白紙黑字所寫為準(zhǔn)。在美國，水、電、氣這些公用設(shè)施費(fèi)用，叫做 Utility，租金內(nèi)是否包括 Utility，是否包括垃圾費(fèi)和剪草費(fèi)，是否準(zhǔn)許帶寵物入內(nèi)，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫明的。有些老式公寓樓，由于電表、水表沒有單獨(dú)設(shè)置，租金通常都包括 Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電表、水表已經(jīng)單獨(dú)設(shè)置，租金則不包括 Utility。投資獨(dú)立房的好處是，Utility、垃圾費(fèi)、剪草基本上都是租客自付，甚至室內(nèi)部分設(shè)施的維修費(fèi)用（比如冰箱、洗衣機(jī)），也可以約定是租客的責(zé)任。

租期的長短也是需要商議的，通常租期越短，房東花費(fèi)在清潔地毯、粉刷墻面等方面的費(fèi)用就高，空置率也會(huì)高一些，所以房東都希望租期越長越好，一般投資房都要求至少一年的租期。租約滿了之后，如果房客繼續(xù)留住，經(jīng)房東同意后可以不再簽合同，依然適用以前的合 同，但合同的性質(zhì)就由從前的 Yearly-to-yearly 變成了 Monthly-to-monthly，兩者的不同之處是，前者不能在租期內(nèi)隨意變更或解除合同，而后者只要提前30天通知對(duì)方，房東和租客都可以中止合同。

合同還有一個(gè)重要內(nèi)容就是約定違約責(zé)任以及什么情況下可以解除合同。比如可以在出租合同中約定，每個(gè)月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天開始）就要收取延期支付費(fèi)，逾期7天，房東就可以選擇中止合同，要求租客搬離，或者選擇租期內(nèi)的全部租金到期，要求租客即時(shí)支付全部租金。

另一個(gè)需要注意的問題是房屋押金，美國叫 Damage Deposit，數(shù)量跟國內(nèi)一樣，差不多或者略低于一個(gè)月的租金。如果租客帶有寵物，你可以收取寵物費(fèi) (Pet fee)，這個(gè)費(fèi)用跟押金不一樣，通常是不予返還的。寵物費(fèi)如果是一次性收取的，一般是1只寵物200-300美元，如果按月收取，一般是1只寵物20-30美元。

租客在簽訂出租合同入住后，房東還需要注意查看 Utility 的名字是否已經(jīng)及時(shí)更換到租客的名下，你可以打電話詢問 Utility 公司，如果還沒有，你得盡快催促租客辦理，否則這個(gè)期間發(fā)生的水、電、氣費(fèi)就是房東承擔(dān)了。

04、維護(hù)保養(yǎng)并及時(shí)修理損壞的設(shè)施

房屋是房東的財(cái)產(chǎn)，所以房屋的保養(yǎng)和維護(hù)是房東的責(zé)任。如果不事先在合同中約定，按照美國的法律，房屋內(nèi)所有設(shè)施的維護(hù)則都是房東的責(zé)任。對(duì)老美而言，空調(diào)、暖氣和熱水器是不能有故障的，這些壞了一定是由房東負(fù)責(zé)維修，如果不及時(shí)修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后將費(fèi)用從租金中扣除。

現(xiàn)在碰到一些小問題，可以學(xué)著自己維修。比如紗窗壞了，去 Lowe's 花五美元就買回一大塊，自己也能弄上去。比較專業(yè)的問題，比如空調(diào)或熱水器不工作了，就只能請(qǐng)專業(yè)公司。美國的人工費(fèi)很高，專業(yè)公司僅上門檢查一下，也要收取70-80美元，所以，你得注意收集不同公司的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)信息，以便選擇一家服務(wù)最好收費(fèi)最低的。

在美國，房屋的保養(yǎng)維修費(fèi)用確實(shí)是一筆不小的開支，比如屋頂，每隔15-20年就要更換一次，壽命最長的屋頂也只有30年，而一個(gè)1200英尺的獨(dú)立房，換一次屋頂至少就要3000美元。由于房子都是木制結(jié)構(gòu)，每年你還需要注意防白蟻、防霉，否則，損壞了房屋結(jié)構(gòu)，損失就大了。

種樹也很有講究，有些樹的根太大太粗，你不能把它種得離房屋太近，否則，日久天長，它會(huì)破壞你的下水管道，樹枝斷了也會(huì)砸壞你的屋頂，危及人身安全。所以呢，一旦發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)，你就要請(qǐng)人來修剪樹枝或者干脆砍掉整棵樹，這些都得花錢。

05、區(qū)別對(duì)待拖欠房租的租客

每個(gè)月的1號(hào)，是大多數(shù)雇主給雇員發(fā)工資的日子，我們也把這一天定為收租的日子。小編的包租婆朋友有兩幢小公寓樓，住的基本上都是美國的窮人，以前的房東曾告誡她，你不能等著他們寄支票，必須上門收取，因?yàn)橛行┤烁�本就沒有銀行帳戶沒有支票，你晚幾天去收，他們就已把錢花光了，沒錢給你了�？删退惆磿r(shí)上門收租，8戶人家當(dāng)中，每月都能順利支付租金的，也差不多只有一半，其余的一半，總有這樣或那樣的原因要緩幾天，或者分次支付，有些人寧可支付延遲支付費(fèi)25美元。碰到這種情況，需要區(qū)別不同情況處理：

1、風(fēng)險(xiǎn)小的租客

有些人平時(shí)信用很好，突然某個(gè)月因?yàn)槟撤N原因暫時(shí)沒錢付房租，對(duì)待這種人，你給他機(jī)會(huì)讓他籌錢就是了。

2、風(fēng)險(xiǎn)中等的租客

比如609的一家三口，他們是今年1月份才從圣路易斯搬來這里的，男的是個(gè)白人，原是修空調(diào)的，女的是黑人，沒工作，但因?yàn)樾≈割^有點(diǎn)殘疾，每月有600美元的政府補(bǔ)貼。來這里之后，男的一直沒找到工作，后來去麥當(dāng)勞打工了幾個(gè)月，然后不知怎么又把工作搞丟了，所以房租也是時(shí)付時(shí)欠。由于女的是黑人，小孩是個(gè)混血兒，周圍的鄰居有些歧視他們，經(jīng)常打電話給我們說他們的壞話，想趕他們走，有一次甚至報(bào)警謊稱他們賣毒品，房東比較同情他們，從中做了不少調(diào)解工作�？墒牵�有一次他為了晚付房租不惜編故事，于是房東只好拿著 Eviction 通知（要求搬離的通知）跟他們兩口子好好談了一次，說你們有困難就告訴我們實(shí)情，我們可以同意緩房租，因?yàn)槲覀兌际峭ㄇ檫_(dá)理的人 ，但你們不能撒謊，否則，你們就在這個(gè)通知上面簽字。那次談話之后，他們居然就能準(zhǔn)時(shí)支付房租了。目前他們的租期還有4個(gè)月才到期，風(fēng)險(xiǎn)還是存在的。對(duì)待這類租客，不必把關(guān)系搞僵，如果真的發(fā)現(xiàn)他們沒有支付能力了，好好商量讓他們搬走，這樣就不用上法庭，房東的損失也就小一些。

3、風(fēng)險(xiǎn)大的租客

以前601B的租客，是個(gè)賴帳的家伙，他好象也是個(gè)建筑工人，但只有一點(diǎn)零活干，成天呆在家無所事事。房東買下這幢房時(shí)他已經(jīng)住在里面了，這人最愛拖欠房租從來不準(zhǔn)時(shí)，今天拖明天，明天拖后天，還編不同的故事。今年四月份他跟同居的女友鬧翻后，索性不付租金了，還說不想搬走。租房最怕遇到這種人，他賴著不走，你只能打官司請(qǐng)他走人。

06、遇到老賴必須盡快上法庭

美國一樣有老賴，對(duì)付他們的辦法只有一個(gè)，上法庭。好在這種官司的程序比較簡單， 一般人不請(qǐng)律師也能對(duì)付。我們5月份為趕走601B的老賴打了一場官司，從立案到判決也就一個(gè)月的時(shí)間。這種小額民事法庭的法官每天要處理幾十個(gè)案子，開庭那天，我們旁聽了其他幾個(gè)案子，都是房東起訴房客的。法官其實(shí)早就掌握賴帳房客的心理了，有租客說他不付房租的原因是房東不修壞了的設(shè)施，法官就說他，如果他不修，你可以主動(dòng)中止合同搬走啊，你不能既不搬又不付租金，對(duì)不？結(jié)果，基本上都是老賴輸?shù)艄偎�，�?dāng)然我們的這個(gè)案子也不例外。法官判決他一周內(nèi)搬走，并支付欠我們的租金和訴訟費(fèi)用共700多美元。

如果租客拒不執(zhí)行判決的話，房東可以叫來警察趕他走，但不要自己去趕他，不要去惹怒他們，否則吃虧的是自己。還好，601B在6月1日自己搬走了，房東也沒有退他400元押金，但自己還是損失了300多百美元。由于他現(xiàn)在失業(yè)，房東也無法去找他要錢了。