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【北美購房網(wǎng)】

在人民幣面前，求美國(guó)房?jī)r(jià)的陰影面積

人民幣匯率目前穩(wěn)定在6.8-6.9之間

2016年以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，出于配置需求和對(duì)于匯率的擔(dān)憂，投資者們紛紛走向海外。

美國(guó)、澳洲、加拿大、新西蘭、英國(guó)等地成為固定資產(chǎn)投資的炙手可熱的區(qū)域，中國(guó)人已經(jīng)連續(xù)兩年超越加拿大，成為美國(guó)房產(chǎn)的最大海外買家，金額超過排名第2-5位國(guó)際買家總和！

這種打包買買買的節(jié)奏還會(huì)持續(xù)，瑞士信貸的陶冬指出，中國(guó)資金進(jìn)入海外市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，預(yù)計(jì)在今后的15年內(nèi)，大約有2-3萬億美元的中國(guó)資金會(huì)進(jìn)入海外市場(chǎng)。

換句話說，如果G2格局（中美兩強(qiáng)）持續(xù)，按照中國(guó)人的習(xí)慣，美國(guó)房地產(chǎn)的牛市恐怕會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。

 

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，來自中國(guó)的國(guó)際房產(chǎn)投資者占全球比例的14%

 

1940-2007年，美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格一路上漲，其間沒有出現(xiàn)過全國(guó)性房?jī)r(jià)坍塌的事件，無論是否處于加息周期。

長(zhǎng)達(dá)67年的牛市似乎足以說明美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的合理性，很少有人會(huì)覺得美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌。

1960年晚期，科技革命在美國(guó)興起，大批科技創(chuàng)新企業(yè)出現(xiàn)，財(cái)富神話一個(gè)接著一個(gè)。

90年代末，美國(guó)納斯達(dá)克市場(chǎng)掀起了一股以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的投資熱潮，只要與互聯(lián)網(wǎng)沾邊的企業(yè)，估值都飛上天。

2000年，美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)泡沫破滅，加上2001年的911事件，美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)。

經(jīng)濟(jì)不振，政府出手刺激樓市（和W總理一樣）：小布什政府為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)了美國(guó)家庭『居者有其屋』的計(jì)劃，旨在通過刺激樓市提振陷入衰退的經(jīng)濟(jì)。

而當(dāng)時(shí)美國(guó)的富豪們購房需求基本飽和，于是政府的目標(biāo)開始轉(zhuǎn)向『屌絲們』，并通過量化寬松的手段刺激屌絲們『加杠桿』買房：

1、降息：4年間，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降息，聯(lián)邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%；30年固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。

2、政策立法：美國(guó)政府立法要求金融機(jī)構(gòu)向『屌絲們』發(fā)放貸款�！壕诱哂衅湮荨徽�策甚至計(jì)劃對(duì)拒絕向低收入者提供住房貸款的金融機(jī)構(gòu)冠以歧視的罪名進(jìn)行罰款，數(shù)額通常高達(dá)數(shù)百萬美元。

全民買房+全民炒房： 其實(shí)，讓屌絲買房是一件比慈善機(jī)構(gòu)還善良的事情，原本不受待見的無工作、無固定收入、無資產(chǎn)的『三無』屌絲們一下子成為了房屋放貸機(jī)構(gòu)的『新寵』，輕而易舉地獲得貸款。

加上長(zhǎng)期的低利率環(huán)境，中低收入者的購房需求得到明顯刺激。購房者買房不再是因?yàn)榫幼〉膭傂�，投機(jī)性大大增加。

因?yàn)閷沤z太多，美國(guó)的『大鱷』們開始動(dòng)了心思，為屌絲炒房者加杠桿了，當(dāng)然，也怪屌絲不爭(zhēng)氣，只想賺快錢。

1、在美國(guó)，發(fā)放次級(jí)貸款的大部分金融機(jī)構(gòu)是抵押貸款公司。他們不像銀行有很多銷售網(wǎng)點(diǎn)，而主要以經(jīng)紀(jì)人和客戶代理為分銷渠道。為了獲得更多傭金，他們盲目發(fā)展客戶，忽視甚至是有意隱瞞客戶的借款風(fēng)險(xiǎn)。

2、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷拉低借款者的信用門檻。許多次級(jí)貸款公司針對(duì)次級(jí)信用貸款人推出了『零首付』、『零文件』的貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關(guān)償還能力的證明。

3、一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請(qǐng)獲得通過。在這種情況下，本來不可能借到錢或者借不到那么多錢的『邊緣貸款者』，也被忽悠進(jìn)來。

從2001年到2006年底，抵押貸款發(fā)放規(guī)模一共增加了4,070億美元，達(dá)到25,200億美元，2003年曾達(dá)到最高的37,750億美元。

其中美國(guó)前25家最大的次貸發(fā)放機(jī)構(gòu)所發(fā)行的次貸規(guī)模占總次貸規(guī)模的90%以上。

越來越多的美國(guó)人被牽扯進(jìn)房地產(chǎn)金融這個(gè)圈子中來：買房者需要從金融機(jī)構(gòu)貸款；本已因買房背債的房屋持有者則將價(jià)格看漲的房屋抵押出去借錢上學(xué)、治病、旅游、創(chuàng)業(yè)。

杠桿越加越大，風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，就連脫衣舞娘都一人三五套房。

房?jī)r(jià)飛漲，影子銀行成為泡沫推手：發(fā)放貸款的抵押貸款公司（美國(guó)特色的影子銀行）一般不能吸收公眾存款，于是它們通過貸款資產(chǎn)證券化來獲得資金。

以住房抵押貸款支持證券（RMBS）的形式把貸款資產(chǎn)賣給市場(chǎng)，獲取流動(dòng)性的同時(shí)把相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也部分轉(zhuǎn)移給資本市場(chǎng)，也催生了一批諸如RMBS這樣的金融產(chǎn)品。

截至2007年，與次級(jí)貸款有關(guān)的金融產(chǎn)品總額高達(dá)8萬億美元，是抵押貸款的5倍。

與此同時(shí)，作為抵押品的住宅價(jià)格也在一路攀升。2000～2007年的房?jī)r(jià)漲幅打破了原來平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，開始進(jìn)入飆升狀態(tài)。

1963-2010年美國(guó)新房銷售價(jià)格中值和平均值（來源：美國(guó)人口普查局）

故事到這里都很美好：

1、有錢人通過投資房產(chǎn)，取得了很好的收益；

2、原本信用不好、買不起房的窮人，不怎么費(fèi)力氣，就拿到了貸款買房；

3、抵押貸款公司的管理費(fèi)穩(wěn)穩(wěn)地賺到手，并通過RMBS／CDS這樣的『創(chuàng)新』金融產(chǎn)品不斷獲取現(xiàn)金流；

4、購買了RMBS／CDS的老百姓，可以拿到比存款更高的收益，皆大歡喜；

5、由于購買者眾多，抵押貸款公司的債券產(chǎn)品很快賣光了，于是放出更多的貸款給更多的窮人……

如此循環(huán)，在便利店打工的隔壁老王也能貸款買房了。房產(chǎn)中介多的就像現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的鏈家門店一樣，人們紛紛加入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行列，賺它個(gè)盆滿缽滿……

 

房產(chǎn)中介和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的的數(shù)量在2006-2008年達(dá)到峰值

利率上調(diào)，大面積違約，房產(chǎn)危機(jī)：2003年美國(guó)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，出于對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月起兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率。

從1%上調(diào)至2006年的5.25%，導(dǎo)致借款人的還款壓力大幅增加，房屋借貸成本上升，成交量和價(jià)格雙雙下跌。

房?jī)r(jià)下跌降低了抵押品價(jià)值，抵押貸款公司無法通過出售抵押品回收貸款本息。

同時(shí)對(duì)于次貸借款人——屌絲們來說，房?jī)r(jià)下跌使得他們不能再通過房屋凈值貸款獲得新的抵押貸款，而即便是出售房產(chǎn)也償還不了本息，所以只得違約。

就這樣，美國(guó)的房產(chǎn)泡沫終于被刺破，2006年－2011年，美國(guó)房地產(chǎn)大幅貶值，房產(chǎn)價(jià)值短時(shí)間內(nèi)暴跌20%－50%。

當(dāng)年的次貸危機(jī)發(fā)生后，受波及最大的就是提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)：

1、2007年2月，匯豐控股（NYSE：HBC）為其美國(guó)附屬機(jī)構(gòu)的次貸業(yè)務(wù)增加18億美元壞賬撥備；

2、2007年4月，美國(guó)第二大次貸公司新世紀(jì)金融公司（New Century Financial Corporation）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)；

3、隨后，30余家次級(jí)抵押貸款公司停業(yè)。

接下來沖擊的是購買了次貸RMBS、CDO的對(duì)沖基金和投資銀行等機(jī)構(gòu)投資者：

1、全球著名投資銀行雷曼兄弟破產(chǎn)；2、美林被收購；3、商業(yè)銀行巨頭RBS等歐洲大型銀行紛紛國(guó)有化。

保險(xiǎn)、基金等其他金融機(jī)構(gòu)作為次級(jí)貸款的參與人，也受到了重大的影響，如AIG資產(chǎn)與負(fù)債嚴(yán)重不平衡，最終由美國(guó)政府接管。

美國(guó)次貸危機(jī)演變成全球金融危機(jī)，是由于美國(guó)住房貸款資產(chǎn)被投資銀行衍生為其他金融產(chǎn)品，轉(zhuǎn)賣給了全球投資者。

2001年以后隨著中國(guó)、中東等經(jīng)濟(jì)體積累了大量貿(mào)易順差和美元，國(guó)際資本流入美國(guó)本土購買美元資產(chǎn)包括次貸證券產(chǎn)品，次貸危機(jī)發(fā)生，全球金融業(yè)受牽連，最終引發(fā)全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

縱觀歷史，『10次危機(jī)9次房』絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)都是由房產(chǎn)危機(jī)引起，通過銀行放大，最終傳導(dǎo)到整個(gè)金融系統(tǒng)，進(jìn)而引發(fā)整個(gè)國(guó)家甚至全球的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退。

次貸危機(jī)之后，中國(guó)人組成的購房團(tuán)『抄底』美國(guó)房產(chǎn)，想通過海外炒房的方式再賺一輪。那么美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在是什么狀況？我們從投資的角度，幫大家分析以下幾個(gè)問題：

1. 美國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)在是個(gè)什么水平？

下圖是美國(guó)最大的房產(chǎn)評(píng)估網(wǎng)站，我們看作是美國(guó)的鏈家——Zillow（Nasdaq：Z）提供的今年9月的50個(gè)都會(huì)區(qū)的房產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告。

其中ZHVI是Zillow用自己的模型評(píng)估出的某個(gè)特定區(qū)域的房屋價(jià)值的中值（包括在售和非在售住宅，不包括商業(yè)地產(chǎn)）。

這個(gè)跟美國(guó)最有影響力的房?jī)r(jià)指數(shù)——凱斯-席勒指數(shù)Case Shiller Index的反應(yīng)的價(jià)格趨勢(shì)基本相同，反映的是所有住宅價(jià)值的基本情況。

2007-2017年美國(guó)50都會(huì)區(qū)房產(chǎn)ZHVI指數(shù)（2017為Zillow的預(yù)估）

目前美國(guó)的房產(chǎn)價(jià)值中值在18.94萬美元左右，相較于2007年的歷史峰值19.6萬已經(jīng)不相上下，相對(duì)處于歷史高位，約相當(dāng)于2005年美國(guó)房地產(chǎn)的水平。

根據(jù)Zillow的預(yù)測(cè)，2017年這個(gè)數(shù)字還將上漲2.9%�？紤]到1.5-2%的通脹率，這個(gè)升值的幅度實(shí)在算不上『誘人』。

值得一提的是，美國(guó)是一個(gè)『萬稅』的國(guó)家，大家可千萬不要被這不到20萬美元的房產(chǎn)中值給迷惑了。

實(shí)際上除了『購房款』，置業(yè)后每年還需要繳納一系列的『養(yǎng)房費(fèi)』：每年需要繳納的基本稅費(fèi)有：房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)等等，這些費(fèi)用會(huì)因房屋所在的地區(qū)、房屋物業(yè)類型等因素而有不同。

1、房地產(chǎn)稅/土地稅：稅率各個(gè)州不同，通常為1%－3%，中國(guó)人最愛購買的房產(chǎn)所在地加州大約為1.2-2.0％之間。注意，這個(gè)稅費(fèi)是每年繳納一次。

2、物業(yè)管理費(fèi)：連排屋（城市屋）的物業(yè)管理費(fèi)一般在150-350美元／月，費(fèi)用的高低取決于社區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的多寡。社區(qū)費(fèi)中通常包含火險(xiǎn)部份，因?yàn)榉孔邮沁B著的，所以火險(xiǎn)由住戶共同承擔(dān)；自己建造的別墅一般都是沒有物業(yè)管理費(fèi)；開發(fā)商興建的別墅物業(yè)費(fèi)較貴；公寓的物業(yè)費(fèi)大約3000-5000美元／年，年代越久的維護(hù)成本越高，物業(yè)費(fèi)越高。

3、房屋保險(xiǎn)費(fèi)：以定價(jià)50萬美元的房屋為例，每年的保險(xiǎn)費(fèi)大約在700-900美元左右，地震險(xiǎn)單獨(dú)加保。

我們以一套加州的50萬美元的獨(dú)立房產(chǎn)計(jì)算，稅率、物業(yè)費(fèi)取中間值，每年的『養(yǎng)房費(fèi)』大約為9200美元。

這還不包括庭院維護(hù)的費(fèi)用（剪草的費(fèi)用每月大概50-60美元，如果可以自己做，就省去了這部分費(fèi)用），大約為總房款的1.8%。

如果你是貸款買二手房，還需要付出的有過戶費(fèi)、律師費(fèi)、登記費(fèi)、交易稅、房檢費(fèi)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、公證費(fèi)、勘察費(fèi)等等……

交易費(fèi)用也是一筆不小的開支，如果是買來投資，購買后將房屋托管，還會(huì)有托管的服務(wù)費(fèi)，租金也要繳稅，購房者在決策前一定要把這些費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)。

2. 如果想在美國(guó)置業(yè)，選哪里的房產(chǎn)比較好？

拋開因上學(xué)、就業(yè)等原因，僅僅從升值潛力上來講，我們把Zillow的統(tǒng)計(jì)報(bào)告按照未來一年的預(yù)期升值率從高到低排名如下。

可以看到，升值潛力排名靠前的城市，不是加州、紐約、華盛頓這樣國(guó)人比較熟悉的大城市或者洲，反而在拉斯維加斯、西雅圖(房產(chǎn))、波特蘭、達(dá)拉斯等這樣相對(duì)『冷門』一點(diǎn)的城市。

硅谷所在地San Jose以及車程一小時(shí)的舊金山市區(qū)的房屋價(jià)格已經(jīng)很高，升值潛力也較小。

當(dāng)然，價(jià)格已經(jīng)阻擋不了中國(guó)土豪門的熱情，他們還是喜歡在比較熟悉的『熱門城市』購買房產(chǎn)：

加州、紐約、德州、華盛頓、新澤西是華人置業(yè)的最熱門區(qū)域

3. 如果申請(qǐng)貸款買房，美國(guó)的信貸政策如何？

美國(guó)不限制外國(guó)人購買美國(guó)房產(chǎn)的權(quán)利，但是在信用審核方面要比當(dāng)?shù)厝藝?yán)格的多，在貸款的發(fā)放方面，條件也比當(dāng)?shù)厝丝量獭?/p>

例如，有的貸款公司會(huì)要求外國(guó)購房者頭期款（定金）要支付總房款的30-50%，而對(duì)于當(dāng)?shù)厝耍�這個(gè)比例大約是20%。

并且對(duì)于海外抵押貸款購房者，利率也會(huì)比當(dāng)?shù)厝烁摺?/p>

對(duì)于擁有美國(guó)綠卡、或者擁有工作簽證（E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1或 G1-G4）的非永久居民來說，申請(qǐng)美國(guó)當(dāng)?shù)氐牡盅嘿J款是比較容易的。

對(duì)于只擁有旅游簽證的海外購房者來說，因?yàn)闊o法提供當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明、居住證明、資產(chǎn)證明等等，所以找到合適的機(jī)構(gòu)愿意發(fā)放抵押貸款并不是很容易的事。

根據(jù)報(bào)告，在美國(guó)購房的海外購房者，有一半的人都采用現(xiàn)金交易，剩下41%的人是通過在美國(guó)申請(qǐng)抵押貸款的方式購房的。

大體原因，無非是對(duì)于非美國(guó)公司的海外購房者，付現(xiàn)金是流程最簡(jiǎn)單、最方便、最快捷的交易方式了。

41%的人選擇美國(guó)房貸

說了這么多，無非是告訴投資者們，對(duì)于在美帝置業(yè)，我們需要有以下幾個(gè)清楚的認(rèn)知：現(xiàn)階段，美國(guó)房產(chǎn)的對(duì)沖人民幣貶值的意義大于投資的意義。

1、不要只被房屋售價(jià)吸引，要把各種稅費(fèi)、管理費(fèi)、交易費(fèi)等『隱形支出』都計(jì)算在內(nèi)。

2、美國(guó)為了抑制炒房，制定了很多相關(guān)的稅收政策，比如超過100萬美元的房屋要支付『豪宅稅』。

購買不超過一年就出售的房產(chǎn)需要支付『利潤(rùn)所得稅』，這部分稅率甚至高達(dá)30%，等等諸如此類。

美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像國(guó)內(nèi)那般瘋狂，所以想通過短期『炒房』獲利基本是不可能的。

3、考慮到美元的強(qiáng)走勢(shì)和人民幣的走勢(shì)的不確定性，布局G2兩國(guó)，平衡分散風(fēng)險(xiǎn)，通過好城市、升值空間高的房產(chǎn)，是跑贏通脹、跑贏貶值的好方法。

4、目前美國(guó)房貸固定利率仍在4%以下（不是所有人都能拿到同樣的利率，這與個(gè)人的信用程度和房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)）。

考慮到未來美聯(lián)儲(chǔ)有可能進(jìn)一步加息的預(yù)期，采用浮動(dòng)利率貸款的購房者，也要把這個(gè)因素帶來的還貸成本增加考慮在內(nèi)。

5、當(dāng)然，最重要的是2-3萬億美元的人民幣資產(chǎn)要出海，這個(gè)推動(dòng)力實(shí)在太強(qiáng)勁了。