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加息、縮表、減稅將如何影響美國商業(yè)地產(chǎn)

在剛剛過去的FOMC（聯(lián)邦公開市場委員會）七月會議上，美聯(lián)儲宣布目前聯(lián)邦基準(zhǔn)利率維持在1.0%-1.25%的水平不變。預(yù)計今年還將有一次加息，而2018、2019年基準(zhǔn)利率將陸續(xù)提升至2%、3%；盡管如此，當(dāng)前利率與08年次貸危機(jī)前水平還相差甚遠(yuǎn)。

聯(lián)邦基準(zhǔn)利率水平

雖然利率上升可能會降低潛在買家首次購房的動力，然而高利率反映出經(jīng)濟(jì)正在保持健康勢態(tài)發(fā)展，并可能是持續(xù)就業(yè)增長的跡象、從而可能導(dǎo)致更多的家庭形成；進(jìn)而增加公寓購買、零售和工業(yè)領(lǐng)域的活動。

縮表：幾家歡喜幾家憂

盡管美聯(lián)儲暫時沒有再次加息，但卻表明會在“Relatively Soon（相對不久）”之后開始縮減資產(chǎn)負(fù)債表（“縮表”）。那么，本次“縮表”行為源自哪里，又將為美國商業(yè)地產(chǎn)帶來什么影響呢？

本次“縮表”行為源于2008年次貸危機(jī)發(fā)生，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了系統(tǒng)性危機(jī)。美聯(lián)儲于2008-2012年先后實施三次量化寬松政策，持續(xù)“擴(kuò)表”，幫助美國經(jīng)濟(jì)度過難關(guān)：

1. 美聯(lián)儲在2008年11月25日開始實施第一輪量化寬松政策，宣布將購買美國政府支持房利美、房地美和聯(lián)邦住房貸款銀行與房地產(chǎn)有關(guān)的直接債務(wù)。這輪量化寬松政策把華爾街的金融公司從破產(chǎn)邊緣拯救了出來，成功的化解了次貸危機(jī)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

2. 2010年11月4日，美聯(lián)儲宣布啟動第二輪量化寬松政策，截至2011年6月結(jié)束，美聯(lián)儲從市場購入6000億美元中長期國債，并對資產(chǎn)負(fù)債表中到期債券回籠資金進(jìn)行再投資。

3. 2012年9月14日，美聯(lián)儲宣布推出第三輪量化寬松政策，每月向美國經(jīng)濟(jì)注入400億美元，直到疲弱的就業(yè)市場持續(xù)好轉(zhuǎn)。

2014年，第三輪量化寬松政策結(jié)束，就業(yè)市場大幅度轉(zhuǎn)好，經(jīng)濟(jì)向好趨勢明顯。

目前，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擺脫了危機(jī)狀態(tài)，勞工市場進(jìn)入了完全就業(yè)，通貨膨脹隱約可見，但是貨幣政策卻仍然停留在危機(jī)狀態(tài)。從這個意義上，縮表對于聯(lián)儲只是時間的問題。

美聯(lián)儲縮表最直接的影響就是抬高美國的國債收益率，而收益率的提升則吸引著全球的資本回流美國。美國十年期國債自2016年7月以來觸底反彈，在2016年11月大選前后驟升至2.58%，目前微調(diào)至2.22%；與08年以前的水平相差較大。

美國十年期國債收益率

美聯(lián)儲在歷史上曾采取過四次主動縮表，其中三次均對當(dāng)期及未來幾年的經(jīng)濟(jì)沖擊較為有限。然而，縮表帶來的流動性減弱，勢必會對美國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

但不同商業(yè)地產(chǎn)子領(lǐng)域影響各異：有著良好增長空間的學(xué)生公寓市場、新興城市/強(qiáng)大用工依托支撐的出租公寓、電子商務(wù)中心的物流地產(chǎn)仍將蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)的零售地產(chǎn)會受到更大的沖擊。

不管是“加息”還是“縮表”，都將是對流動性的一大考驗。對于企業(yè)來說，持有的現(xiàn)金資產(chǎn)越多，則流動性越強(qiáng)。美國的五大科技公司：Apple, Microsoft, Alphabet/Google, Amazon, Facebook目前共計擁有近3500億美元現(xiàn)金，且總市值已達(dá)到2萬9千億美元，已經(jīng)超過世界絕大多數(shù)國家的國內(nèi)生產(chǎn)總值。

美國五大科技公司現(xiàn)金持有量

現(xiàn)金極度充裕的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在遇到經(jīng)濟(jì)下行周期中可確保企業(yè)獨立正常運營，受沖擊影響較小。因此，與科技行業(yè)緊密相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)，在未來可能面對的“縮表”、“加息”政策下，將受到相對最小的影響。

減稅：特朗普新政影響幾何？

特朗普承諾降低稅收，放松行業(yè)監(jiān)管，增加基礎(chǔ)設(shè)施支出——這些旨在創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會的政策可能導(dǎo)致新家庭形成，增加住房建設(shè)和家庭住房銷售。年輕成年人可能會搬離父母家自己搬到出租公寓居住。隨著可支配收入增加，消費者可購買更多家庭用品或增加旅行次數(shù)。

此外，特朗普還提倡將企業(yè)帶回美國：如果這些措施成功落實，可能會增加對辦公空間、制造設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和其他物業(yè)類型的需求。

特朗普在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易政策上將美國的利益放在首位的目標(biāo)，可能導(dǎo)致一些外國政府阻止其公民對美國的投資，減少總體資本流入美國。然而，大多數(shù)大型外國投資者不太可能抑制對美國房地產(chǎn)資產(chǎn)的興趣，因為美國市場相對于其他潛在投資市場，更能提供安全和保障。