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【北美購(gòu)房網(wǎng)】中國(guó)土豪不懂美國(guó)房產(chǎn)稅 4棟別墅被拍賣(mài)！房產(chǎn)稅這些硬知識(shí)一定要懂！

一位中國(guó)富豪在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)了20棟別墅，但因不懂美國(guó)房產(chǎn)稅的法律，結(jié)果4棟被拍賣(mài)，另外的16棟兒子繼承也很難，其家人吃盡了美國(guó)高額房產(chǎn)稅的苦頭。這則驚人的消息今年7月曾在網(wǎng)上大為流傳。

王君（化名）的父親是一位民營(yíng)企業(yè)家，曾在2009年以個(gè)人名義在美國(guó)各地買(mǎi)下20棟別墅，其中包括紐約(房市)州的2棟。不幸的是，父親的企業(yè)于2012年倒閉，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)和存款均被查封抵債。父親今年也因病去世。一直沒(méi)有穩(wěn)定工作的王君一時(shí)想起了父親在美國(guó)購(gòu)置的20棟別墅，本以為能保自己一世衣食無(wú)憂(yōu)。但就在他想要繼承這筆巨額遺產(chǎn)時(shí)，卻意外地發(fā)現(xiàn)，父親在紐約州和馬薩諸塞州的別墅已經(jīng)成為了別人的家。

原來(lái)，王君的父親在購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)后并沒(méi)有安排當(dāng)?shù)刂薪檎樟�，結(jié)果因拖欠多年的房產(chǎn)稅而被政府拍賣(mài)掉，父親當(dāng)初巨額的投資就這樣的毀于一旦。這20棟別墅，4棟被人占去了不說(shuō)，剩下的16棟要想繼承也很難。王君的父親因?yàn)闆](méi)有美國(guó)身份，若想繼承父親的遺產(chǎn)，王君需要支付高達(dá)40%的遺產(chǎn)稅。

上面例子充分說(shuō)明，在美國(guó)買(mǎi)房，了解房產(chǎn)稅及其它稅務(wù)非常重要。買(mǎi)了房子，并不代表就能保住房子。業(yè)主如果因?yàn)榉N種原因長(zhǎng)期拖欠房產(chǎn)稅，后果會(huì)非常嚴(yán)重，甚至?xí)��?dǎo)致失去房產(chǎn)。在房產(chǎn)稅高居不下的紐約更是如此。

按照紐約市的法律規(guī)定，作為業(yè)主，有責(zé)任按時(shí)繳納房產(chǎn)稅。即使業(yè)主在沒(méi)有收到房產(chǎn)稅單的情況下也要這么做。若遲繳稅款，無(wú)論是什么理由，財(cái)政局都要向業(yè)主收取利息。那么紐約的房產(chǎn)稅竟有那幾種？具體怎么個(gè)繳納法兒呢？不繳納或拖欠房產(chǎn)稅到底會(huì)有什么后果？而早繳納房產(chǎn)稅又會(huì)有什么優(yōu)惠？這些業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題，我們?cè)谶@里就一一進(jìn)行探討。

紐約4類(lèi)房產(chǎn)稅

紐約市將物業(yè)分成4種類(lèi)型，按類(lèi)型收取房產(chǎn)稅。第一類(lèi)是1-3家庭住房；第二類(lèi)是3家庭以上的住宅物業(yè)和合作公寓及共管公寓；第三類(lèi)是公用事業(yè)公司設(shè)備和特殊的特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)；第四類(lèi)是所有其它房地產(chǎn),包括辦公樓、工廠(chǎng)、商店、酒店和套房。每一種類(lèi)型所對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)稅率和房產(chǎn)稅的計(jì)算方法不同。房產(chǎn)稅的稅額主要取決于房產(chǎn)的估價(jià)和稅率，兩者任意一個(gè)因素上漲，都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅上漲。

房產(chǎn)稅基本流程

有房子的人都會(huì)知道，紐約市的房產(chǎn)稅每年可以分幾次繳納。紐約州規(guī)定，紐約市每年要對(duì)所有地產(chǎn)做一個(gè)評(píng)估。在每年的1月，財(cái)政局會(huì)給每位業(yè)主寄出一份物業(yè)價(jià)值年度通知書(shū)（Notice of Property Value）。這份通知書(shū)非常重要，里面列有房產(chǎn)的重要詳情，包括財(cái)政局估算的房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值等用于計(jì)算房產(chǎn)稅的資料。

通知書(shū)上列出的評(píng)估價(jià)值越高，房產(chǎn)稅也就會(huì)越高。因此，業(yè)主在收到通知書(shū)后一定要認(rèn)真檢查上面的信息，若上面的某項(xiàng)信息錯(cuò)誤導(dǎo)致房產(chǎn)估價(jià)高，業(yè)主可于3月15日前向紐約市稅務(wù)委員會(huì)（Tax Commission）直接提出申訴，而無(wú)須請(qǐng)律師。申請(qǐng)表格可在稅務(wù)委員會(huì)網(wǎng)站得到。

此外，通知書(shū)還列出了業(yè)主在當(dāng)前納稅年度中享受的任何減免，并可能列出業(yè)主在下一納稅年度的一些減免，業(yè)主在3月15日前也可進(jìn)行減免申請(qǐng)。

財(cái)政局會(huì)在每年的5月份發(fā)布最終評(píng)估卷，并生成始于7月1日的下一納稅年度的房地產(chǎn)賬單。

紐約市的財(cái)政年度（Fiscal Year）是從每年的7月1日開(kāi)始，到第二年的6月30日結(jié)束。根據(jù)房產(chǎn)的大小，業(yè)主可預(yù)期的付款時(shí)間表分為以下兩種：

按季度繳納

所有評(píng)估價(jià)值在25萬(wàn)美元或以下的物業(yè)須按季度繳稅，也就是一年繳納4次。業(yè)主一年會(huì)收到4次稅單，通常都是在稅款到期的前一個(gè)月收到稅單。稅款到期日期為每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

半年一次繳納

所有評(píng)估價(jià)值在25萬(wàn)美元以上的物業(yè)每年需繳納2次房產(chǎn)稅，也就是說(shuō)每半年業(yè)主會(huì)收到稅單，通常都是在稅款到期的前一個(gè)月收到。稅款到期日期為7月1日及1月1日。

一次支付全年房產(chǎn)稅有優(yōu)惠

提前繳納完整個(gè)納稅年度房產(chǎn)稅會(huì)收到一定的折扣。如果你是按季度繳納房產(chǎn)稅，在納稅年度的第一個(gè)房產(chǎn)稅單的繳稅截止日期（7月1日或?qū)捪奁?月15日）之前繳納全年稅額，你會(huì)收到0.5%的折扣；如果等到10月份的第二個(gè)房產(chǎn)稅單時(shí)一起繳納完剩下三個(gè)季度的稅額，就會(huì)收到三個(gè)季度房產(chǎn)稅的0.25%的折扣；如果在1月份一起支付完剩下兩個(gè)季度的稅額，會(huì)收到兩個(gè)季度的0.125%的折扣。

如果你屬于每半年繳納一次房產(chǎn)稅的業(yè)主，若在7月份得到的第一個(gè)年度納稅單截止之前繳納完全年稅額，會(huì)收到0.5%的折扣。

不交或遲交稅款會(huì)遭罰

如果你是按季度繳稅，若在稅款到期時(shí)沒(méi)有及時(shí)繳稅，還可以有15天的寬限時(shí)間。也就是說(shuō)，你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前繳納稅款，政府就不會(huì)追加利潤(rùn)。如果寬限期的最后一天正好趕上周末或者節(jié)日，就以下一個(gè)工作日為準(zhǔn)。

如果你在寬限期之后才補(bǔ)繳稅款，政府就會(huì)從稅款到期的日子算起（也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日），收取高額利息，利率取決于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值（具體利率請(qǐng)見(jiàn)表一）。要特別注意的是，紐約市對(duì)房產(chǎn)稅的要求特別嚴(yán)格。財(cái)政局一旦將稅單郵寄出去，就以信件中指定的付款日期為準(zhǔn)。在財(cái)政局工作的胡先生警告說(shuō)，如果你更換了房子就一定要及時(shí)通知財(cái)政局，否則財(cái)政局會(huì)將稅單郵寄到舊地址那里。若稅單遺失或者你沒(méi)有及時(shí)拿到稅單，就會(huì)給你帶來(lái)一系列麻煩。