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專家預(yù)測2107年下半年美國房地產(chǎn)趨勢

美國房屋市場供應(yīng)短缺的問題似乎越來越嚴重了。嬰兒潮時期出生的人占了這個國家愛大多數(shù)的住房。針對長期居民的房產(chǎn)稅免除，讓年紀較大的美國人選擇不賣房。與此同時，房屋建筑進展緩慢，年輕人愈加感覺自己被房地產(chǎn)市場冷落了。美國歷史上規(guī)模最大的兩代人之間的沖突一觸即發(fā)。

在今年年初的時候，專家預(yù)計價格增長將放緩，庫存將會下降，抵押貸款利率將會上升。到目前為止，事情并沒有完全像預(yù)期的那樣發(fā)展。現(xiàn)在2017年已經(jīng)過半了，讓我們來看看美國房市現(xiàn)在的情況和接下來的發(fā)展趨勢。

 1. 美國房屋庫存將持續(xù)緊張 

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會 (NAR) 公布的數(shù)據(jù)，6月季調(diào)后房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)為552萬戶，比5月環(huán)比下降1.8%。NAR首席經(jīng)濟學(xué)家 Lawrence Yun 稱，住房供應(yīng)面的短缺為住宅價格的攀升“火上澆油”，導(dǎo)致更多美國人買不到屬于自己的房產(chǎn)。

房屋庫存緊張是影響美國房地產(chǎn)市場的一個重要的潛在因素。它不僅讓房屋價格快速上漲，也使剛上市不久的房源以前所未有的速度被出售。房地產(chǎn)專家 Svenja Gudell 表示：“現(xiàn)在每個人都在討論庫存緊張的問題，但我認為我們可以把目前的狀況直接稱為庫存危機。我們沒有建造足夠的住房。”根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前待售房屋的數(shù)量大約相當于1994年的水平。問題是，現(xiàn)在美國生活的人比23年前增長了6300萬之多。

當然庫存危機并沒有發(fā)生在高端市場。通常來說，高端市場的買家會擁有更多的選擇，因為豪華住宅一般需要更長的時間才能出售，而且建筑商正專注于這一領(lǐng)域。當然地區(qū)差異也是存在的，比如在沿海地區(qū)豪華住宅的供應(yīng)也是尤為稀缺。

 2. 需求旺盛將繼續(xù)推高價格 

根據(jù) CoreLogic 最新的房屋價格指數(shù)，由于庫存不足和需求旺盛，6月份全國房價上漲了6.7%。旺盛的需求估計不會很快消失，這是受兩個因素的影響：政策和千禧一代。

“特朗普政府的政策過分強調(diào)需求，卻不強調(diào)供給。”房地產(chǎn)專家 Ralph McLaughlin 說道，“推高需求的政策只會讓美國房產(chǎn)的價格增長的趨勢變得更糟。” McLaughlin 表示，新政府提議的一系列政策都在過分地刺激需求，包括將標準稅收減免額增加一倍，廢除《多德弗蘭克法案》(Dodd Frank Act)，都會導(dǎo)致貸款標準變得更加寬松。

與此同時，千禧一代都開始成家立業(yè)了。他們大部分人都在20多歲左右，即將步入30歲，想要購買一套屬于自己的房產(chǎn)。今年第二季度的住房擁有率為63.7%，比去年同期上升了0.6%。在過去的兩個季度里，新進入的住房家庭數(shù)量都超過了新進入的租房家庭數(shù)量。如果這一購房需求依然保持下去，美國的房屋價格還會繼續(xù)走高。

 3. 可負擔的住房將更加難找 

在美國有許多學(xué)者呼吁新政府實施更多新舉措，為低收入群體保留一部分住房，他們認為：應(yīng)該為下一代保留經(jīng)濟多元化的社區(qū)和可負擔的住房�？韶摀�住房指美國政府為低收入家庭提供住房補貼，使其房租開銷不超出家庭月收入水平30%的一項政策。

根據(jù)外居樂的數(shù)據(jù)顯示，美國房屋價格中位數(shù)為29.8萬美元。鑒于目前就業(yè)機會和收入水平的改善，大多數(shù)美國家庭都能負擔得起這個價格。不過數(shù)據(jù)也顯示，首次購房者在購房上的支付費用占家庭收入的比例正在不斷提高。

美國與中國一樣，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)房價貴，一線城市比二三線城市房價高得多。研究發(fā)現(xiàn)，目前80%以上可負擔得起的待售房屋分布在中西部內(nèi)陸地區(qū)，而在東西海岸的紐約和洛杉磯(購房)這一比例為四分之一，舊金山更低，為七分之一。而舊金山、圣迭戈、洛杉磯所在的加州是可負擔住房最緊缺的州。

 4. 房屋貸款利率將繼續(xù)走低 

根據(jù) Bankrate 的數(shù)據(jù)，目前30年期固定抵押貸款的平均利率約為3.85%，低于2017年初的水平 (4%)，這也是年初經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計在年底會出現(xiàn)的最低水平。對于國內(nèi)高凈值人群來說，抓住房貸利率走低的利好，借助海外資產(chǎn)配置來保證個人收益最大化。

房貸利率的降低，緊接著美聯(lián)儲的加息，再加上銀行連同很多銀行頭等貸款最低利率的上升，這使消息綜合起來，使利率降低成為一個令人愉快的驚喜。具體說來，美聯(lián)儲基準利率的增長、銀行頭等貸款最低利率的提高增加了貸款成本，而房貸利率此時的下降緩和了購房者的貸款壓力。