【北美購房網(wǎng)】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需知的房產(chǎn)常識(shí)系列，值得收藏！

1、建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

2. 建筑密度

居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

3. 綠地率

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。

綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。

4. 居住面積

房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面

（即結(jié)構(gòu)面積）。

5. 使用面積

房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計(jì)算房屋使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共房屋房租時(shí)使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房屋租金，都是按使用面積計(jì)算。

6. 建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。

不難看出對(duì)于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。

7. 房屋的開間

在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

8. 房屋的進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。

9. 什么是房屋組團(tuán)

我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。

10. 什么是花園式房屋

花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。

11. 居住組團(tuán)

一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

12. 躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。

復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。

躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計(jì)入使用面積。

 

錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感�？梢岳�用錯(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。

13. 現(xiàn)房

是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

14. 期房

是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

15. 二手房

即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

16. 尾房

又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

17. 公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓�用建筑面積主要由兩部分組成：

1) 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2) 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

18. 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

19. 標(biāo)準(zhǔn)層

是指平面布置相同的房屋樓層。

20. 平臺(tái)

是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部

21. 地下室

是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

22. 玄關(guān)

是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場(chǎng)所。

23. 隔斷

是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

24、房地產(chǎn)五證兩書:

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程施工許可證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

六、“兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。

從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層房屋略差，主要是因?yàn)楦邔右�求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ�面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

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一看就懂的房產(chǎn)術(shù)語

【建筑面積】　

建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了

房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

【使用面積】

使用面積，指各層平面中直接供用戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)建筑物面積的使用狀況，但

在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙

囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

【公用面積】　

公用面積是指樓內(nèi)為人員出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)

商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 　

【實(shí)用面積】

它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。。

【居住面積】

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所

占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

【套內(nèi)面積】　

俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。

【輔助面積】

輔助面積是指建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室等。

【共有建筑面積】

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

【實(shí)用率】

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ�面積

【開間】

房間的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一

般不超過3.0米——3.9米，磚 混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間可為用戶提供一個(gè)40——50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間相比，承

重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

【進(jìn)深】

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為

了保證建成的建筑物有良好的自然采 光和通風(fēng)條件，進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)

深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

【層高】

它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

【凈高】

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

【標(biāo)準(zhǔn)層】

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

【陽臺(tái)】

陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

【平臺(tái)】

平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

【走廊】

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 　　

【地下室】

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

【玄關(guān)】　

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有

玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無 余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要

有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡 單會(huì)客的場(chǎng)所。

【隔斷】

隔斷是指輕質(zhì)材料制作，專門作為分隔室內(nèi)空間的到頂或不到頂構(gòu)件。

【過道】

過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

【女兒墻】

以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都為坡屋面，大量坡屋面的建筑顯的單調(diào)，于是把建筑屋頂?shù)耐鈮ι旄�，使建筑物�?/p>

立面造型新穎、別致，向女孩子一樣 美麗，人們把這部分伸處屋面的外墻稱為女兒墻。女兒墻不但豐富了建筑立面造型，也是

屋面的外圍防護(hù)結(jié)構(gòu)，保證了屋面上人、維修時(shí)的安全。

【單元式住宅】

指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每

個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。

【躍層式商品房】

指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。

【復(fù)式商品房】

由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。

“錯(cuò)層”錯(cuò)得合理提升空間層次

錯(cuò)層是指各種功能不同的空間錯(cuò)落有致地處在不同層面。錯(cuò)層突破了傳統(tǒng)的平面布局，各個(gè)功能空間既獨(dú)立又不重疊，高度上

能夠有所變化，空間變化極其豐富。

空間靈動(dòng)滿足心理需求

北京永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王崢告訴記者，從購房者的角度考慮，喜歡錯(cuò)層的群體僅限于一部分購房者，他們

喜歡在家里上上下下的感覺，這種心理 足夠影響設(shè)計(jì)師對(duì)于建筑的創(chuàng)造，也是目前市場(chǎng)多樣性的表現(xiàn)。王崢說，最早錯(cuò)層設(shè)計(jì)

的出現(xiàn)，主要是彌補(bǔ)平面空間帶來的平淡生活感，希望室內(nèi)空間能夠變得再豐 富靈動(dòng)點(diǎn)兒，這樣生活才能變得更加有趣味。

尺度合適提升空間層次感好的錯(cuò)層設(shè)計(jì)在尺度上通過尺寸、比例并借助于人的視覺、心理等諸多因素，能夠創(chuàng)造出良好的空間效果、環(huán)境、體量以及形態(tài)。人們喜歡低密度的住宅，但如果土 地面積不足以做別墅，就可以選擇錯(cuò)層設(shè)計(jì)，但這并不意味著降低品質(zhì)。中國建筑科學(xué)研究院國家一級(jí)注冊(cè)建筑師胡榮國認(rèn)為，錯(cuò)層設(shè)計(jì)也需要“奢華空間”，也就 是說，如果沒有足夠的空間就不要設(shè)計(jì)成錯(cuò)層，

一般每套面積在200平方米上比較合適，室內(nèi)布局才不會(huì)出現(xiàn)局促感，同時(shí)，把握好尺度能夠提升整個(gè)室內(nèi)的空間 層次感。

功能區(qū)分明確功能間距離縮短

錯(cuò)層中功能分區(qū)更加明顯。一般公共開放空間與私密性較強(qiáng)的房間處于不同的標(biāo)高平面上，兩個(gè)部分之間通過臺(tái)階聯(lián)系。高度

的變化實(shí)際上是平面功能分區(qū)。廚房、 起居室、臥室之間的距離也縮短了。以前一般從一層起居室到二層要經(jīng)過“兩跑”，也

就是上樓要拐過兩個(gè)彎才能上二層，二層到三層次臥又要經(jīng)過“兩跑”。錯(cuò)層 只要“一跑”，從起居室到臥室只要走半層樓梯

即可到達(dá)，方便人們上下。

錯(cuò)出來的地下室有陽光

錯(cuò)層設(shè)計(jì)首先要重視功能。這樣可以提高面積的使用率，達(dá)到設(shè)計(jì)初衷。錯(cuò)出來的地下室，由于一半空間在地上，因此陽光能

直接照到室內(nèi)。頂層可以附帶閣樓或者 頂層陽臺(tái)，功能上強(qiáng)于一般平面住宅。 “錯(cuò)層”別錯(cuò)出洋相 錯(cuò)層是利用高度變化界定

不同功能空間、產(chǎn)生空間趣味的一種空間處理方法。空間變化豐富是其最大優(yōu)點(diǎn)，但片面追求空間變化也使居住品質(zhì)有所下降。專家表示， 對(duì)錯(cuò)層設(shè)計(jì)的評(píng)判不可一概而論，但有些設(shè)計(jì)的確存在較大缺憾。 
尺度失當(dāng)影響功能
據(jù)梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所的建筑師張濤介紹，錯(cuò)層設(shè)計(jì)來源于歐式別墅，因此在120平方米到180平方米的中大戶型中有較多體現(xiàn)。豪華型居室在設(shè)計(jì)上對(duì)面積問 題雖不敏感，但片面追求房間面積增大而不考慮適當(dāng)?shù)目臻g尺度，必然導(dǎo)致大而無當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。

錯(cuò)層居室中多設(shè)計(jì)有挑空客廳，3.8米甚至4.2米高的客廳，視野感覺較好，采光性強(qiáng)。但對(duì)于一般家庭來說，過高的客廳似乎并不必要，比如很小的客廳挑高 5.4米就不太舒適了，從某種程度上來說也是對(duì)空間的浪費(fèi)。 
樓梯過長費(fèi)面積又費(fèi)力
錯(cuò)層設(shè)計(jì)中不可避免涉及垂直交通問題。不少錯(cuò)層戶型第一層為客廳，臥室都在二、三層，對(duì)于老人孩子來說既費(fèi)力又不安全。 室內(nèi)垂直交通一般通過樓梯來實(shí)現(xiàn)，為節(jié)省面積，或是增加空間的曲折感，但也有可能造成樓梯過長、上下費(fèi)力的問題。

有些開發(fā)商認(rèn)為，這種設(shè)計(jì)可以將動(dòng)靜兩區(qū) 分開；有些家庭的成員在生活方式上有較大差異，如果上下兩層分設(shè)臥室，則減少了很多矛盾。但也不可否認(rèn)，樓梯給老人的生活帶來不便，給孩子帶來一定的潛在 危險(xiǎn)，尤其是凌空的樓梯。為解決這一問題，有些錯(cuò)層戶型將老人間下錯(cuò)，相對(duì)來說比較合理。 
挑空客廳落地窗有利有弊
錯(cuò)層設(shè)計(jì)“錯(cuò)”出了挑空客廳，這種客廳具有高度優(yōu)勢(shì)，一般在3.8米以上，配上大面積玻璃幕墻，視野非常開闊。 但大面積落

地窗在保溫、隔熱、隔音效果上都面臨挑戰(zhàn)。如果外面景觀設(shè)計(jì)不好，或樓間距過小，就失去了觀景的意義，反而私密性大受

影響。 

室內(nèi)視野感覺不夠開敞 
錯(cuò)層戶型雖然提供了開敞的室外視野，但有些卻因?yàn)槠�面追�?ldquo;外景”而忽略了“內(nèi)景”。有些錯(cuò)層房的臥室外有走廊，走廊

和客廳相“錯(cuò)”，如果臥室門都關(guān)上， 走廊處就失去了光源，顯得特別黑。 有的錯(cuò)層房過分重視空間的變化，說白了也就是

錯(cuò)得太厲害了，雖然客廳很是開敞，內(nèi)部卻不夠大氣。建設(shè)部設(shè)計(jì)師開彥總結(jié)道，這種設(shè)計(jì)富貴感不夠，沒有將錯(cuò)層 設(shè)計(jì)空間

靈動(dòng)的效果表現(xiàn)出來。 
裝修效果難盡人意
如果設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，就會(huì)給裝修帶來很大困難。由于錯(cuò)層往往是“錯(cuò)”出客廳來，因此接口處至少有一根大梁，裝修時(shí)如何吊

頂就成了難題，處理不好會(huì)使空間顯得 太低，喪失了錯(cuò)層戶型的優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)，有些錯(cuò)層房為了節(jié)省空間，會(huì)在房內(nèi)留下一些

空間死角，甚至出現(xiàn)不規(guī)則形狀，為擺放家具帶來了困難。 

房屋的公用建筑面積的分?jǐn)?/strong>

　　每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積按如下原則進(jìn)行計(jì)算：

　　(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算;

　　(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)�。即：每戶�?yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積=(應(yīng)分?jǐn)偣�用建筑面積/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。

住房公積金貸款與商業(yè)貸款的差異

　住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法》和中國人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》，雖然都是為人們?cè)谫彿恐腥鄙儋Y金而發(fā)放的貸款，但兩者又有所不同，具體區(qū)別在于：

　　一、貸款對(duì)象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是住房公積金的繳存人和匯繳單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象必須具備下列條件：

　　持續(xù)繳存6個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存24個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。

　　具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。

　　具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。

　　提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。

　　符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

　　而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對(duì)象的范圍大于前者。

　　二、貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的80%。

　　三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請(qǐng)，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。

　　四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。

　　五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款不需要評(píng)估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進(jìn)行評(píng)估，繳納評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對(duì)借款人進(jìn)行資信調(diào)查，律師收取4‰的律師費(fèi)，公積金貸款則不需個(gè)人繳納律師費(fèi)。

　　住房公積金還款方式：

　　住房公積金個(gè)人購房貸款的還款方式有：每月等額本息還款法和每月等額本金還款法兩種。

　　1)每月等額本息還款法是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式。

　　2)每月等額本金還款法是指借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。

　　需要說明的是一年期以內(nèi)的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)于到期時(shí)一次還本付息;一年期以上的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)按月償還貸款本息。

廉租房的相關(guān)規(guī)定

什么是廉租房

　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞�，向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。簡言之，廉租房是解決低收入家庭住房問題的一種制度。

　　申請(qǐng)廉租房具備的5重條件：

　　同時(shí)具備下列條件的家庭就可以申請(qǐng)廉租住房：

　　第一，申請(qǐng)人必須年滿40周歲;

　　第二，申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房面積低于7平方米;

　　第三，申請(qǐng)家庭成員中至少有1人為非農(nóng)業(yè)常住戶口;

　　第四，申請(qǐng)人至少連續(xù)吃低保6個(gè)月以上;

　　第五，符合當(dāng)?shù)亓�租住房政策�?guī)定的其他標(biāo)準(zhǔn)。

　　申請(qǐng)廉租房須提供的哪些種材料：

　　申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱受理機(jī)關(guān))提出書面申請(qǐng)，受理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽署意見并將全部申請(qǐng)資料移交房地產(chǎn)行政主管部門。除了書面申請(qǐng)，申請(qǐng)人還需提供3種材料：一是民政部門出具的最低生活保障、救助證明或政府認(rèn)定有關(guān)部門或單位出具的收入證明;二是申請(qǐng)家庭成員所在單位或居住地街道辦事處出具的現(xiàn)住房證明;三是申請(qǐng)家庭成員身份證和戶口簿。此外，還有地方政府或房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定需要提交的其他證明材料。

居住空間:
系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 
使用面積:
房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。 
室內(nèi)凈高:
樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷�間的垂直距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 
住宅開間:
住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 
住宅進(jìn)深:
住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。 
躍層住宅:
套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。
樓 花：
一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。 
期 房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 
復(fù)式商品房：
是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。 
躍層式商品房：
由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。 
外飄窗：
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 
五 證：
房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱 “五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。
房屋性質(zhì)分類名詞解釋
房屋:
一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ鳌⑸�活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。 
商品房:
是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 
房改房:
已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。 
存量房:
是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。 
集資房:
一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 
微利房:
亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房價(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。 
平價(jià)房:
是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。 
解困房:
是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。 
再上市房:
是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。 
廉租住房:
是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。 
花園式住宅:
也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 
公寓式住宅:
相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 
安居工程住房:
是指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售 給高收入家庭。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承 擔(dān)，一半計(jì)入房價(jià)）、1%－3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成。 
經(jīng)濟(jì)適用住房:
是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 
按房屋用途分類:
房屋用途應(yīng)按設(shè)計(jì)所規(guī)定的用途進(jìn)行劃分。如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營用房有關(guān)的兼有兩種以上用途的房屋，應(yīng)按設(shè)計(jì)規(guī)定的用途分別計(jì)算建筑面積。 
住宅: 
是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。 
成套住宅: 
是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 
非成套住宅: 
是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 
集體宿舍: 
是指機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的單身職工、學(xué)生居住的房屋。 
躍層住宅: 
套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 
公用設(shè)施用房:
是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐�熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。 
商業(yè)用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。 
經(jīng)營用房:
是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)所用的房屋。

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1、住房二級(jí)市場(chǎng)包括哪些方面？
答：住房二級(jí)市場(chǎng)包括：商品房、允許已購公房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、公有住房使用權(quán)、以及居民個(gè)人之間不

同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。

2、什么是二手房？
答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的

房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已購公有住房？
答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。

4、什么是解困房？
答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。

5、什么是房改房？
答：經(jīng)房改部門批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改 并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購

房款的。

6、什么是房屋拆遷？
答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，

依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。

7、什么是商品房？
答：應(yīng)具備以下條件：
向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；
已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；
房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。

8、已購公房上市需要什么條件？
答：需要條件是：取得《土地房屋權(quán)證》；開具家庭住房情況證明；已按規(guī)定補(bǔ)清超標(biāo)面積房屋價(jià)款。土地房屋權(quán)籍登記篇

9、土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？
答：土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根

據(jù)國土資源部建設(shè)部的具體要求，進(jìn)行受理登記、審核、確權(quán)發(fā)證。
土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件：（1）土地房屋權(quán)屬來源合法；（2）四至界線清楚無爭(zhēng)議；（3）面積準(zhǔn)確

10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？
答：被拆遷房屋原權(quán)屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能輸繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證

書后，根據(jù)規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明“業(yè)主已故”字樣。

11、被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何輸安置房產(chǎn)權(quán)登記？
答：被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈(zèng)送、折產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)

變更登記，其捭補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予輸安置房產(chǎn)

權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。

12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況
答：不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種：
（1）完全沒有合法的用地、建房批準(zhǔn)手續(xù)的；
（2）用地、建房手續(xù)不齊全且嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的；
（3）房屋未竣工或存在嚴(yán)重的質(zhì)量安全問題的；
（4）四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭(zhēng)議的；
（5）超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的；
（6）購買手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購房款的；
（7）重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋；
（8）購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位已不存在的或自然人已故未辦理繼承的等等。

13、商品房、房改房拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？
答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購房（安置）手續(xù)合法、完事齊

全。具體如下：
A、商品房：
a已簽訂購房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；
b已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；
c房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封凍結(jié)）。
B、房改房：
a經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；
b已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。
C、拆遷安置房：
a拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認(rèn)的，可按確認(rèn)書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。
b拆遷安置房產(chǎn)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一輸被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報(bào)送拆遷協(xié)議確認(rèn)，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅收政策費(fèi)及申辦領(lǐng)取

土地房屋權(quán)證。

14、建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)怎么辦理土地房屋權(quán)證？
答：對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目按如下辦法處理：（一）1990年4月1日之前開工建設(shè)的項(xiàng)目（含城鎮(zhèn)私有房屋）未經(jīng)市規(guī)劃管理部

門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標(biāo)、內(nèi)容不符的，或超出用地紅線的，由國土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套

費(fèi)后予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。（二）1990年4月1日之后開工建設(shè)的項(xiàng)目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意

后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。（三）2001年4月30日之前未辦理建設(shè)項(xiàng)目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查

項(xiàng)目用地四至清楚無權(quán)屬爭(zhēng)議的，可按建設(shè)年份的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

15、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？
答：1990年4月1日之后，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的，分別按以下辦法處理：
（一）、每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實(shí)測(cè)總建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)面積壓物資1%以內(nèi)（含1%）的，由國土房產(chǎn)管

理部門直接收取增容地價(jià)；大于1%的，由規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價(jià)。

（二）、對(duì)于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，土地房屋權(quán)屬登記管理部門可先對(duì)符合規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、層

和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記，其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
（三）、凡建筑主體超出所批準(zhǔn)紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

16、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？
答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由

開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
建設(shè)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。

17、什么是土地權(quán)屬爭(zhēng)議？
答：土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)（包括國有土地、集體土地）歸屬爭(zhēng)議。

18、土地權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)向誰提出申請(qǐng)？
答：根據(jù)2003年1月3日頒布的《國土資源17號(hào)令》第五條之規(guī)定：個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案

件，由爭(zhēng)議土地所在地的縣市（區(qū)）級(jí)國土資源行政主管部門調(diào)查受理和處理。
前款規(guī)定的個(gè)人、個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。

19、申請(qǐng)調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？
答：（一）申請(qǐng)人與爭(zhēng)議的土地有直接厲害關(guān)系（二）有明確的請(qǐng)求處理對(duì)象、具體的請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)。