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【北美購(gòu)房網(wǎng)】海外購(gòu)房•美國(guó)篇|美國(guó)置業(yè)基礎(chǔ)必看

 

1.國(guó)家介紹

美國(guó)，全稱(chēng)美利堅(jiān)合眾國(guó)（United States of America），是由華盛頓哥倫比亞特區(qū)、50個(gè)州和關(guān)島等眾多海外領(lǐng)土組成的聯(lián)邦共和立憲制國(guó)家。

洛杉磯、舊金山、紐約、波士頓、西雅圖(別墅)等城市，是美國(guó)知名城市，擁有諸多公立中小學(xué)，大學(xué)林立，可謂是地理、人文等方面都為美國(guó)移民置業(yè)的上選城市，也是世界資本追逐的重點(diǎn)房產(chǎn)市場(chǎng)。以旅游度假為主的佛羅里達(dá)州和德克薩斯州，如休斯頓、奧蘭多等城市近年也因快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)和良好租金收益，受到眾多國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的青睞。

美國(guó)是國(guó)內(nèi)高凈值人群置業(yè)選擇的國(guó)家之首，選擇率高達(dá)28.3%！其次是加拿大和澳洲。同時(shí)，中國(guó)也超越加拿大成為美國(guó)房產(chǎn)外國(guó)置業(yè)者群體比例之首。

 

《英國(guó)金融時(shí)報(bào)》2016中國(guó)家庭對(duì)外投資年度調(diào)查

 

美國(guó)排名前列的知名大學(xué)，分別有:

加州理工學(xué)院、哈佛大學(xué)、麻省理工學(xué)院、哥倫比亞大學(xué)、賓夕法尼亞大學(xué)、普林斯頓大學(xué)、耶魯大學(xué)、萊斯大學(xué)、杜克大學(xué)、達(dá)特茅斯學(xué)院等。

2.置業(yè)特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)

永久產(chǎn)權(quán)：區(qū)別于國(guó)內(nèi)的70年產(chǎn)權(quán)，美國(guó)房產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，可世代相傳。

市場(chǎng)成熟：經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)十分完善，信息公開(kāi)透明，保障買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)益。

美元強(qiáng)勢(shì)：美元是使用廣泛的國(guó)際貨幣，走勢(shì)強(qiáng)勁，選擇美元系資產(chǎn)保值性強(qiáng)。

房?jī)r(jià)趨漲：自美國(guó)樓市回暖以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)確定，將保持長(zhǎng)期溫和上漲。

三重收益：置業(yè)美國(guó)房產(chǎn)可同時(shí)享受租金收益，房產(chǎn)增值，貨幣紅利三重收益。

3.購(gòu)房必了解

1購(gòu)買(mǎi)條件

持有有效護(hù)照，資金狀況良好的成年人，即可購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)型房產(chǎn)（新房，二手房，土地，商業(yè)地產(chǎn)）。

2產(chǎn)權(quán)

均為永久產(chǎn)權(quán)。

3銷(xiāo)售面積

按照套內(nèi)實(shí)用面積計(jì)算。

4付款政策

新房首期款低至3%起，余下款項(xiàng)于收樓時(shí)支付，收樓后開(kāi)始供樓。

二手房首付一般20%-40%。

5房貸政策

非本地人，可借貸50%-60%不等，貸款周期可長(zhǎng)達(dá)30年。

借貸利率3%-5%（具體視條件而定）

中國(guó)身份客戶(hù)可借貸銀行有工銀美國(guó)、華美銀行、南洋銀行等。

4.主流城市介紹

美國(guó)主流城市介紹

 

以上人民幣金額按照6.9匯率預(yù)計(jì)，僅供參考。

中美房產(chǎn)置業(yè)特點(diǎn)對(duì)比

以上政策各城市略有不同，僅供參考

5.鏈家海外置業(yè)流程（一手新房為例）

STEP.1

選定房號(hào)，交納5000元人民幣意向金（完成合同簽署后可退）。

STEP.2

準(zhǔn)備相關(guān)資料、辦理合同簽署手續(xù)。

STEP.3

進(jìn)行(3-10)%首期款項(xiàng)支付。

STEP.4

首期余下款項(xiàng)于收樓時(shí)支付，收樓后開(kāi)始月供。

等待收樓，提前半年辦理相關(guān)房貸手續(xù)。

（獨(dú)立別墅：分土地和房屋兩部分產(chǎn)權(quán)，土地交割時(shí)辦理土地相關(guān)交割程序，房屋交割時(shí)辦理房屋交割相關(guān)程序）

STEP.5

房屋交付（支付首付尾款或全款，房貸開(kāi)始月供）

7.交易稅費(fèi)及持有成本

美國(guó)購(gòu)房費(fèi)用一覽

 

以上為市場(chǎng)預(yù)估參考費(fèi)用，具體各房型各州均有差異

1律師費(fèi)（部分州需要）

美國(guó)部分州購(gòu)房時(shí)需律師參與（無(wú)需律師的州，同樣可以自行聘請(qǐng)律師保障權(quán)益），一般律師費(fèi)在交易后期支付，市場(chǎng)價(jià)格參考：$500-$3000。

2產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（title insurance）：是交易雙方建立的具有擔(dān)保性質(zhì)的賠償合同關(guān)系。它的目的是保障產(chǎn)權(quán)是清楚的給買(mǎi)方。費(fèi)用一般為房屋總價(jià)的0.3%-0.5%。

3交易稅費(fèi)

其他交易期間雜費(fèi)包括：登記費(fèi)，房檢費(fèi)，產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)，房屋估價(jià)費(fèi)，公證費(fèi)，勘察費(fèi)等，合計(jì)約：$1000-$2500。

4HOA fees（持有期間費(fèi)用）

HOA（Homeowner Association，直譯為業(yè)主協(xié)會(huì)) 就是所謂的小區(qū)物業(yè)管理，它的費(fèi)用叫做HOA fees，用于社區(qū)公共區(qū)域的管理，類(lèi)似于中國(guó)的“物業(yè)費(fèi)”。

不是所有房產(chǎn)都需要支付 HOA，通常美國(guó)的公寓 Condo、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的聯(lián)排別墅Town House和一些獨(dú)棟別墅Single Family House，需要支出這部分費(fèi)用。

HOA fees具體從十幾到幾百美元不等，多寡差異較大。通常的規(guī)律是：房產(chǎn)面積越大，費(fèi)用越高；房產(chǎn)設(shè)施越高科技，費(fèi)用越高。

5房屋保險(xiǎn)（持有期間費(fèi)用）

房屋保險(xiǎn)（House Insurance）的作用是，在房屋受到火災(zāi)、洪水、雷擊等意外事故而導(dǎo)致受損保費(fèi)一般在$500-$900之間。

6房產(chǎn)稅（持有期間費(fèi)用）

房地產(chǎn)稅，也稱(chēng)為物業(yè)稅，是地方針對(duì)房地產(chǎn)征收的郡稅、市稅、學(xué)區(qū)稅的總稱(chēng)。美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅率是由各個(gè)州政府決定的，也就是說(shuō)，美國(guó)各個(gè)州的稅率都是不同的。一般實(shí)際所需繳納的稅額在1%-3%。

美國(guó)各州房產(chǎn)稅概覽  

 

以上為市場(chǎng)數(shù)據(jù)參考，具體各州均有差異

 

8.模擬置業(yè)案例（新房）

1房屋基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)

總價(jià)：800,000美元

套內(nèi)面積：66㎡

房型：一房一廳

2交付流程和費(fèi)用及持有費(fèi)用

交付流程和費(fèi)用：

預(yù)定：5000元人民幣意向金

合同：準(zhǔn)備資料并簽署合同

首付：3%   2.4萬(wàn)美元首期款

交房：支付剩余37% 尾款29.6萬(wàn)美元

（貸款60%，30年，擬年息5%計(jì)算）

持有費(fèi)用:

（房貸）月供：2576美元

收房前6個(gè)月辦理房貸/一次性付款等待房屋交付

物業(yè)管理費(fèi)：6000美元/年

房地產(chǎn)稅：9000美元/年

預(yù)計(jì)每年總支出：46000美元（含房貸本金）

3預(yù)計(jì)收益

預(yù)計(jì)年租金收益比例：6%

預(yù)計(jì)年租金收益：48000美元

預(yù)期年升值比例：10%

年化收益比例=（年租金比例+年升值比例）/ 首付

=（6%+10%）/ 40%

= 40%

9.置業(yè)Q&A

 

Q:非美國(guó)籍人士能否購(gòu)買(mǎi)美國(guó)物業(yè)？

可以。美國(guó)政府歡迎全世界的置業(yè)者到美國(guó)置業(yè)。美國(guó)政府對(duì)購(gòu)房者既沒(méi)有居民或公民的身分要求，也沒(méi)有簽證方面的特別規(guī)定，基本與本國(guó)國(guó)民一致。只需持有有效護(hù)照的成年人即可購(gòu)買(mǎi)，無(wú)身份或者其他特殊要求。

Q:買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)可以美國(guó)移民嗎？

目前在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是一項(xiàng)置業(yè)行為，不能與移民掛鉤。不過(guò)如果房產(chǎn)作為個(gè)人總資產(chǎn)的一部分，對(duì)于想得到美國(guó)永久居留簽證是有一定幫助的。

Q:可從銀行獲得借貸嗎？

目前有多家銀行可為中國(guó)客戶(hù)辦理房貸，匯豐銀行、工銀美國(guó)、華美銀行、南洋銀行，國(guó)泰銀行等。利率大約在3%-5%（具體視條件而定）。一般情況下，貸款比例為50%-60%。房貸申請(qǐng)人需須提供相關(guān)的身份證明文件（如護(hù)照）、家庭住址、收入證明、財(cái)產(chǎn)證明等，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也會(huì)考慮物業(yè)的預(yù)期租金收入作為申請(qǐng)人的還款能力憑證。

Q:美國(guó)有教育區(qū)房嗎

美國(guó)教育有私立與公立之分，免費(fèi)公立教育的涵蓋范圍包括小學(xué)、初中和高中。私立學(xué)校收費(fèi)高昂，主要提供高教育服務(wù)。公立學(xué)校為保障公平，一般都規(guī)定學(xué)生就近入學(xué)，就讀于居住社區(qū)所屬學(xué)區(qū)的各級(jí)學(xué)校。

在美國(guó)，按區(qū)域劃分學(xué)校主要針對(duì)當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生，而對(duì)于國(guó)際留學(xué)生，可以直接申請(qǐng)好的學(xué)校。今年由于大量增長(zhǎng)的留學(xué)生需求，大學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房因受?chē)?guó)際留學(xué)生的居住需求而同樣備受青睞，租賃十分保障。而且好的學(xué)區(qū)能夠有效保障房產(chǎn)在租房市場(chǎng)的巨大吸引力，以及穩(wěn)健保障房產(chǎn)的自身價(jià)值。