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【北美購(gòu)房網(wǎng)】中國(guó)投資者在美國(guó)找優(yōu)秀的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的重要性

隨著中美十年期簽證的實(shí)施，愈來(lái)愈多的中國(guó)富裕階層正在將更多的資金投入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣不僅僅是可以在目前美元強(qiáng)勁回升，人民幣匯率下跌的時(shí)候，重新分配富豪的資產(chǎn)，而且可以為自己尋找一個(gè)長(zhǎng)期的投資點(diǎn)。當(dāng)然，對(duì)于大部分中國(guó)投資者而言，來(lái)到美國(guó)，面對(duì)一個(gè)完全不同文化，不同語(yǔ)言的國(guó)家，往往只有簡(jiǎn)單模糊的對(duì)美國(guó)印象。

不太了解美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是如何運(yùn)作的，不太了解美國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，如果就這樣匆匆忙忙入市，往往會(huì)造成投資回報(bào)率低，投資失敗的結(jié)果。其實(shí)，在美國(guó)有很多優(yōu)秀的會(huì)說(shuō)中文，甚至是您家鄉(xiāng)方言的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，找到他們可以起到事半功倍的效果。這是因?yàn)椋?/p>

一、茫然入市

首先，很多中國(guó)投資者在選擇投資目標(biāo)地區(qū)時(shí)，都忽略了比較、分析目標(biāo)投資城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史和趨勢(shì)，而只是跟風(fēng)投資。殊不知一些投資熱門(mén)大城市，以及一些看似收益率較高的中小城市甚至偏遠(yuǎn)地區(qū)，其市場(chǎng)并不穩(wěn)定，長(zhǎng)期投資往往存在高風(fēng)險(xiǎn)。

二、憑空想象

國(guó)內(nèi)投資人常犯的錯(cuò)誤是通過(guò)一些剛到美國(guó)不久或?qū)γ绹?guó)地產(chǎn)缺乏真正了解的房地產(chǎn)中介人尋找項(xiàng)目，在沒(méi)有或不具備能力詳細(xì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)的前提下，就作出投資的決策，以至于往往高價(jià)入場(chǎng)或接手了比預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)高得多的項(xiàng)目。

其實(shí)，在美國(guó)考取一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照并不是很難，往往通過(guò)簡(jiǎn)單學(xué)習(xí)即可考取，但要做到一個(gè)真正優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，需要各方面知識(shí)的積累，需要了解美國(guó)的文化，美國(guó)的生活，以及各級(jí)政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，才能給投資者最好的建議。

有些剛剛考取執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)于投資項(xiàng)目附近的學(xué)校，交通等可能有認(rèn)識(shí)，但對(duì)于投資項(xiàng)目附近的治安，種族，居民構(gòu)成，教育程度，是否有監(jiān)獄，是否有精神病醫(yī)院，是否有強(qiáng)奸犯居住等等，往往認(rèn)識(shí)不足。而一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則會(huì)從各個(gè)方面給您提供參考意見(jiàn)，給出您所要投資項(xiàng)目地區(qū)的很多環(huán)境數(shù)據(jù)。

而這就是美國(guó)的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本素質(zhì)，讓投資者一般在決定進(jìn)入一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，將項(xiàng)目的投資地點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目性質(zhì)等方面都進(jìn)行細(xì)致、全面地分析。比方說(shuō)投資一個(gè)公寓項(xiàng)目時(shí)，就會(huì)對(duì)一系列相關(guān)細(xì)節(jié)作詳細(xì)的分析，包括項(xiàng)目所在地及該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)往趨勢(shì)、抗風(fēng)險(xiǎn)及保值能力；公寓樓具體地段，周?chē)�交通及社區(qū)環(huán)境；項(xiàng)目建造完畢是出售還是出租。

該地區(qū)公寓購(gòu)買(mǎi)/租用需求，周?chē)�同�?lèi)公寓入住率/空置率，出售/出租均價(jià)；該項(xiàng)目所在地的具體情況，如是空地，該地皮有否潛在建筑、環(huán)保等問(wèn)題；如是舊建筑翻新的話(huà)，項(xiàng)目有沒(méi)有釘子戶(hù)情況等等。只有靠科學(xué)到位的分析研究，才能準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的利潤(rùn)空間、潛在風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而避免掉進(jìn)高價(jià)入場(chǎng)或有不可把控風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

三、語(yǔ)言障礙

在美國(guó)所有的房地產(chǎn)合約均只提供英文版本，而且是非常詳細(xì)。這對(duì)于一個(gè)不是以英文為母語(yǔ)的投資者而言，要完全讀懂實(shí)在是很困難的事情。而不少投資者在簽訂項(xiàng)目合約之前，常犯的錯(cuò)誤是未對(duì)合約條款作深入了解，即貿(mào)然簽約進(jìn)入。

正如很多投資者在遇到看似升值巨大的項(xiàng)目時(shí)，往往喪失了理性，缺失了對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)、地點(diǎn)及利潤(rùn)空間的仔細(xì)分析，也沒(méi)有閱讀、研究合約細(xì)則，就匆匆簽約，并支付定金，忽略了項(xiàng)目真正的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及合約中是否有保護(hù)投資者自身利益的條款細(xì)則。

而當(dāng)簽完約，再回頭進(jìn)一步分析時(shí)，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的一些不可操作性問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程拖延，支出大量增加，甚至項(xiàng)目流產(chǎn)，定金被沒(méi)收。例如有投資者匆匆簽訂了一處房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合約，簽約前沒(méi)有注重對(duì)條款日期等細(xì)節(jié)的把控，待項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查(duediligence)后發(fā)現(xiàn)存在環(huán)保問(wèn)題，再欲退出時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)合約所簽訂的條款完全沒(méi)有保護(hù)投資者的利益，被扣的定金至今未追討回。

在接下來(lái)的環(huán)節(jié)中，就是在項(xiàng)目開(kāi)工之后，投資者因不了解項(xiàng)目本身所暗含的風(fēng)險(xiǎn)，又不熟悉美國(guó)當(dāng)?shù)胤�律法�?guī)，很容易吃大虧。比如有投資者沒(méi)有咨詢(xún)熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，即以較低廉的價(jià)格買(mǎi)入一塊土地，打算建幾十棟別墅，自以為撿到便宜。

怎料項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作后才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買(mǎi)的一整塊土地尚未分割，而按美國(guó)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定需向政府申請(qǐng)土地分割，其流程大約需要2至3年甚至更久。這樣一來(lái)，原本計(jì)劃2至3年完成的項(xiàng)目就拖延到了至少5至6年，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目進(jìn)程和資金回報(bào)率。

再如在建造項(xiàng)目時(shí)，投資者往往為了減少成本，貪圖便宜，選擇報(bào)價(jià)較低的施工隊(duì)，而忽略了其施工資質(zhì)、能力及質(zhì)量，導(dǎo)致在施工過(guò)程中一些工序未按照當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。

而當(dāng)有關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行檢查時(shí)，項(xiàng)目就會(huì)因違反規(guī)定而被迫停工，而每次停工動(dòng)輒就耽誤數(shù)月的時(shí)間。而剛剛來(lái)美國(guó)的投資者若找不到合適的資源解決這些問(wèn)題，就會(huì)大大拖延項(xiàng)目進(jìn)度，從而導(dǎo)致成本飆升，利潤(rùn)大減，甚至最終令其變?yōu)樘澅镜捻?xiàng)目。

還有一些投資者，因不熟悉相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等原因，在建筑過(guò)程中從國(guó)內(nèi)進(jìn)口一些未經(jīng)嚴(yán)格篩選的建筑材料，而這些材料在項(xiàng)目驗(yàn)收檢查時(shí)過(guò)不了關(guān)，或大大降低原項(xiàng)目的品質(zhì)，極度影響之后的銷(xiāo)售速度與價(jià)格，造成得不償失的后果。

要在這波赴美房地產(chǎn)投資的熱潮中避免跌入法律法規(guī)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的陷阱，最有效的策略有兩點(diǎn)：一是遵循房地產(chǎn)業(yè)的黃金準(zhǔn)則“地點(diǎn)，地點(diǎn)，還是地點(diǎn)”。在美國(guó)眾多投資目的地大城市中，選擇自然環(huán)境穩(wěn)定、房地產(chǎn)保值及增值功能強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)的城市。

第二點(diǎn)，也是對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)更為關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是尋求熟知本土法規(guī)和市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持和合作，而不是單單聆聽(tīng)非專(zhuān)業(yè)或?qū)γ绹?guó)市場(chǎng)缺乏深入了解的中介的片面之詞便草率入場(chǎng)。