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【北美購房網(wǎng)】看一看西雅圖(置業(yè))投資房的回報(bào)率

美國的房產(chǎn),分為獨(dú)棟別墅 和公寓(聯(lián)排包含在公寓內(nèi))。如果位置不錯(cuò)的話,獨(dú)棟別墅的年化租售比能達(dá)到 5% (即一套 100 萬美金的房子,每月租金在 4200 美金左右,每年租 金總收入約在 5 萬美金); 公寓能達(dá)到 5%~5.5%。當(dāng)然還需減去固定開銷才能計(jì)算凈租金收入:

1.房產(chǎn)稅每年稅率大概是購房價(jià)的 0.8%-1% 。

      2.公寓有物業(yè)，所以往往有物管費(fèi),一般在$350-600/月(有些地區(qū)的聯(lián)排沒有物業(yè)費(fèi))。而獨(dú)棟別墅就沒有或者極少的物業(yè)費(fèi)。

3. 聘請(qǐng)出租管理經(jīng)理，管理收費(fèi)一般是月租金的 8%。

因此，扣去上述所有開銷,可以達(dá)到的凈租售比,獨(dú)棟別墅和公寓都在 3.5%~4%。 

  西雅圖地區(qū) 90~130 萬 美金能買到位置不錯(cuò)房子不錯(cuò)的主流獨(dú)棟別墅; 而公寓門檻稍低，主流大概在 50~80 萬。獨(dú)棟沒有物管費(fèi),所以凈租售比而言, 獨(dú)棟和公寓及聯(lián)排, 差別很小。

  公寓主要沖著投資成本低。 但除了租售比,房產(chǎn)投資,每年的升值率是另外一個(gè)非常重要的因素。西雅圖好地區(qū)獨(dú)棟別墅目前每年的漲幅超過 13%, 熱門地區(qū)達(dá)到15%。而公寓每年的升值率一般要比獨(dú)棟別墅大概低約 1 到 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。所以綜合而言,獨(dú)立屋的回報(bào)更大,但資金需求量也更大。公寓聯(lián)排回報(bào)稍低,資金占用也低,各有投資的利弊。

舉2個(gè)實(shí)例說明:

I.  兩居公寓 :

位置在貝爾維尤市中心,房型較好較新,售價(jià)是$65 萬美元,每月租金$2800, 所以年化毛租售比在 5.2%。如果扣除每月物管費(fèi)$500, 扣除地產(chǎn)稅和出租經(jīng)理的收費(fèi),每年凈收入約$20,500, $20,500/$650,000=3.1% 的凈租金回報(bào)。貝爾維尤市中心位置公寓每年的升值率約 13%, 則投資年化總回報(bào)率就是 16%。 

II.  獨(dú)棟別墅 :

位置在雷德蒙德市某熱門居民區(qū),4 居,大氣的房型,寬敞的前后院,售價(jià) 105 萬美金。每月租金$4200, 一年共計(jì)租金收入$50,400,所以年化毛租售比在4.8%。沒有物業(yè)費(fèi),扣除地產(chǎn)稅和出租經(jīng)理的收費(fèi),每年凈收入約$37,500, $37,500/$1,050,000=3.6% 的凈租金回報(bào)。該地區(qū)獨(dú)棟別墅每年的升值率超過 14%,則投資年化總回報(bào)率超過 17.6%。 

       以此可以看到,作為美國的主流房型,獨(dú)棟別墅的總投資回報(bào)和投資前景,領(lǐng)先于其它戶型。