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沒有綠卡也不是公民 “外國人”如何在美國買房？

不論你是留學生、H1B持有者還是別的身份，既沒有綠卡也并非公民，是否發(fā)愁過作為“外國人”如何買房？事實上，隨著美國房地產(chǎn)市場是一個開放的市場，歡迎世界各地的投資人前來投資置產(chǎn)。洛杉磯(公寓)也一樣，而且洛杉磯房地產(chǎn)更是一個全球化的市場，國際買家?guī)缀跽剂速徺I者的三分之一。那么，“外國人”如何在洛杉磯買房呢？

美國人和外國人買房有何區(qū)別？

基本沒有太大的區(qū)別

從房屋類型來說，無論是商業(yè)樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由于審查嚴苛，一般外國人不會購買。

從購買手續(xù)來講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國人也可以申請美國的貸款。有些銀行和貸款機構提供給外國人的貸款計劃，可能利率和貸款金額，以及提供的材料有些不同。

從稅務的角度來看，外國人買房同樣享受許多稅務的減免措施。只要這些外國人在美國報稅，比如他買房自住，申請了貸款，那么年終可以申請地稅和貸款利息的抵扣。還有買房投資的外國人，有出租收入，年終報稅時也可以將一些費用進行稅務抵扣。

這三種“外國人”可以在美國買房嗎？

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專家建議最好用個人名義買

1.持工作簽證H1B的人：在賣房時可以享受和美國人一樣的自住房免稅條款。

2.留學生：父母希望給孩子當?shù)刭I房。最好直接給孩子錢，以孩子的名義買房。

3.持旅游簽證：可以以個人名義買房。

哪些外國人適合用公司的名義買房？

金額巨大的投資型房產(chǎn)，尤其會牽涉到贈予稅和遺產(chǎn)稅問題的房產(chǎn)。舉例說明，有一位來自深圳的公司高管看中了一套價值千萬的房產(chǎn)。他請專業(yè)的稅務公司對房產(chǎn)購買進行稅務規(guī)劃。專業(yè)的報稅人員在得知鄭先生將用個人名義購買房產(chǎn)時，謹慎提醒鄭先生，房產(chǎn)價值昂貴，應該規(guī)避高達40%遺產(chǎn)稅的風險。鄭先生不以為然，還是以個人名義購買了。不料兩年后這位房主因病去世，房產(chǎn)由二十多歲的兒子來繼承。美國聯(lián)邦稅局征收40%的遺產(chǎn)稅，州也要征收10%的遺產(chǎn)稅。兒子只好賣掉房產(chǎn)來繳稅。

這是因為外國人在美國境內(nèi)的房產(chǎn)在轉讓時需要交贈與稅或遺產(chǎn)稅。美國身份的居民也有贈與稅和遺產(chǎn)稅，但每個人一生有543萬的免稅額。但是外國身份的人將美國財產(chǎn)進行贈予或繼承的時候，終身免稅額只有6萬，在6萬之上最高要繳納40%的贈與稅或遺產(chǎn)稅。所以，王先生的房產(chǎn)只有6萬可以免稅，房產(chǎn)的剩余價值都要繳稅。

如果是公司就大不一樣了，而且這個公司必須是在國外注冊的公司。因為，王先生不是將美國房產(chǎn)轉給孩子，而是轉讓外國公司的股權，這樣就不用交美國贈與稅或遺產(chǎn)稅了。

公司一定要是外國注冊的公司，不是美國注冊的公司

美國公司的股權還是屬于美國資產(chǎn)的，還是只有6萬的免稅額，外國人在轉讓美國公司的股權時同樣是會引起贈與稅或遺產(chǎn)稅的問題。外國公司的股權屬于外國資產(chǎn)，不受美國稅法的管制，不會引起贈與稅或遺產(chǎn)稅的問題，所以一定要用一個外國公司的名義買房，而且外國公司最好在一些免稅國家如英屬維京群島或開曼等地成立。

賣房時，外國身份和美國身份最大差別是什么？
在出售房產(chǎn)后，收益所得必須要納稅。美國人正常的情況下都是在每年報稅的時候，將這筆收益放在個人稅表中進行申報。但外國人賣房時，就必須將這筆錢預扣下來。其中聯(lián)邦要繳納房屋售價的10%預扣稅，州要繳納相應的增值稅。這是因為外國人沒有美國收入，沒有成為美國稅法居民是不用報稅的，如果國稅局不收預扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益所得稅。國稅局收走預扣稅的話，外國人必須在報稅季填交稅表才能拿回退稅。