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【北美購房網(wǎng)】美國購房流程--教你如何擁有一套美國房產(chǎn)

一、美國買房之前要做的準(zhǔn)備

現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件：

1．有效的護(hù)照和簽證

2．準(zhǔn)備好購房資金證明(國內(nèi)銀行中英文版的存款證明)

3．在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號(hào)

如果你想用現(xiàn)金購房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。

貸款買主需要準(zhǔn)備的文件：

1．有效的護(hù)照和簽證

2．工作證明、工作收入 

(單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯)

3．自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)

4．在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號(hào)

美國購房必須本人到場參與嗎？

　　現(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國買房的過程，理論上不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，買主如果能親自選擇是最好的。

如果買家不到現(xiàn)場，也可以通過以下方式也可以不到現(xiàn)場就可以買房：

1．買房人委托當(dāng)?shù)嘏笥芽捶�，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子；選定房屋后，后續(xù)的其他的過程可以委托給經(jīng)紀(jì)公司完成；

2．買家委托經(jīng)紀(jì)公司，由委托公司執(zhí)行購房全過程。所有與購房相關(guān)的文件由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助，通過網(wǎng)上簽字的方式或用快遞的方式郵寄到中國由買家簽字。

二 買房全過程 (Home Buying Steps)

看房子（Show House）

簽合同（Sales Contract）

檢查房子（Home Inspection）

申請貸款（Loan Application）

購買保險(xiǎn)（Home Insurance）

過戶（Settlement）

搬家（Moving）

在這個(gè)過程中，你還要接觸到許多人：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（Real Estate Agent）

房屋檢查師（Home Inspector）

貸款經(jīng)紀(jì)人（Mortgage Loan Originator or Broker）或銀行家（banker）

保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人（Insurance Agent）

過戶律師（Settlement Lawyer）

搬家公司員工（Mover）

2確定房價(jià)范圍 (Price Range)

你要知道你能買得起多少錢的房子。如果你沒有房價(jià)50%的現(xiàn)金做頭款，最好不要買房子。一是因?yàn)橘J款難借，得不到好利率。二是防止萬一錢不湊手，不能按月還貸款，房屋被銀行沒收。

3決定買房地點(diǎn) (Location)

同樣的地方也會(huì)有不同的社區(qū)(Community)，有的社區(qū)房價(jià)貴，有的社區(qū)房價(jià)便宜。完全是獨(dú)居屋的社區(qū)，房價(jià)比有很多公寓的社區(qū)貴。你用多少錢買房子，你鄰居的收入也就在同樣的范圍內(nèi)。

有孩子的家庭還會(huì)考慮孩子上學(xué)的問題。從房地產(chǎn)角度來看，好學(xué)區(qū)的房價(jià)比其它學(xué)區(qū)要貴。一些人勉強(qiáng)買得起，也要把住房條件降一個(gè)等級(jí)。有一個(gè)方法是把在好學(xué)區(qū)買獨(dú)立屋的錢分成兩筆，用一筆錢在好學(xué)區(qū)買或租一個(gè)連棟屋或公寓給孩子上學(xué)用，用另一筆錢在其它地方買一棟獨(dú)立屋全家享受。

4選擇房型(House Type)

同樣的價(jià)錢，在有的地方可以買獨(dú)立屋（Single Family House），在有的地方只能買連棟屋(Tome House)或者公寓(Condo)。新房子的升值速度大于舊房子。買獨(dú)立屋和連棟屋時(shí)，你是連房子帶地一起買(fee simple)。買公寓時(shí)，你只買你住的那一個(gè)單元，房頂和地都不是你的。因?yàn)楣�寓的公攤面積大，修繕管理費(fèi)用高，所以公寓費(fèi)(condo fee)比獨(dú)居屋的社區(qū)管理費(fèi)(home owner association fee)貴得多。

三、

選經(jīng)紀(jì)人

美亞置業(yè)胡剛以最專業(yè)的角度為您提供海外購房的一站式服務(wù)，幫您解決購房問題，免去您的后顧之憂。

四、

貸款預(yù)審

如果是全款買房，就不需要貸款，更不需要貸款預(yù)審。

如果需要貸款，最好向有關(guān)貸款公司要一封貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(Loan Pre-approval Letter)。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書的目的是決定你的房價(jià)上限，同時(shí)也是報(bào)價(jià)合同的附件之一。 它告訴賣主，你已經(jīng)與貸款公司或銀行聯(lián)系過了，信用分和收入都查過了，銀行初步同意借錢給你。預(yù)審批準(zhǔn)書雖然不注明作廢日期，卻是有時(shí)間性的。這是因?yàn)槿说男庞梅�，�?jīng)濟(jì)狀況和職業(yè)都會(huì)有變化。如果預(yù)審批準(zhǔn)書是六個(gè)月以前寫的，就要去重新寫一張。

五、

選房看房

經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的房價(jià)范圍，房型（獨(dú)立屋，連棟屋或公寓）及其他要求給您提供房源信息。初選過關(guān)，再約經(jīng)紀(jì)人帶你去看房�？捶繒r(shí)，可用一張看房比較表來記錄并比較不同房子的優(yōu)缺點(diǎn)。比如每個(gè)房間的大小，布局是否合理，狀況如何，等等。買家在選擇完自己所鐘愛的房屋后，經(jīng)紀(jì)人會(huì)做出一份CMA(Comparative Market Analysis)，即市場相似類型房屋價(jià)格分析，來幫助買家決定報(bào)價(jià)，而后提交報(bào)價(jià)文件，連同貸款預(yù)審批或是資金證明文件給賣方經(jīng)紀(jì)。

六、

簽署合同

在一番協(xié)商之后，雙方同意并簽署合同。同時(shí)，買家需要將訂金(一般訂金約為房款的2-5%)和選擇附加費(fèi)（Option fee）送到第三方產(chǎn)權(quán)公司（title company）進(jìn)行買賣過戶手續(xù)。訂金支付給產(chǎn)權(quán)公司，選擇費(fèi)支付給賣家。

注：選擇附加費(fèi)是在合同上可選的一項(xiàng)，選擇后，則買家需要支付一定的費(fèi)用，然后可以在自定義的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)（一般為7天）再去進(jìn)行房屋的查看或者做房屋檢查來確定是否仍然決定購買此房屋。如果選擇不買，則需要在規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)給賣家通知，那么這個(gè)費(fèi)用就支付給賣家了。

七、

房屋檢查

當(dāng)買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract ratified)后，買主要做的第一件事就是請有執(zhí)照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費(fèi)由買主付，價(jià)錢根據(jù)房價(jià)而定。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu)(Structure)，地基(Foundation)，屋頂(Roof)，地板(Floor)，墻壁(Wall)，門窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供電系統(tǒng)(Electrical systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖設(shè)備(Heating and Air Conditioning Systems)，煙霧報(bào)警器(Smoke Detector)等。

八、

申請貸款

買主在合同生效七天之內(nèi)要去申請貸款。與貸款有關(guān)的費(fèi)用在每個(gè)公司可能稍有不同，你可以找一家收費(fèi)少的。選定貸款公司后，首先要如實(shí)填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)。

貸款資料準(zhǔn)備：

1住址證明，工作證明

2收入證明，近2個(gè)月的銀行流水

3護(hù)照、駕駛證、簽證（如有）正反面復(fù)印件

4PITI--年供（月供*12個(gè)月）、房款的50%需存在境外銀行2個(gè)月不能動(dòng)

九、

購買保險(xiǎn)

貸款公司會(huì)要求你在過戶之前購買1、屋主保險(xiǎn)(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。這種保險(xiǎn)主要保賠火災(zāi)對(duì)房屋造成的損失，所以有人叫它火險(xiǎn)(Fire Insurance)。其實(shí)屋主保險(xiǎn)還保賠許多其它原因?qū)Ψ课莼騻�(gè)人財(cái)產(chǎn)造成的損失，以及客人甚至路人發(fā)生的意外。房屋保險(xiǎn)可以在房屋遭遇意外損壞時(shí)，為房主降低損失，保住財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。2、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Property insurance),保障業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的絕對(duì)擁用權(quán)

十、

交接過戶

請過戶律師的主要目的是保證買主得到合法產(chǎn)權(quán)，所以買主有權(quán)選擇過戶律師。律師在過戶前會(huì)檢查產(chǎn)權(quán)史(Title Search)，查明賣主確實(shí)擁有產(chǎn)權(quán)，可以把房子賣給你。

過戶費(fèi)包括五個(gè)部分，與貸款有關(guān)的費(fèi)用，貸款銀行預(yù)收款，中間賬戶預(yù)扣款，與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費(fèi)用，以及過戶稅和產(chǎn)權(quán)登記稅。各種費(fèi)用加起來是房價(jià)的2%到4%，這還不包括首付部分。

過戶時(shí)要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。如果沒有，綠卡或護(hù)照等也行。還要帶銀行開的現(xiàn)金支票和私人支票。一般過戶要一個(gè)小時(shí)，主要的任務(wù)就是簽字交錢，要簽很多文件。最后賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

十一、

喬遷搬家

如果買的是新房子，直接就可以搬進(jìn)去。如果買的是舊房子，賣主的責(zé)任僅限于把房子掃干凈。搬家前要到郵局或在網(wǎng)上填寫換地址的表格（the Official Change of Address Form）�？赡芤�七到十天才能收到從舊地址轉(zhuǎn)來的信件。

搬家后要注意查收前住宅的賬單并及時(shí)交付，否則造成過期遲付，會(huì)影響信用分?jǐn)?shù)。也要通知所有親戚朋友和有關(guān)公司更換地址，比如工作單位，信用卡，銀行，等等。如果你有給親屬申請綠卡，別忘了給移民局或簽證處寫信告訴他們你的新地址，否則他們無法通知你綠卡進(jìn)展?fàn)顩r。