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美國現(xiàn)金與貸款購房流程詳解（收藏）

很多剛接觸到美國購房的購房者來說，可能首先面臨的問題便是如何在美國購房。那么在美國購房的步驟有哪些呢？是不是很復(fù)雜呢？現(xiàn)金購房和貸款購房有哪些區(qū)別呢？本文詳細為大家介紹了美國購房的步驟與流程，如果大家有任何問題，歡迎大家向我們咨詢！

為了方便大家觀看，我們特意整理出一個“美國購房流程圖”給大家，大家可以通過這幅圖大致了解到購房需要的步驟，希望對大家的購房有所幫助：

（點擊圖片可放大）

接下里我們?yōu)榇蠹以敿毥庹f各個步驟的具體操作和含義：

現(xiàn)金購房 Cash Buyers

1. 買方確定代理商及簽署代理合同

無論是現(xiàn)金購房還是貸款買房，都需要找到一個好的Real Estate Agent幫您挑選心怡的房源，一個好的Agent可以更好的為您爭取利益。美國法律對于房地產(chǎn)買賣法規(guī)十分的復(fù)雜嚴謹，美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須經(jīng)過十分嚴格的考試培訓(xùn)來獲得本州的房地產(chǎn)經(jīng)濟執(zhí)照。法律規(guī)定買房經(jīng)紀(jì)人一定要維護買方的利益。美國是由賣方負責(zé)買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金，買方不需要支付經(jīng)紀(jì)人任何費用。

2. 買方提供境內(nèi)資金證明

這一點十分重要，在遞交offer之前，買方必須要提供美國境內(nèi)的資金證明，買方必須在美國開戶，提供美國任一銀行的訂金支票附件，以及在銀行中有足夠購買房子所需要的資金的證明。我們之所以特意強調(diào)這一點，是因為很多買方看到了合適的房子，但是因為沒有及時提供足夠的資金證明，而錯失掉心儀的房子。特別是最近幾年美國房市尤其火爆，更是一房難求，因此我們建議國內(nèi)的購房者最好盡早將購房款項轉(zhuǎn)移到美國銀行賬戶里。

3. 買方確定目標(biāo)，代理商提供房源

買方了解自己的需求，比如價位，地區(qū)，房間數(shù)量，面積，學(xué)區(qū)等，并向買方代理商提出您的要求，代理商會根據(jù)您的要求幫您選定房產(chǎn)范圍。

4. 買方和代理商挑選房源

根據(jù)代理商提供的房源，買方與代理商共同挑選您最心儀的房子。

5.買方遞交給賣方購房協(xié)議書

當(dāng)您看上一棟房子的時候，您就可以通過您的代理商向賣方發(fā)出一份出價合約書（Purchasing Offer）我們一般稱這個過程為“遞交Offer”。遞交Offer 的同時，有可能需要同時遞交買方的境內(nèi)資金證明。貸款購房者需要提供銀行預(yù)估借款批準(zhǔn)信。

6. 雙方簽署協(xié)議

買賣雙方經(jīng)過討價還價之后確定最終的成交價格以及附加協(xié)議，并簽署購房協(xié)議。簽署協(xié)議的同時，買方需要向賣方遞交Option fee 和 Earnest money。

Option Fee：房屋買賣對于大多數(shù)美國人來說是一生中最大的一筆投資，同時不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了保護消費者(買主)的利益，在美國許多州的房地產(chǎn)買賣合同中，有一個或者類似的重要的條款，稱之為，(簡稱Option)，這一條款對于買主非常重要。這樣的條款在美國各州類似但也有差異，以德州為例，該條款就是給已經(jīng)簽約并存入定金的買主在一定的時間內(nèi)(7-10天，有些州可達15天)可以以任何理由解除合同，定金將如數(shù)退還給買主，買主損失的只是Option Fee(50-100美元)，Option Fee是買主與賣主在簽訂二手房合約時除了定金之外的直接支付給賣主的費用。如果買主買成了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。

Earnest money:即定金，目的是證明給賣方，買方遞交的offer是認真的，是真心想要買房的。有的代理商要求在遞交offer 的時候就要求Earnest money支票的影印件一同遞交，有的則不需要。一般Earnestmoney的費用是房屋協(xié)議價的1%，比如30萬美金的房子，Earnest money就是$3,000。

7. 買方進行房屋檢查（Inspection）

在房屋過戶前，買方需進行房屋檢查（Inspection）房屋檢查的費用一般由買方承擔(dān)，一般費用為幾百美金。買方將雇傭美國有執(zhí)照的房屋檢查公司，對所買的房屋進行屋頂，游泳池，水電配備，地基，管道等全方面的檢查。房屋檢查公司會出具房屋檢查報告，將所發(fā)現(xiàn)的問題一一列出。買方代理人將根據(jù)此報告所體現(xiàn)的問題與賣家協(xié)商維修。買賣雙方可以協(xié)商選擇是由賣方維修還是賣方給買房進行資金補償。

房屋檢查階段屬于Option期間，賣主不可以再和其他的買主簽約，而買主可以無條件的終止合約。這一條款對買主非常有利，一般是買主在這期間請專業(yè)的房屋檢查師 (Home Inspector)做全面的房屋檢查，如果發(fā)現(xiàn)有重大問題，諸如:地基、屋頂、下水系統(tǒng)或?qū)θ梭w健康有危害的地方，買主就可以單方終止合同，定金退回。

8. 產(chǎn)權(quán)公司（Title Company）進行地契檢查以及準(zhǔn)備過戶文件

產(chǎn)權(quán)公司（Title Company）是負責(zé)處理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)，它作為中立的第三方參與交易的整個流程，Title Company一般會提供一下服務(wù)：

產(chǎn)權(quán)調(diào)查——明確房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，是否存在抵押情況或者其他交易上的限制。

產(chǎn)權(quán)保險——當(dāng)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛時負責(zé)經(jīng)濟賠償。

資金監(jiān)管賬戶——負責(zé)交易資金的監(jiān)管直至完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

產(chǎn)權(quán)登記——到政府部門進行產(chǎn)權(quán)登記。

9. 完成交易

產(chǎn)權(quán)公司辦成完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶之后，房屋買賣交易正式結(jié)束。交易結(jié)束當(dāng)天，買賣雙方將交收鑰匙。買方即可通知水電瓦斯公司變更屋主資料。隨后的大約一周之后，買方會受到房屋產(chǎn)權(quán)證書。

貸款購房 Mortgage Buyers

對于貸款購房者的購房程序與現(xiàn)金購房者的購房程序大致相同，相同的部分就不再贅述。

1. 買方確定代理商并簽署代理合同

2. 買方選擇銀行并獲得銀行預(yù)估借款批準(zhǔn)信（Pre-Approval Letter）

如果是進行貸款購房，在開始看房之前，要有一個合理的價位概念，您應(yīng)先到銀行或貸款機構(gòu)申請預(yù)估借款批準(zhǔn)信（Pre-ApprovalLetter）。Pre-Approval Letter有一下三個好處：

(1). 讓你更清楚地知道自己可以貸多少款，可以定多高的預(yù)算。

(2). 讓中介和房主知道你誠心要買，而不是隨便看看。如果房子不愁賣，中介和房東可能會拒絕接洽沒有 Pre-ApprovalLetter 的購房者。

(3). 看到合適的房子后，你可以迅速遞交Offer。相反，如果你沒有Pre-ApprovalLetter，同時有其他購房者也看中了這套房子，但是他們已經(jīng)通過了房貸預(yù)審，可能很多房東都不會等你的Offer。

因為Pre-Approval Letter有時效性，一般是90天以內(nèi)，所以當(dāng)您確認購房的時候再向銀行提出申請。

3. 買方提供美國境內(nèi)資金證明給代理商，證明首期現(xiàn)款

和現(xiàn)金購房一樣，買方提供Pre-Approval Letter 的同時，也是要提供美國境內(nèi)資金證明，來證明您有足夠的資金付房屋首付。

4. 買方確定目標(biāo)，代理商提供房源

5. 買方和代理商挑選房源

6. 買方遞交給賣方購房協(xié)議書

7. 雙方簽署協(xié)議

8. 買方進行房屋檢查

9. 銀行進行正式貸款批準(zhǔn)，買方購買房屋估價報告

買方?jīng)Q定購買房子后，買方向銀行或者貸款公司遞交貸款申請，銀行或貸款公司會請估價師給房屋進行估價（Appraisal）。有時候銀行是比較挑剔的，會出現(xiàn)房屋估價低于合同售價的情況，影響到貸款的批準(zhǔn)。如果房屋估價低于合同售價，買方要在房屋估價報告附加條款有效期內(nèi)向賣方遞交房屋估價通知書（Buyer AppraisalNotice）并附上房屋估價報告，要求賣方把合同售價降到房屋估價。

10. Title Company進行地契檢查以及準(zhǔn)備過戶文件，買方預(yù)購房屋保險

與現(xiàn)金購房者一樣，Title Company也是需要準(zhǔn)備相應(yīng)文件和手續(xù)，但對于貸款購房者來說，同時需要向保險公司預(yù)購房屋保險（Home Insurance）。這是因為根據(jù)法律規(guī)定，貸款購房者必須購買房屋保險。

11. 正式購買房屋保險

買方正式購買房屋保險。房屋保險分為很多種，買方根據(jù)自己的要求選擇購買哪種保險，我們會在以后的文章中為您詳細介紹房屋保險的種類。

12.完成交易