美國房貸利息怎樣？
來源：作者：北美購房網(wǎng)時間：2017/9/27
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美國房貸以30年固定利率為主；房貸利率水平完全由資本市場交易水平?jīng)Q定，沒有像中國一樣有一個長期性的指導(dǎo)利率，本文將詳細(xì)介紹美國債券市場中MBS交易價格怎樣反向傳導(dǎo)到信貸市場并決定住房按揭這個主要的長期利率指標(biāo)。
一、決定利率的交易工具 TBA（ to be announced)
TBA 是遠(yuǎn)期合約，對應(yīng)的可交割券為房利美、房地美及吉利美發(fā)行的過手券（passthrough 沒有任何結(jié)構(gòu)，兩房將其從銀行處購買的房貸進(jìn)行匯總，按比例出售三家機(jī)構(gòu)為這種券本息兌付提供擔(dān)保，所以評級都是三A）。所以在美國市場，投資者將RMBS視為利率產(chǎn)品進(jìn)行處理。
TBA是一種標(biāo)準(zhǔn)化，高流動性的遠(yuǎn)期合約市場，很多性質(zhì)與國債期貨類似。
交易場所：銀行間流動性特別好，參與方多為大型金融機(jī)構(gòu)，單筆交易量大；相比于國債期貨，每份TBA合約對應(yīng)可交割券品種更少。
交割月份：TBA市場每個月都可以交割。
交割券種類：每個月份會有四只票面利率不同的券進(jìn)行交易 ，TBA的票息都是整數(shù)，50個bp為一檔 。大多數(shù)情況下，圍繞當(dāng)前市場的收益率水平附近會有三檔coupon的TBA合約交易最活躍；一張par，一張溢價一張折價。
從圖中看目前最活躍的就是coupon在 2.0 2.5 和3.0三張TBA合約。這三張合約會分別對應(yīng)一個流動性特別好的generic pool；不同過手券可能平均到期期限、平均LTV等方面特性不同，但加權(quán)平均到期票面利率符合TBA的票面利率要求的都會匯總到generic pool當(dāng)中，所以這三張TBA合約的交易中不用考慮可交割券的選擇與交割問題，流動性非常好，買賣價差半個tick居多。
二、房貸利率如何通過TBA市場交易決定
現(xiàn)在票面利率在3的券折價交易，票面利率在3.5的券溢價交易，所以市場利率是在3.0到3.5之間，具體多少可以通過彭博直接查看得到3.08，兩房會在市場利率的基礎(chǔ)上向房貸銀行收取50個bp左右的服務(wù)費(fèi)，這個3.58稱為承諾利率，在彭博上輸入FNCR3030，可以查到，意思為 在接下來的30天內(nèi)，對于30年的房貸，房利美承諾以這個價格購買。
從銀行角度，他會看到接下來一段時期，符合兩房標(biāo)準(zhǔn)的貸款他們會承諾以3.58的利率水平購買房貸，那么銀行面向買房的房貸水平就會在3.58基礎(chǔ)上上浮一定空間。在美國買房借房貸，銀行先會和買房人說一個大概的房貸利率變動范圍，只有在最終簽正式房貸協(xié)議時銀行才會根據(jù)兩房的承諾利率水平確定房貸水平；簽署之后銀行會在很短時間內(nèi)把表上的這筆房貸資產(chǎn)出售給兩房。
兩房對每月大致從各地收購多少房貸資產(chǎn)有一個大概的預(yù)估，通過TBA市場把相應(yīng)規(guī)模的傳遞券提前賣出。通過TBA市場 的交易，兩房提前確認(rèn)了從銀行購買房貸資產(chǎn)的買價（類似于制造業(yè)原材料成本）以及將傳遞券賣向資本市場的賣價（類似于制造業(yè)成熟產(chǎn)品的賣價）。
三、TBA市場各類參與者
1.銀行、保險(xiǎn)、公募基金及對沖基金直接投資TBA對應(yīng)的過手券。
2.投行購買TBA對應(yīng)的過手券來作為原材料，進(jìn)行切分制作成CMO （一半以上的TBA交易是被投行拿來制作）。具體來說，對CMO交易臺來說，TBA市場對于CMO作用一是體現(xiàn)在價格發(fā)現(xiàn)，通過TBA市場交易確認(rèn)CMO原材料過手券的價格，二是風(fēng)險(xiǎn)管理， CMO制作銷售周期往往在一個月以上，對于沒賣出的部分在持倉期間需要通過TBA市場進(jìn)行對沖。
3.美聯(lián)儲QE買的券就是國債和MBS，其中MBS主要指不含結(jié)構(gòu)的，TBA的交割物即傳遞券。影響 美聯(lián)儲的資產(chǎn)規(guī)模從危機(jī)前的1萬億增加至4.5萬億，已經(jīng)成為TBA市場非常重要的購買力量。預(yù)計(jì)美聯(lián)儲縮表計(jì)劃將會對TBA市場產(chǎn)生非常重要的影響。
4.GSE通過TBA來對沖現(xiàn)券的頭寸，以及通過TBA來價格發(fā)現(xiàn)。
5.對于JP摩根和美國銀行這樣的綜合銀行來說，他們會以多重身份參與TBA市場。他們的配置盤會直接配置TBA的傳遞券，他們投行板塊的銷售交易部門會從TBA市場購買原材料深度參與CMO的制作交易，而他們的商業(yè)銀行板塊，作為實(shí)際房貸的放貸方，按照TBA市場交易出來的承諾利率來發(fā)放房貸。
6.綜合來看，TBA對于兩房來說是重要的價格發(fā)現(xiàn)工具，對于銀行、基金和保險(xiǎn)公司來說是重要的投資工具，對投行來說是原材料提供方，投行從TBA市場購買原材料再做精細(xì)加工，做出久期、早償風(fēng)險(xiǎn)更契合銀行、保險(xiǎn)公司及基金需求的細(xì)分產(chǎn)品；TBA也是美聯(lián)儲量化寬松時重要的購買標(biāo)的，隨著美聯(lián)儲量化寬松政策的開展，美聯(lián)儲在TBA市場的重要性也許會逐步降低。TBA作為一種衍生品，對市場所有參與者都是一種非常重要的對沖和風(fēng)險(xiǎn)管理工具。
7.展期策略：TBA市場買方最重要的投資者策略，近期合約和遠(yuǎn)期合約之間有價差近期合約價格高，遠(yuǎn)期合約價格低 高價賣出近期合約低價買入遠(yuǎn)期合約實(shí)現(xiàn)的價差 就是展期收入5個tick左右。
四、對信貸市場的意義
TBA市場反映出長端真實(shí)的有抵押物借貸的借貸成本，在做公司借貸和其他長期借貸時，一方面參考長期國債和利率互換的基準(zhǔn)利率水平，更多的借貸機(jī)構(gòu)會看TBA的借貸水準(zhǔn)。在CLO市場也可以看到非類似的機(jī)制，當(dāng)銀行判斷對企業(yè)的對公貸款定在什么水準(zhǔn)時他會去參考市場了類似信用機(jī)制和期限的CLO交易在什么水準(zhǔn)。
整個TBA市場完成實(shí)現(xiàn)了市場化十分暢通的管道對國內(nèi)的借鑒意義。國內(nèi)資本市場的利率已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)市場化，但長端的借貸利率依然是央行指導(dǎo)利率，未來是否會改革以及改革路徑都會對銀行體系及資本市場產(chǎn)生很大影響，我們也很希望與大家積極探討這些話題。
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