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【北美購(gòu)房網(wǎng)】不可或缺的美國(guó)房屋檢查

在美國(guó)市面上出售的房屋，大部分都是二手房，買(mǎi)到後修修補(bǔ)補(bǔ)自然很難避免。這里我們?cè)敿?xì)說(shuō)說(shuō)房屋檢查這一個(gè)至關(guān)重要的步驟。

房屋檢查(Home Inspection)是報(bào)價(jià)合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)房合約上簽字生效(Contract Ratified)後，買(mǎi)主要做的第一件事就是請(qǐng)有執(zhí)照的房屋檢查師（Home Inspector）來(lái)檢查房子。檢查費(fèi)由買(mǎi)主付，價(jià)錢(qián)根據(jù)房?jī)r(jià)而定，一般幾百元，房?jī)r(jià)越高檢查費(fèi)越貴。

通常房屋檢查大概要兩到三個(gè)小時(shí)，買(mǎi)主在房檢時(shí)跟著檢查師走，可以學(xué)到很多東西。檢查師會(huì)一邊檢查一邊向買(mǎi)主解釋注意事項(xiàng)或問(wèn)題所在。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu)(Structure)，地基(Foundation)，屋頂(Roof)，地板(Floor)，墻壁(Wall)，門(mén)窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供電系統(tǒng)(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖設(shè)備(Heating and Air Conditioning Systems)，煙霧報(bào)警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫(xiě)一份詳細(xì)的檢查報(bào)告，包括房子的狀況，哪些設(shè)備可能出問(wèn)題，剩余壽命是多少，應(yīng)該怎樣維護(hù)，等等。除了詳細(xì)的檢查結(jié)果，還會(huì)有一份總結(jié)，列舉賣(mài)主要修理的部分。如果買(mǎi)主要求，檢查師還會(huì)幫著估價(jià)。好的檢查師還會(huì)附上彩色照片，使問(wèn)題所在一目了然。

買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)檢查報(bào)告在房屋檢查附加條款有效期內(nèi)（一般是七天）為買(mǎi)主寫(xiě)一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人。一般銀行沒(méi)收的房子寫(xiě)明按現(xiàn)狀出售(AS IS)，房檢問(wèn)題概不負(fù)責(zé)。買(mǎi)主在房屋檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題後，只能要求退房或自己修理。正常售房時(shí)如果房子的主結(jié)構(gòu)有大問(wèn)題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險(xiǎn)等，買(mǎi)主可以要求取消合同，其它的問(wèn)題可以要求賣(mài)主修理。

賣(mài)主在接到房屋檢查附件時(shí)，要在三天之內(nèi)做出答覆，是同意修理還是出相應(yīng)的修理費(fèi)。有些東西是賣(mài)主必須修的，象房屋基本結(jié)構(gòu)，地基，屋頂，供電系統(tǒng)，供排水管，冷暖設(shè)備，煙霧報(bào)警器等有問(wèn)題或不工作。供電系統(tǒng)和供排水管的問(wèn)題還要有執(zhí)照的電工或水管工來(lái)修理。其它的東西賣(mài)主可以不修，像墻上有洞，地板或地毯破損等等。但賣(mài)主不修買(mǎi)主可以不買(mǎi)，所以要雙方協(xié)商解決。買(mǎi)主在接到賣(mài)主的回應(yīng)後，也要在三天之內(nèi)做出答覆。雙方達(dá)成協(xié)議後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣(mài)主答應(yīng)修理的東西，要有修理工的發(fā)票做依據(jù)。

美國(guó)住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質(zhì)結(jié)構(gòu)的害蟲(chóng)。白蟻檢查(Termite Inspection)可以是報(bào)價(jià)合同的附加條款之一。如買(mǎi)房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨(dú)立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會(huì)把檢查報(bào)告和賬單寄到過(guò)戶公司。檢查報(bào)告的日期必須在過(guò)戶的30天之內(nèi)。如檢查發(fā)現(xiàn)白蟻損害，檢查公司會(huì)在檢查報(bào)告單中注明處理的費(fèi)用。買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人會(huì)為買(mǎi)主寫(xiě)一份白蟻檢查附件(Termite Inspection Addendum)，要求賣(mài)主請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員處理。處理帳單也會(huì)寄到過(guò)戶公司，由賣(mài)主承擔(dān)。賣(mài)主接到白蟻檢查附件後要在三天之內(nèi)做出答覆。雙方達(dá)成協(xié)議後，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如買(mǎi)新房，建筑商會(huì)給一年保修，所以在過(guò)戶前可不做房檢。建議在十個(gè)月時(shí)做個(gè)房檢，如查出問(wèn)題可讓保修公司修理。如果蓋房子時(shí)在地基回填土中摻了化學(xué)藥粉，防止白蟻進(jìn)入室內(nèi)，則新房在五年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)白蟻，因?yàn)檫@種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會(huì)裝排氣管道，然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產(chǎn)交易時(shí)間性很強(qiáng)(Time Is Of The Essence)，如果買(mǎi)主在有效期內(nèi)向賣(mài)主送通知，賣(mài)主要在三天之內(nèi)給答覆。買(mǎi)主在收到賣(mài)主答覆後，也要在三天內(nèi)做出回應(yīng)。任何一方在接到對(duì)方通知後三天之內(nèi)不做答覆，就等于接受對(duì)方最後條款。雙方對(duì)每項(xiàng)檢查結(jié)果處理方法達(dá)成協(xié)議後，經(jīng)紀(jì)人會(huì)準(zhǔn)備一份最後的附件，讓買(mǎi)賣(mài)雙方簽字。

房屋檢查是在合同簽字後，五至七天左右去做，具體多少天是由買(mǎi)賣(mài)雙方商定。由買(mǎi)主請(qǐng)一位專(zhuān)業(yè)檢查師并由買(mǎi)主付錢(qián)。房屋檢查既是對(duì)房子的一次檢查，也是買(mǎi)主詳細(xì)了解房子的一次機(jī)會(huì)，所以應(yīng)盡量參加。專(zhuān)業(yè)檢查師在對(duì)房子檢查時(shí)，除了專(zhuān)業(yè)知識(shí)外，多年的工作經(jīng)驗(yàn)也是非常重要的，另外必要時(shí)也須借助儀器儀表，比如：煤氣測(cè)漏器，潮濕測(cè)試器，電壓電流測(cè)試器等。檢查時(shí)，從上到下，從里到外，從系統(tǒng)到結(jié)構(gòu)，以及安全等無(wú)所不包。一個(gè)詳細(xì)的檢查應(yīng)包括水電系統(tǒng)，各項(xiàng)設(shè)備，房屋結(jié)構(gòu)，安全因素，屋頂隔樓，車(chē)庫(kù)，地下室，內(nèi)墻外墻，門(mén)窗地板，煙囪壁爐，室外排水，植被樹(shù)木等。

一個(gè)好的檢查師應(yīng)在檢查結(jié)束時(shí)，為買(mǎi)主提交一份系統(tǒng)的檢查報(bào)告，一般的公司都會(huì)有一份事先印好的表格，里面將應(yīng)檢查的內(nèi)容逐條列出，檢查師也 逐條檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題則記錄下來(lái)。