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快速教你美國買房技巧——看朝向選位置

美國房產(chǎn)公司經(jīng)紀人教你如何在買房時選位置與地勢，如何選朝向，以及各種房屋檢測，一起來看看吧。

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社區(qū)中位置與地勢的選擇

通常房屋在社區(qū)中的位置選擇在巷子底，即是社區(qū)最下面的位置，這個位置交通流量比較少，房子比較安靜；另外一個就是私密性比較好。

接下來是地勢，地勢一定要平坦。有地下室沒有關(guān)系，後面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。通常我們不建議選擇比路面還低的住宅，不僅僅是風水角度，主要是從舒適角度，而且通風比較差。

如果後院不是很好的話，房子就會很潮。另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、兩尺，這個是比較好的地勢；但是不能太高，高出三十度角的話，冬天下雪時，就會非�；�，這就非常危險。而且即使不下雪，平時上下坡也是舒適度非常差，上下坡的時候，會使路面碰到車底盤，經(jīng)常這樣會損害車輛。

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朝向的選擇

我們中國人通常選擇南朝向的房子，沒有人愿意選擇西朝向的。這里面有一個問題，大家知道通常車庫是放在前面的，無論是迎面進的還是側(cè)面進的車庫。  即使是側(cè)進車庫，其窗子還是在前面。

通常需要采光的是主人房和客廳，其實是這兩個地方需要朝南，所以從舒適的角度來看，房子的前臉應(yīng)該是朝北的，這樣主人房通常在後面，因為主人房需要安靜。這樣就保障了客廳和主人房朝南，冬暖夏涼，這是最理想的朝向。

朝西的房子就非常的增加能耗。朝向，當然是朝西開了很多窗，那麼窗的作用就是，熱能能進來卻出不去了，這樣夏天就會非常的耗冷氣，冬天又曬的時間較短，也是不夠強壯，西向也是比南向冷。

當然建商從土地最大使用效率的角度，會忽略朝向，這樣朝向各個方向的都有。房屋開發(fā)的時候，有專門的社區(qū)美容師，對社區(qū)的整體進行設(shè)計，其原則是：鄰居的設(shè)計必須互相不同，外表設(shè)計和磚的顏色必須不同；從審美角度來說，不僅僅實現(xiàn)居住功能，同時有一定的景觀效果。

社區(qū)整體設(shè)計從經(jīng)濟效益和審美的角度，有可能犧牲一部分朝向，但是主人房等主要房間通常都會放置在南朝向上去，建筑商會根據(jù)地塊的不同朝向采用不同的設(shè)計，比如朝西的房子，他們會把主人房或者大廳放到側(cè)面的南面去。

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外墻裝飾材料的選擇

根據(jù)目前的房屋，外墻有幾種形式：一種是磚，一種是人造水泥板（看起來像木質(zhì)的），一種是水泥，可以漆成各種顏色，我們推崇磚的，因為其維護費用最少，雖然一開始投入大，但是維護起來幾乎不花什麼錢。如果房子不是磚的，將來換成磚的，就非常昂貴，如果你賣房，磚的房子就非常好賣。

水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常優(yōu)越的，比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等，研究的時候考慮了很多因素進去了，而且也有50年的保證，但是每隔3-5年就要進行一次外部的噴涂，根據(jù)房子大小不等噴涂一次要幾千元；還有一個問題，就是固定到墻板上的時候，是用釘子，同時釘子再加膠水防水，像魚鱗或者蓑衣一樣，一個蓋一個，這樣才能夠防水。

因為釘?shù)臅r候有釘眼，這個釘眼會隨著地基的沉降等因素，釘眼可能會擴大，這樣就成為滲水的入口；這個釘眼必須用膠來填上來防止?jié)B水，這種施工必須選擇天氣乾燥的時候進行，否則就會把水氣留在里面；上千個釘眼都要定期檢驗，是個非常巨大的工程。

過去的老房子也有純木頭的，這種木頭的維護起來更加麻煩，比如下雨之後，木頭吸水之後就膨脹；因為美國人喜歡自然風格，新的木頭的房子，剛剛做好其木紋非常的漂亮，但是經(jīng)過一年的風吹日曬，馬上就變成灰色的，看上去給人一種非常頹敗的感覺，這樣的房子就必須涂漆，但是簡單的涂漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。因此，新的建筑商就不再采用外面是木料裝飾的。 都是用磚和水泥板來裝飾。

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屋內(nèi)地面狀況檢測

首先的一個問題就是地板面的起鼓現(xiàn)象。 看起來就像丘陵地帶一樣。如果出現(xiàn)這樣的狀況，就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好，使地板吸收了水分或者潮氣，造成了膨脹變形，互相擠壓；有一些被銀行收回的房子，有人故意放水泡地板破壞。

地毯分為“波波”和“直毛”兩種，家里有寵物的不建議用“波波”類型的地毯，因為寵物的爪子會鉤住地毯，寵物跑過之後，抓得亂七八糟；直毛的就不存在這個問題了。直毛的地毯如果出現(xiàn)松動的起隆，就會很難看，有的連門都關(guān)不上，走上去也是不舒服。 最主要的問題是地毯下面的地墊問題。地墊質(zhì)量好壞，影響地毯的壽命。 通常我們建議地毯不一定很好，但是地墊一定要好。

一般7磅的好一些。裝地毯的時候，通常使用的是專業(yè)的工具，把地毯繃緊，然後掛在四周墻上的倒刺上，地毯的接縫也要好，好的接縫是看不出來縫隙的，看起來是完整的一塊。因此地毯出現(xiàn)問題，就要看是上面泡的還是下面返上來的。如果是房子的防水出現(xiàn)問題，可以用防水涂料進行噴涂，然後上面再裝地板或者地毯。

如果是房子的沉降出現(xiàn)問題，這個工程就比較大了。其表現(xiàn)就是，在地面上放一個球，它會滾。 這樣的房子就不建議購買。 但是也是有辦法進行解決。 通�？梢哉埖鼗�修理公司進行地基修正。地基公司會挖地洞到地基的下面，用千斤頂把房子頂起來，有人在遠處檢測是否平衡，然後再加灌混凝土來固化。

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 保暖與熱效率問題

        買房的時候，通常有一個細節(jié)，這個也不是用肉眼可以看出來的，一般要求提供一年或者幾個月的冷暖氣賬單。一年比較好，因為有春夏秋冬的問題，主要是電與煤氣賬單，電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。 這是一個參考。目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維，它的保溫系數(shù)有個數(shù)值，我們通常叫做R- VALUE，就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少？

夏天的時候，是不希望外面的熱氣進來，冬天的時候，不希望外面的冷空氣進來，不希望里面的熱氣流失�，F(xiàn)在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國家標準的，這是及格的水準，最優(yōu)的水準是28，現(xiàn)在也有這種材料面市，各個工廠目前正在努力降低成本。目前正在醞釀一場墻體的革命，新的保暖材料推出之後，可以實現(xiàn)節(jié)能60%。

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 地下室的干燥與防水

很多看房有經(jīng)驗的人，有的時候會發(fā)現(xiàn)有的房子推開門之後，會有一種霉味撲鼻而來，這種味道很難聞；第二種方式，就是我們用肉眼觀察，同時用手去觸摸，看地面是否有水汽，是否感覺潮，比較濕；第三種方式，看是否有水進來過的痕跡，就是水漬。如果這個房子曾經(jīng)漏水，這種水漬會永遠在那里。

在地下室施工的時候，需要有一整套的技術(shù)處理方式，一個是外墻的防水，另外，還有一套帶孔的管道；一般水都是向地下滲透的，對地基的侵蝕非常嚴重，一定要保護地基，地基周圍的水一定要疏通排泄出去，只有有效地把水排走，又有防水的措施，這個地下室才是乾燥的，地下室的干燥非常重要，因為不僅僅是發(fā)霉的問題，最主要是關(guān)系到房子的壽命，因為這會影響到上面的木結(jié)構(gòu)。

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 明亮采光好的房屋受歡迎

主人房的朝向盡量安排在南面。一般獨立房不可避免都有兩個車庫，面積達到400多平尺，我們盡量避免主人房正好在車庫的正上面。原因是，車庫是非采暖面積，下面沒有冷熱空調(diào)，就是冬冷夏熱，尤其是冬天，車庫上面的房間會比開同樣空調(diào)的地方低兩到三度，很多客人都做過這種實驗。

尤其暖氣是打到上面去的，而冷源卻來自腳下，而且車庫的頂是沒有做隔熱保暖的，讓人感覺非常的明顯；另外，車庫門的開關(guān)會有比較大的噪音，影響到主人房的休息；現(xiàn)在的建筑商，通常在車庫上面放置次要房間，比如說衛(wèi)生間和衣帽間，也有的時候放“贈送房間”。

通常是個娛樂的房間，或是個斜屋頂什麼的。按照現(xiàn)在設(shè)計，車庫上面沒有東西，就完全把車庫移出去；因為好的地段，地價比較貴，通常和鄰居之間的空地很小，所以車庫只能放在正前面。如果不是這個原因，可以要求建商把車庫放在側(cè)面，這樣，房子的正面造型就會更好看一些。

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 油煙問題

中國無論南面還是北面的人，做飯都是油煙很大的。那麼保護廚房不被油煙侵蝕，就是一個非常重要的問題。油煙問題處理不好，如果充滿油污的住房將來拿到市場上去賣的時候，買房的人不一定是中國人，就會感覺非常不好，對房屋的價格大大地打了折扣。體現(xiàn)房子衛(wèi)生的，第一就是廚房，第二就是衛(wèi)生間。

解決油煙問題有兩個方面，第一個，就是把排煙的管道通到戶外。不是像美國這種在室內(nèi)循環(huán)。 美國的抽油煙機是用絲網(wǎng)過濾的，只是定期洗絲網(wǎng)；而且是就地循環(huán)， 據(jù)說是乾凈的空氣又排到了室內(nèi)來了。 ——這種方式是不適合中國人的烹飪方式的。

第二，就是要選擇大功率的、可以吸油的抽油煙機，必須是針對中國廚房設(shè)計的。通常在定制新房的時候，要告訴開發(fā)商我們?nèi)A人需要的抽油煙機，可以和建商談判，要求建商給予安裝適用中國廚房的抽油煙機。建商要確認該產(chǎn)品品質(zhì)過關(guān)， 可以給予品質(zhì)保證期。否則出現(xiàn)問題，如出現(xiàn)火災(zāi)等，建商可能因為你私自更換住宅設(shè)施而要求免責。