在美國，外國人也能擁有美國的房產(chǎn)權(quán)。實際上，外國人和美國人在購房時差別不大。
但是，外國人應該了解美國的購房流程及美國房地產(chǎn)市場的慣例，而美國房產(chǎn)交易中的做法可能與買家本國的做法有很大不同。
外國人買房流程
在美國買房的整個過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個好的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發(fā)生的情況，他都會在事前告訴你。
來美買房的基本步驟：
1）須有合法來美的簽證；
2）選擇想要買房的地區(qū)和房屋種類（獨立屋還是公寓）；
3）選擇一個合法注冊的房產(chǎn)經(jīng)紀人，討論購買要求，由經(jīng)紀人介紹看房，選房；
4）填寫買房出價合同書，付定金支票，如果出價合同書被賣方接受并由賣方在合同書上簽字，則購房合同成立，雙方進入具體操作程序；
5）一旦出價合同書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司，這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公證托管公司對房屋產(chǎn)權(quán)進行核實，對產(chǎn)權(quán)是否有睱疵是否影響產(chǎn)權(quán)的完整性提出意見。如果不影響過戶，則會通知雙方進行下一步操作；
7）即使經(jīng)過產(chǎn)權(quán)核實未發(fā)現(xiàn)睱疵，買方也會在過戶（closing）之前購買產(chǎn)權(quán)保險，以便將來出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題時獲得賠償；
8）如果購房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查并根據(jù)檢查結(jié)果決定是否購買，則當賣方接受出價合同書后，買方即可開始聘行專業(yè)人士對房屋的狀況進行檢查，如果檢查結(jié)果滿意，則進入交易的最后一個程序：過戶（closing），如果檢查結(jié)果不滿意，買方要求賣方維修，則雙方在賣方進行維修后進行交易的最后一個程序，如果賣方不愿意維修或買方對檢查結(jié)果不滿意而不愿意繼續(xù)進行交易，則交易中止，定金退還買方；
9）買方在過戶（closing）之前購買房屋保險；
10）按照合同約定的時間雙方前往公證托管公司辦理過戶（closing），買方付款（支付至公證托管公司帳戶），賣方簽署產(chǎn)權(quán)文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；
11）過戶（closing）完成之后，公證托管公司清算各方的款項，并將產(chǎn)權(quán)文件報送當?shù)乜h政府備案，縣政府備案后并蓋印章，原件由公證托管公司領回后郵寄給買方，交易完整結(jié)束。
外國人如何在
美國貸款詳細步驟
此案例以某銀行現(xiàn)在的貸款步驟為例（將來操作時很可能有變動，請咨詢銀行了解最新情況）：
貸款需做的準備工作
在美國境內(nèi)開設銀行賬號， 任何一家銀行都可以。開設賬戶時，請告訴銀行職員說你要開通---fax agreement，就是萬一你本人不在美國境內(nèi)，你可以傳真委托銀行匯款轉(zhuǎn)賬。
將購房資金轉(zhuǎn)入美國賬戶，要證明100%的資金必須是屬于購房者的，不能是贈送或者借用別人的。
有兩種做法可以證明：第一種，可以從任何人的賬戶轉(zhuǎn)進自己的美國賬戶，但是資金要在美國存放兩個月后才可以使用。 第二種，從自己中國的賬戶，分別給幫你轉(zhuǎn)錢的人轉(zhuǎn)等值的5萬美金給他們，然后再由他們匯到你美國的賬戶，每一筆匯款紀錄明細要打印提供給貸款銀行看，要正規(guī)銀行完整的單據(jù)，截屏文件不可以。
貸款基本流程
外國人貸款頭款至少35%，30年貸款，前5年固定，之后浮動。購房 6個月后任何時間提前還款都沒有罰款。另外中國外管局規(guī)定，每個美國賬戶每年可以接收4筆匯款，每筆不超過5萬美金。 港澳臺地區(qū)不受此約束，可以自由無限額匯款。
遞交貸款申請
初步審核，通過后就做房屋估價
補充銀行需要的材料
銀行最后審核，買家將頭款打進過戶公司，銀行收到錢后就放款
過戶公司幫登記產(chǎn)權(quán)，此時購買結(jié)束. 整個過程大約60天
外國人需要
注意以下問題
外國人通常禁止購買合作公寓
通常禁止外國人擁有合作公寓。要購買合作公寓，通常要求買家的收入來自美國及資產(chǎn)位于美國（至少大部分資產(chǎn)在美國）。這是合作公寓公司一種極端保守的做法，因為一旦發(fā)生糾紛，不論公司基于何種理由控告外國業(yè)主，一般都很難成功。而即使贏得了起訴，如果業(yè)主的資產(chǎn)位于萬里之外的其他國家，判決也無法強制執(zhí)行。
因此，外國人通常只能購買共有公寓、共有合作公寓（實行共有公寓規(guī)則的合作公寓）和聯(lián)排別墅。另一方面，合作公寓對房產(chǎn)的使用也有諸多限制，而買家對購買的共有公寓、共有合作公寓或聯(lián)排別墅則相對擁有更多的權(quán)利。
外國人無須在美國即可完成交易
完成交易時，新業(yè)主無須身在美國便能受讓房產(chǎn)所有權(quán)。新業(yè)主可以向自己的友人或親戚開具“授權(quán)書”，授予其代表自己完成交易的權(quán)利。那些不想回到美國完成交易的買家通常會采取這種方便的做法。
外國人可以通過購買其他
投資型房產(chǎn)延緩繳納資本收益稅
美國政府允許外國人根據(jù)美國國稅法第1031條延緩繳納資本收益稅。這些條例相當復雜，外國人在房產(chǎn)交易中絕不能違背任何條例，否則可能無法獲得延緩納稅的資格。具體如何操作，可以參考我們的延稅文章：外國人在美國賣房如何做延稅交換？
外國人房地產(chǎn)出租收入是否要納稅
外國人可以在美國自由購買出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人一樣。
外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優(yōu)惠：
個人免稅額(Personal Exemption)：美國納稅人每人有$3,950元個人免稅額，已婚共同報稅者可得$7,900個人免稅額，家中有「受撫養(yǎng)人」者可以得到更多個人免稅額。外國人報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。
標準扣稅額(Standard Deduction)：美國納稅人可而使用起碼$6,200元標準扣稅額，已婚共同報稅者有$12,400元標準扣稅額�？墒�，外國人不能使用任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。
因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。
千萬不要誤以為出租收取現(xiàn)金可以不報稅或沒有收益也無需申報。只要出租房子，必須每年申報稅務。
***詳情請咨詢美國本地的會計師。
外國人必須考慮
規(guī)避美國遺產(chǎn)稅
如果外國人死亡，遺產(chǎn)免稅額只有6萬美元，其遺產(chǎn)將被美國政府征收接近46%的稅。如果外國人做出一些早期安排，可以輕松規(guī)避。這個安排涉及到組建一家有限責任公司（LLC）和一家外國公司。買家將其房產(chǎn)歸于LLC名下，再將LLC歸于外國公司名下，而買家自己將持有外國公司的股票。在這種情況下，由于房產(chǎn)由外國公司“擁有”，外國人死亡后，美國政府將無權(quán)對房產(chǎn)征稅。這對于外國人是合理避稅，操作起來費用也不高。這種模式下可以通過出售公司的股份而不是通過財產(chǎn)出售實現(xiàn)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，而后者將引發(fā)征稅。
對于任何投資房地產(chǎn)（外國或美國）的業(yè)主來說，最好是創(chuàng)建至少一家有限責任公司來擁有財產(chǎn)，這樣業(yè)主的責任只限于有限責任公司的價值，該公司只是戰(zhàn)略性地擁有特定的房產(chǎn)，因此，業(yè)主的責任將局限于該房產(chǎn)的凈額。更進一步，使用一家擁有這家有限責任公司的外國公司將為外國人提供房產(chǎn)保護，規(guī)避遺產(chǎn)稅。
如果一位外國人不想經(jīng)營有限責任公司或外國公司（也許因為投資很小），那么，另一種方法就是投保保額等于財產(chǎn)價值的人壽保險。具體如何運用人壽保險來規(guī)避遺產(chǎn)稅，請看我們的文章：你的美國房產(chǎn)正在面臨風險，你知道嗎？
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