美東時間周三下午2點，美聯儲發(fā)布7月FOMC會議聲明，聯邦基金利率維持1%-1.25%區(qū)間不變，符合市場預期。宣布“相對迅速”啟動縮表，暗示最早9月開始縮表。盡管聲明承認核心通脹今年以來保持疲軟的事實，但重申在中期回升至2%的信心，對家庭開支的增速也更為看好。
近期很多客戶來電咨詢，美國加息，對美國房產市場有哪些影響？美國利率上升了會導致房屋價值下跌嗎？下文是來自諾亞香港研究部的報道，大家可以用做參考！
7月中旬，一個金融穩(wěn)定發(fā)展委員會成立就讓國內房地產市場和金融市場大地震了，中國這廂王健林、潘石屹和任志強等大佬正加緊甩賣房地產，美國這邊在美聯儲加息和縮表的雙重奏下房地產市場又如何動作呢？市場對利率上升的期望加強，長達幾乎10年的低利率政策似乎已經走到盡頭，越來越多的房地產投資者開始關心其資產價值會面對什么樣的影響。許多報告認為利率的上升會直接導致資產價格的下降，但其實房地產投資除了受到利率的直接影響，還受到其他許多因素關聯……
利率和資本化率：不是一回事兒！
就貨幣政策的影響來說，假設所有因素不變，利率上升意味著買房時房貸的借款成本增加，直接減小了房地產投資者的收益。此外，就像投資任何資產一樣，我們在為標的估值，折算未來現金流時都會采用一個折現率，房地產投資上通常稱這個折現率為資本化率（Capitalization Rate），對應的現金流可以考慮為租售房子時的收益，即凈運營收入（Net Operating Income）。許多投資者認為資本化率會隨著利率的上升而增加，導致房地產價格的下降。這個邏輯聽起來非常完美，但我們看實際數據，過去30年的美國房地產市場中，利率和房地產價值并沒有很強的負相關性，甚至在利率上漲時期，房地產的價值是較為穩(wěn)定的資產之一。這背后的原因是什么呢？
首先，利率和資本化率不是一回事，兩者更不是完全同步變化，比如1992-1996年，2003-2007年。利率上升而資本化率不變甚至下降的時期，通常都是所謂的“積極通脹”，即經濟發(fā)展時期。
利率和資本化率不是完全同步變化的另一表現，是兩者利差在經濟增長的環(huán)境下會縮小，換句話說，利率上升了，但房地產投資的資本化率不變。這是因為在利率上升、經濟增長的通脹時期，投資者對未來市場的增長期望更高，在短期內愿意以較低的折現率和較高的資產價格先購入資產，希望在未來獲得更高的回報（主要來源于收入增長和對應的資產升值）。
比如在05-06年，
紐約(置業(yè))曼哈頓辦公樓的資本化率為4%，甚至低于當時的10年國債利率，這背后的原因就是投資者對于房地產市場的狂熱。當然，現在看來，我們都很清楚這最后導致了次貸危機和金融危機的爆發(fā)。反觀今天的房地產市場，投資情緒依然理性，利差保持在健康水平，依然有進一步縮小的空間。
運營收入增長和經濟增長亦步亦趨
其次，在經濟健康增長的環(huán)境中，即使資本化率上升導致成本增加，房地產投資的收益也隨經濟增長而增加，彌補了成本端的損失。作為調節(jié)經濟周期的工具，貨幣政策通常在經濟增長穩(wěn)定、趨向過熱時縮緊，在經濟疲軟時放松。只要美聯儲的貨幣政策不對經濟周期造成過分的打擊，使市場扭曲，我們仍然應當以經濟的基本面對資產價值的影響為主。經濟良好的背景，是GDP增長，消費者支出增加，居民收入增加。在房地產市場中，雖然借貸成本上升，但是租金上漲和房屋空置率下降都為投資者帶來更高的凈運營收入。
一個很簡單的例子，亞馬遜17年一季度凈利潤同比增加了50%，這意味著企業(yè)可能希望進一步增加基礎設施投入，亞馬遜也確實宣布將增加倉庫需求并在未來一年半里增加10萬名員工，而員工的增加最直接的影響就是傭金支出和辦公室租用費用的增長。
各類地產表現略有差別
當然，不同類型的房地產的表現也非截然一致。就從通脹環(huán)境下租金上漲的角度來考慮，長期租賃合約的地產（商場、土地租賃）就不如短期租賃的地產（多戶型公寓、養(yǎng)老院）。受益于宏觀經濟的提振，寫字樓、工業(yè)地產未來的前景可能比較好。目前來看，酒店和多單元住房的資本化率利差有所下降，資產價格承受了一定的壓力。而另一類需要注意風險的資產是美國購物商場類的不動產。近兩年來收到電子商務的沖擊，實體零售業(yè)收到的影響很大：今年年初，梅西百貨和希爾斯公司關閉了兩百多家大型市場，對比之下，剛剛過去的亞馬遜prime會員日（類似天貓雙十一）里，日銷售額突破平時業(yè)績的3倍。
就國內投資者接觸最多的住宅房地產來說，有剛性需求的住宅在目前加息的宏觀環(huán)境下就非常有優(yōu)勢。比如說地理位置較好、面積適中的高級公寓，憑借穩(wěn)定的收入、較高的入住率和低波動率備受青睞，在這樣的市場中，資產所有者就有足夠的議價能力要求租金增長。歷史數據也顯示，10年國債利率的變化對核心房地產的投資表現影響很小。
總結
總而言之，房地產和利率的關系比我們想象中更復雜，大家在為自己的房產投資焦慮時，不妨思考利率上漲的背后是否伴隨著資本化率的上升？如果有，經濟的增長和房產收入的增加能否彌補甚至超過前者帶來的損失？
我們相信美國房地產市場仍然有良好的前景，資本流入將保持強勁，未來對這類資產持續(xù)的需求也會限制資本化率的上升。而且，大量投資者會形成供不應求的市場，核心房地產將備受追捧。
附：全文揭示美聯儲7月聲明有何變化
和上月會議相比，本月美聯儲會議明確釋放縮表將至的信號，預計若經濟發(fā)展符合預期，會“相對較早”啟動縮表，并承認美國通脹疲弱態(tài)勢，說無論是整體通脹，還是剔除食品與能源價格的核心通脹，都低于聯儲2%的通脹目標。
美聯儲明確告訴我們，雖然美國通脹疲弱，但縮減資產負債表就快到來。
美國時間7月26日，美聯儲聯邦公開市場委員會（FOMC）會后決定，維持1%-1.25%的聯邦基金利率目標區(qū)間不變，符合市場預期。除利率不變的決定之外，此次會議聲明和上次會議聲明相比有兩大區(qū)別。
通過華爾街見聞翻譯的7月美聯儲會議聲明及與6月聲明對比可以發(fā)現：
美聯儲決策者7月承認美國通脹疲弱的態(tài)勢。無論是整體通脹，還是剔除食品與能源價格的核心通脹，都低于美聯儲2%的通脹目標。
美聯儲決策者7月明確預計，若經濟發(fā)展符合預期，會“相對較早”啟動縮減資產負債表（縮表），而不是像6月那樣只籠統預計會在今年行動。
聲明全文翻譯如下，黑色粗體字為有別于今年6月FOMC會議聲明的內容，括號內藍色字體為6月聲明的說辭（轉載請注明出處）：
6月（5月）會議以來，FOMC得到的信息顯示，勞動力市場持續(xù)表現強勁，經濟活動今年以來都溫和增長。今年以來平均來講，就業(yè)增長溫和但保持穩(wěn)健，失業(yè)率已經下降。家庭支出和企業(yè)固定投資繼續(xù)擴張（家庭支出最近幾個月回升，企業(yè)固定投資也在繼續(xù)擴張）。衡量未來12個月整體通脹指標和剔除食品與能源價格的通脹指標已經下降，目前低于2%（衡量未來12個月通脹率的指標近期下降，剔除能源和食品價格的通脹目前一定程度上低于2%）。基于市場的通脹補償指標仍處低位，基于調查的較長期通脹預期總體而言幾乎未變。
與美聯儲法定職責相一致，FOMC委員會旨在促進就業(yè)水平最大化和價格穩(wěn)定。委員會持續(xù)預計，隨著貨幣政策的逐步調整，經濟活動將溫和擴張；同時勞動力市場環(huán)境將進一步有所加強。衡量未來12個月通脹率的指標料將近期一定程度上仍低于2%，但在中期內穩(wěn)定在委員會目標2%左右。經濟前景面臨的近期風險表現得大致均衡。但委員會正密切關注通脹發(fā)展。
基于勞動力市場環(huán)境和通脹已有的表現及未來的預期，委員會決定，將聯邦基金利率的目標區(qū)間維持在1%到1.25%（提升聯邦基金利率的目標區(qū)間至1%到1.25%）。貨幣政策的立場仍然寬松，從而支持勞動力市場環(huán)境進一步有所加強，以及通脹持續(xù)回歸2%。
至于判斷未來聯邦基金利率目標區(qū)間進一步調整的時間和規(guī)模，委員會將評估，相對于就業(yè)最大化和2%的通脹目標，實際與預期的經濟條件如何。在評估過程中，委員會將考慮各種信息，包括勞動力市場環(huán)境的指標、通脹壓力和通脹預期指標、金融和國際形勢發(fā)展的數據等。委員會將悉心監(jiān)控，相對于對稱的通脹目標，通脹的實際情況和預期發(fā)展。委員會預計，經濟狀況將保證聯邦基金利率循序漸進地上升，在一段時間內，聯邦基金利率可能保持在低于預期的長期利率水平。然而，聯邦基金利率的實際路徑將取決于未來數據顯示的經濟前景。
委員會將維持美聯儲將持有機構債券、機構抵押貸款支持證券（MBS）和到期國債拍賣后再投資本金的現有滾動投資政策。若經濟發(fā)展總體符合預期，委員會預計，相對較早（relatively soon）開始執(zhí)行資產負債表正�；捻椖浚ㄎ瘑T會目前預計今年開始執(zhí)行資產負債表正�；捻椖浚�。2017年6月附錄的委員會政策正常化原則及計劃描述了這一項目（通過減少前述證券本金再投資，這一項目將逐步縮減美聯儲所持證券，并在附錄中的委員會政策正�；瓌t及計劃中具體描述）。
FOMC貨幣政策會議中投票贊成者包括：FOMC委員會主席（美聯儲主席）耶倫（Janet L. Yellen, Chairman）；委員會副主席（紐約聯儲主席）杜德利（ William C. Dudley, Vice Chairman）；（美聯儲理事）Lael Brainard；（芝加哥聯儲主席）Charles L. Evans；（美聯儲副主席）Stanley Fischer；（費城聯儲主席）Patrick Harker；（達拉斯聯儲主席）Robert S. Kaplan、（明尼阿波利斯聯儲主席）Neel Kashkari和（美聯儲理事）Jerome H. Powell。（Neel Kashkari投票反對加息，希望在本次會議保持聯邦基金利率的現有目標范圍）。
�。ㄈA爾街見聞注：美聯儲主席和副主席、紐約聯儲主席以及兩位美聯儲理事都擁有FOMC會議長期投票權。輪替擁有今年投票權的FOMC委員是芝加哥聯儲主席Evans、費城聯儲主席Harker、明尼阿波利斯聯儲主席Kashkari和達拉斯聯儲主席Kaplan。）
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