『深度干貨』——美國(guó)30年固定利率房貸是如何定價(jià)的
來源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/9/27
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2015年12月，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率從0-25基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)=0.01%）提升到25-50基點(diǎn)，從而正式開啟了新一輪的美元升息周期。這次加息，距美聯(lián)儲(chǔ)上次將利率降到0%，已經(jīng)過去了7年，距離上次加息，則已經(jīng)過了9年。
對(duì)于自住房購(gòu)買者和地產(chǎn)投資人來說，加息周期中最為關(guān)心的問題當(dāng)然是：買房貸款的Mortgage利率是不是也會(huì)隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息而逐步上漲，而上漲幅度和速度會(huì)怎樣。這就涉及到Mortgage市場(chǎng)利率的形成機(jī)制。
對(duì)于大部分銀行貸款產(chǎn)品來說，美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響是立竿見影的。因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)利率是整個(gè)市場(chǎng)資金成本的基石。美聯(lián)儲(chǔ)加息的效果，會(huì)馬上反映到銀行的資金成本（基石利率+金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)）中，銀行又會(huì)把這個(gè)成本傳導(dǎo)到貸款者頭上。最為極端的例子是信用卡。由于信用卡是浮動(dòng)利率，美聯(lián)儲(chǔ)的加息在下一個(gè)賬單日就會(huì)反映到信用卡的新利率中。而其他產(chǎn)品，根據(jù)其條款利率是否固定或者浮動(dòng)，也會(huì)在以后以存量或者增量形式陸續(xù)反映這種變化。
但是Mortgage的利率生成和傳導(dǎo)機(jī)制卻和普通金融產(chǎn)品不一樣。
美國(guó)最為典型的房貸形式是30年固定利率貸款（30 YR FIXED），占整個(gè)房貸市場(chǎng)85%以上份額。但這個(gè)30YR FIXED卻是一種頗有美國(guó)特色的金融產(chǎn)品。在其他很多國(guó)家，比如中國(guó)，盡管也有長(zhǎng)達(dá)15-30年期限的房貸，但是利率大多是浮動(dòng)的，每隔3個(gè)月或者半年會(huì)根據(jù)市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整。30年固定利率貸款對(duì)于買房者的好處是顯而易見的：
? 承受性好：30年固定房貸的利率相比于別的貸款產(chǎn)品，一般較低（后面會(huì)解釋原因）。而特別長(zhǎng)的還款期也減少了每月的還款額
? 預(yù)期穩(wěn)定：利率和還款現(xiàn)金流固定，不會(huì)出現(xiàn)還款額突然跳漲而斷供的情況
? 有彈性：提前還款沒有罰金
但是對(duì)于銀行來說，發(fā)放30年固定利率的貸款，卻是一個(gè)天大的難題。銀行不光要對(duì)貸款人的還款能力和違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，還需要對(duì)市場(chǎng)未來30年的通貨膨脹率率進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。如果固定利率顯著低于未來的實(shí)際通脹，銀行就會(huì)面臨負(fù)利率和虧損。
預(yù)測(cè)通貨膨脹這個(gè)活兒有多難呢？2010年美國(guó)通貨膨脹率為0，但是往前推30年的1980年，美國(guó)通貨膨脹率是15%！而今時(shí)今日，又有誰(shuí)能夠預(yù)測(cè)2047年的通貨膨脹率呢？
這么說起來，給30年固定貸款定價(jià)似乎是一項(xiàng)不可能任務(wù)。那么它又怎么會(huì)成為美國(guó)房貸市場(chǎng)的主流呢？秘密就是：銀行們根本不用承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)！他們找到了背鍋俠——房利美和房地美。
Home Ownership（“自有住宅”）一直是美國(guó)夢(mèng)和美國(guó)生活方式的核心要件之一，也是美國(guó)中產(chǎn)社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。當(dāng)年“兩房”的創(chuàng)設(shè)，就是為了幫助更多的美國(guó)人實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)。“兩房”推進(jìn)自有住宅的手段，并不是直接去建設(shè)廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房，而是創(chuàng)造一個(gè)更寬松的房貸市場(chǎng)。兩房的主要功能，就是從各銀行手里收購(gòu)符合標(biāo)準(zhǔn)的30年房屋貸款，將它們打包成住房抵押債券（MBS），然后賣給二級(jí)市場(chǎng)投資人。所謂的MBS，就是以屋主們的房貸還款為現(xiàn)金流的債券。
而這個(gè)系統(tǒng)中點(diǎn)石為金的一筆是：“兩房”會(huì)為被打包的房貸提供擔(dān)保，而這個(gè)擔(dān)保幾乎等價(jià)于美國(guó)政府擔(dān)保。也就是說：兩房債券的信用級(jí)別幾乎可以與美國(guó)國(guó)債相比！之所以說是“幾乎”，是因?yàn)?ldquo;兩房”的美國(guó)政府擔(dān)保屬于隱性。美國(guó)法律將兩房定義為Government Sponsored Entity（GSE），可以說金融市場(chǎng)沒有人知道這個(gè)詞到底是什么意思，但是沒有人懷疑政府會(huì)擔(dān)保“兩房”的債務(wù)履行。2008年以后美國(guó)財(cái)政部接管瀕臨破產(chǎn)的“兩房”，更是明確了這種擔(dān)保義務(wù)。
房貸MBS市場(chǎng)的另一個(gè)重要特點(diǎn)是：兩房對(duì)conforming（“符合要求”）的房貸是敞開收購(gòu)的。不管貸款人是張三李四，發(fā)貸銀行是農(nóng)村信用社還是花旗大摩，只要符合“兩房”對(duì)于貸款的一些基本要求，比如FICO分?jǐn)?shù)，LOAN TO VALUE比例，貸款額上限，兩房都會(huì)敞開收購(gòu)，然后打包成MBS資產(chǎn)包，在二級(jí)市場(chǎng)上拍賣。而二級(jí)市場(chǎng)投資人也根本不用去認(rèn)識(shí)MBS背后的一個(gè)個(gè)貸款人，他們只要定期從兩房收取債券付息就好了。
打個(gè)比方：各種不同地域，房型，貸款人，發(fā)貸銀行的房貸，就像不同毛色、胖瘦的生豬。只要符合兩房的最低標(biāo)準(zhǔn)，兩房就會(huì)把它們收購(gòu)進(jìn)來，做成香腸，在運(yùn)到超市去出售。而最終消費(fèi)者根本不知道，也不在乎豬長(zhǎng)的什么樣子，他們只要認(rèn)準(zhǔn)“兩房”牌子的香腸就好了。
典型的房利美MBS債券，如同食品配料表一樣，標(biāo)明了其中包含的各種房貸信息。但是一般來說，二級(jí)市場(chǎng)投資人由于有GSE擔(dān)保，并不會(huì)去關(guān)心這些“配料”。
這樣一來，銀行根本不需要擔(dān)心30年以后的通脹率如何。他們發(fā)放的房貸，只需要在自己賬上呆幾個(gè)星期，就可以轉(zhuǎn)售給“兩房”，資金可以回籠，繼續(xù)發(fā)放新貸款。而兩房對(duì)新貸款的收購(gòu)價(jià)格，則是根據(jù)近期類似貸款MBS的拍賣情況來定的（房貸收購(gòu)價(jià)=MBS定價(jià)-兩房利潤(rùn)）。而兩房MBS債券的價(jià)格，又是類比（稍高）于美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債的。
所以住房貸款市場(chǎng)，其基石利率并不是聯(lián)邦基金利率，而是美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債利率。長(zhǎng)期國(guó)債利率，又取決于市場(chǎng)的長(zhǎng)期通脹預(yù)期。美聯(lián)儲(chǔ)只能通過公開市場(chǎng)操作影響短期利率，卻無(wú)法決定市場(chǎng)的通脹預(yù)期。而由于“兩房”的介入和擔(dān)保，房貸利率的傳導(dǎo)機(jī)制和普通個(gè)人消費(fèi)和商業(yè)貸款也不同。國(guó)家擔(dān)保抹平了市場(chǎng)波動(dòng)和不同購(gòu)房貸款人之間的各種差異，形成了穩(wěn)定而廉價(jià)的貸款成本預(yù)期。
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