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　【北美購(gòu)房網(wǎng)】資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)揭秘：看OPEN HOUSE時(shí)需要注意什么

全美房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，看Open House時(shí)應(yīng)該注意什麼，看些什麼？

　　通勤路線

　　首先，如果你是每天上班的通勤一族，那麼先要考慮上下班的通勤路線。例如：

　　出行是否容易到達(dá)高速路口

　　公共交通的多樣性

　　房子是否在1小時(shí)通勤圈內(nèi)

　　畢竟每天花費(fèi)在路上的時(shí)間成本越大，體力和精神的支出也是巨大的。尤其是有小孩的雙職工。

　　生活圈

　　有人說(shuō)買(mǎi)房子買(mǎi)的就是生活圈�？捶孔拥闹苓吪涮自O(shè)施是否完善，這也影響到房子現(xiàn)在的價(jià)值和未來(lái)有無(wú)升值的空間。

　　如果你在Woodside, Portola Valley這樣的地方找房子，那這里的一些老房子是沒(méi)有公共排污系統(tǒng)的，排污都靠化糞池。這樣一來(lái)，未來(lái)維護(hù)、清理和更換的費(fèi)用就要在買(mǎi)房子的時(shí)候考慮進(jìn)去。

　　在考慮配套設(shè)施的時(shí)候，想想自己日常生活的需要，看這些設(shè)施能否滿(mǎn)足自己日常生活的便利。

　　另外，在不同的城市找房子，相對(duì)的expectation也是不同的。例如，伍德賽德(Woodside)這個(gè)地方是全美國(guó)最富有的城市之一，住著許多知名演員和富商。但是這里的居民致力於保持鄉(xiāng)村的質(zhì)樸和馬術(shù)文化。

所以很受那些希望逃離城市生活退居鄉(xiāng)間的買(mǎi)家。在伍德賽德，常見(jiàn)的是大型的帶馬廄、葡萄園和鄉(xiāng)村小木屋的鄉(xiāng)村莊園和馬糞隨處可見(jiàn)的道路。如果是尋找精致生活，完美院落，整潔鄰里社區(qū)的買(mǎi)家，那可能阿瑟頓(Atherton)或者帕羅阿托(Palo Alto)會(huì)更加合適。

　　此外，還要考慮的其他設(shè)施包括幼兒園、學(xué)校、圖書(shū)館、公園、巴士站、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、醫(yī)院，餐飲場(chǎng)所、人行道、自行車(chē)道等等。

　　地段

　　很多時(shí)候我們講買(mǎi)房子就是買(mǎi)地段。但現(xiàn)在也有另一種流行的說(shuō)法就是買(mǎi)房子買(mǎi)的是未來(lái)的地段。未來(lái)有沒(méi)有發(fā)展？未來(lái)的升值潛力怎樣？

　　在矽谷，比較能迎合年輕人喜歡的生活方式的住宅，通常是位於市中心的商業(yè)圈和生活圈附近的公寓或聯(lián)排別墅。

　　拿灣區(qū)的Sunnyvale這個(gè)城市來(lái)說(shuō)，Sunnyvale這幾年的發(fā)展，也可以說(shuō)是日新月異。那對(duì)於年輕的買(mǎi)家尋求便利的Downtown生活圈, 就可以考慮一下Sunnyvale的Heritage District。

那曾經(jīng)被擱置6年之久的Sunnyvale Town Center也已經(jīng)開(kāi)工，這個(gè)項(xiàng)目包括有酒店、公寓還有相應(yīng)的配套設(shè)施例如：電影院、超市、餐廳等等。公寓主體預(yù)計(jì)將於2018年完工，其他配套設(shè)施將於2019年投入使用。

　　年初的時(shí)候德立昂地產(chǎn)(DeLeon Realty)代理銷(xiāo)售了一棟位於這個(gè)社區(qū)的twonhome complex，一共代理了其中的4套，全部在上市一周或者還沒(méi)有上市前就賣(mài)掉了。而且據(jù)當(dāng)?shù)氐呐笥颜f(shuō)Heritage District這個(gè)社區(qū)的治安是Sunnyvale最好的，很大的一個(gè)原因就是因?yàn)镾unnyvale的police station就在這個(gè)區(qū)。

　　社區(qū)

　　有人說(shuō)，一個(gè)好社區(qū)本身就是錢(qián)都買(mǎi)不到的福利。此話(huà)當(dāng)真，一個(gè)社區(qū)的成長(zhǎng)靠的是居民自身的維護(hù)和參與，有時(shí)甚至是幾代居民點(diǎn)滴的積累。那麼接下去，我們看房子所在社區(qū)的微觀環(huán)境，也就是micro-environment。

　　雖然都是在同一個(gè)城市，但不同的社區(qū)每平方英尺的售價(jià)也會(huì)相差甚多。拿矽谷最熱門(mén)的Palo Alto來(lái)講，Palo Alto市有13個(gè)小社區(qū)。去年，如果從平均每平方英尺售價(jià)來(lái)講，Palo Alto排在前三名的依然是Palo Alto三個(gè)最美麗、最負(fù)盛名的街區(qū)：

　　Old Palo Alto

　　Crescent Park

　　Professorville

　　每個(gè)社區(qū)都有她獨(dú)特的特色，拿Old Palo Alto來(lái)說(shuō)，由於不在洪水區(qū)，所以這個(gè)街區(qū)的房子可以修建地下室，最大化房子的面積。

　　再說(shuō)說(shuō)在Palo Alto Crescent Park這個(gè)社區(qū)尋找房源的朋友，這個(gè)社區(qū)是不允許建地下室的，因?yàn)榛�本上這個(gè)區(qū)被劃入了洪水區(qū)內(nèi)。但由於地塊大，交通方便，區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格優(yōu)雅，再加上很多名流，比如，F(xiàn)acebook的創(chuàng)始人居住於此，所以這個(gè)社區(qū)這幾年仍然出現(xiàn)了很大的升值幅度。

　　另外，如果你看中了Professorville這個(gè)社區(qū)的房子，那麼你要知道professorville由於是政府規(guī)定的歷史街區(qū)（Historic District）。通常，這兒的房子不能拆除，如果有任何改動(dòng)也要遵循很?chē)?yán)格的規(guī)定，所有大型工程都要通過(guò)歷史資源協(xié)會(huì)批準(zhǔn)。

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)街區(qū)如果房子的重建有重重阻礙的話(huà)，升值空間會(huì)碰到限制。但是，老房子有時(shí)候也特別受歡迎，因?yàn)楹芏嗬戏孔拥娘L(fēng)格和情調(diào)是新房子比不上的。面積大園林設(shè)計(jì)精致的老房子，并有時(shí)髦的室內(nèi)裝修與擺設(shè)，賣(mài)價(jià)比沒(méi)有個(gè)性的新房子還高。

　　另外，還要看看有沒(méi)有鐵路、飛行路線噪音的干擾等等。

　　了解了每個(gè)社區(qū)的不同，接下來(lái)也要看看房子所在的街區(qū)。同樣大小和類(lèi)型的房子，即使在同一個(gè)社區(qū)，但因?yàn)樗�在街道的不同，價(jià)格上多多少少也會(huì)有差異。

　　比如房子是不是臨街？

　　同一條街上的房子是不是都養(yǎng)護(hù)的非常好？

　　房子的大小、新舊、有沒(méi)有人行道？

　　樹(shù)木茂盛嗎？

　　學(xué)區(qū)

　　再說(shuō)說(shuō)學(xué)校，拿Palo Alto舉例。眾所周知，Palo Alto不但有兩所排名前列的優(yōu)秀高中，如Gunn High School，Palo Alto High School，世界名校斯坦福大學(xué)也坐落於此。

　　所以如果你是在Palo Alto尋找房源的買(mǎi)家，并且傾向於這兩所學(xué)校的其中之一，那你就要去了解比如說(shuō)：Oregon Expressway以南社區(qū)基本上是都劃入了Gunn High School的招生范圍內(nèi)。但是，Midtown是屬於Palo Alto High school的招生范圍。

　　另外還有一些城市的房子，也是劃在其他學(xué)區(qū)的。比如，Mountain View的The Crossings(San Antonio)這個(gè)社區(qū)，這個(gè)社區(qū)是很多年輕家庭的首選，因?yàn)榫偷乩砦恢脕?lái)講，高速路都不用上10分鐘車(chē)程可以到達(dá)Google園區(qū)。

另外Caltrain San Antonio站就在這個(gè)區(qū)域內(nèi)。再有，就學(xué)區(qū)來(lái)講，這個(gè)片區(qū)的學(xué)生是劃分在Los Altos的學(xué)區(qū)。其中Almond 小學(xué) API955，Egan 中學(xué) API 976。周邊的配套也是非常便利，San Antonio購(gòu)物中心的safeway超市、各類(lèi)餐館。

　　還有部分Los Altos Hills的社區(qū)，高中是劃分在Palo Alto的Gunn High school。比如說(shuō)The Redwoods 社區(qū)，這個(gè)社區(qū)是Los Altos Hills山上一處地勢(shì)來(lái)講，較為平坦。

2016年該地區(qū)房屋的中間銷(xiāo)售價(jià)是$3,875,000。每平方英尺售價(jià)$1,145。該區(qū)大部分的房子都在占地1英畝以上。另外，由於多是自行設(shè)計(jì)建造，所以造型迥異，觀賞性極佳。部分房屋還可眺望舊金山海灣景色。區(qū)內(nèi)各種運(yùn)動(dòng)是極為奉行，例如馬術(shù)、游泳、棒球等。

尤其是The Redwood這個(gè)社區(qū)，由於Los Altos的價(jià)格越來(lái)越貴，對(duì)於那些尋求Los Altos的實(shí)用和方便性，同時(shí)又可以享有居住在Los Altos Hill的聲望和隱蔽的環(huán)境，The Redwood 這個(gè)社區(qū)可以考慮。

　　此外，還有Portola Valley的Ladera社區(qū)，在過(guò)去三年，該地區(qū)房產(chǎn)的平均售價(jià)上漲了40％。而且就平均在市場(chǎng)上停留的天數(shù)來(lái)講，也低於整個(gè)Portola Valley地區(qū)，為26天。

　　這個(gè)社區(qū)需求上升的原因有三個(gè)方面：Las Lomitas小學(xué)，這所小學(xué)在數(shù)學(xué)和語(yǔ)言教學(xué)方面尤為重視。部分Menlo Park, Atherton, Woodside社區(qū)也是劃分在這個(gè)校區(qū)。

另外就房?jī)r(jià)來(lái)講，這里的相同大小的房子，相比West Menlo Park,還是相當(dāng)具有吸引力。另外，就地理位置來(lái)講，雖然多出來(lái)了10分鐘的通勤時(shí)間，但相對(duì)性?xún)r(jià)比來(lái)講也是非常吸引人的。

　　房子

　　說(shuō)了這麼多，接下來(lái)才是主角登場(chǎng)——看房子。

　　由於社交媒體和視頻網(wǎng)站的普及，超過(guò)90%的買(mǎi)房者在搜房過(guò)程中都會(huì)使用互聯(lián)網(wǎng)，如果你看到了自己非常喜歡的房子，那建議在Open House之前最好做做功課。

　　例如：

　　看看近180天內(nèi)房子所在社區(qū)其他相同戶(hù)型的房子所售價(jià)格，這里要留意的是房子多一個(gè)睡房，少一個(gè)睡房，多一個(gè)車(chē)庫(kù)，少一個(gè)車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)是attached還是deattached的都會(huì)影響到最後的售價(jià)

　　在比較價(jià)格方面，盡量找和自己所喜歡的房子相同的戶(hù)型

　　看看房子的disclosure，好的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)在房子上市之前就準(zhǔn)備好disclosures，例如，我們德立昂團(tuán)隊(duì)代理銷(xiāo)售的每一個(gè)房產(chǎn)在上市前都會(huì)確保買(mǎi)家能夠輕松的在我們的官網(wǎng)上查詢(xún)到有關(guān)房子disclosure的細(xì)節(jié)

　　預(yù)先想想自己有什麼問(wèn)題，這樣，在Open House現(xiàn)場(chǎng)，就可以就你的問(wèn)題一一詢(xún)問(wèn)listing agent

　　重建或加建

　　另外，如果你比較傾向於買(mǎi)重建或加建的房子，那麼也要先了解你所尋找房子的城市的房屋規(guī)劃部門(mén)對(duì)這個(gè)房屋建筑的要求。

　　例如Los Altos Hills采用的是與周邊城市不同的計(jì)算方法在計(jì)算可修建房屋面積時(shí)，其目的主要是為了保護(hù)該地區(qū)獨(dú)特的社區(qū)和自然環(huán)境。

　　此外，通常房子所在的坡度越大，可修建的住宅面積就越小。

　　Palo Alto對(duì)房屋建筑的要求則又另有不同，比如，在允許修建地下室的社區(qū)，地下室的面積并不包括在最大建筑面積中，對(duì)業(yè)主來(lái)講，這無(wú)形是一個(gè)big bonus。

　　另外，再看阿瑟頓(Atherton)，阿瑟頓就房屋的改建、重建來(lái)說(shuō)是最容易的，因?yàn)檫@里的政府對(duì)房子的建筑設(shè)計(jì)幾乎不做要求，審查也比較寬松，因此吸引了很多對(duì)房子的設(shè)計(jì)有自己訴求的買(mǎi)家。

　　關(guān)於這方面得信息，最穩(wěn)妥的方法就是聯(lián)系當(dāng)?shù)氐姆课菀?guī)劃部門(mén)(Community Development)，告訴對(duì)方房子的地址, 那他們就會(huì)根據(jù)這個(gè)房子所在的zoning和地塊的大小給出你一個(gè)合理加建或改建的標(biāo)準(zhǔn)。

　　那我們德立昂地產(chǎn)聘請(qǐng)的buyer agent都是對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)十分熟悉的。例如，每個(gè)城市對(duì)這個(gè)房屋重建的規(guī)定，還有這個(gè)房子在不在洪水區(qū)啊，可不可以建地下室啊，是不是歷史保護(hù)建筑。

這個(gè)樹(shù)能不能砍啊這樣的細(xì)節(jié)我們的buyer agent都心中有數(shù)。這些因素也會(huì)影響到房子最後成交的價(jià)格。非本地市場(chǎng)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者新手對(duì)這些情況拿捏不準(zhǔn)的話(huà)，會(huì)誤導(dǎo)買(mǎi)家做出錯(cuò)誤的決定。

　　房子的結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)施

　　其次，再看看房子的結(jié)構(gòu)：

　　有沒(méi)有high celling

　　布局是否合理

　　廚房、衛(wèi)生間這些有沒(méi)有翻新 (通常廚房和洗手間的裝修花費(fèi)巨大，如果是已經(jīng)翻新好的那麼對(duì)房子的價(jià)值也是有著巨大的提升)

　　屋頂是不是到時(shí)間更換了？

　　後院的fence呢？

　　主臥和客臥距離的遠(yuǎn)近

　　廚房電器的品牌, 比較常見(jiàn)的高端的電器品牌包括Wolf爐灶，Sub-Zero 冰箱等等

　　Bonus feature，例如，有沒(méi)有智能家居（smart home）功能，綠色元素等等

　　關(guān)於Open House

　　在業(yè)內(nèi)，至少是在矽谷，德立昂地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)享有最佳經(jīng)紀(jì)人房屋開(kāi)放日的聲譽(yù)。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，通常在矽谷，價(jià)格合適的房子，大多數(shù)的房產(chǎn)應(yīng)該在一段時(shí)間內(nèi)售出。除非是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，否則不太可能出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間賣(mài)不出去的情況。

尤其是現(xiàn)在，supply走低的情況下，假如一個(gè)房子在市場(chǎng)上呆了30天還沒(méi)有任何人提出購(gòu)買(mǎi)意向，通常都是有一定的原因。比如標(biāo)價(jià)過(guò)高，房子的狀態(tài)并不好，位置不好，房子的布局有缺陷的，或者有些個(gè)別不請(qǐng)agent自己賣(mài)房的seller。這種情況下，買(mǎi)家也是有機(jī)會(huì)獲得一個(gè)買(mǎi)賣(mài)的好價(jià)錢(qián)。

　　拿春四季來(lái)說(shuō)，春天和秋天（3、4、5，8、9、10月）是房市最火的季節(jié)，夏天和冬天是房市放緩的季節(jié)。

　　若是冬天才把房子上市，通常是屋主真的很想賣(mài)。我們就遇到過(guò)比如說(shuō)工作變動(dòng)需要冬天賣(mài)房子seller�；蛘哒�在經(jīng)歷婚姻破裂，或出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題或房產(chǎn)屬於遺產(chǎn)房等等。

這種情況下，seller可能想盡快售出房產(chǎn)。這樣，他們就有時(shí)間處理生活中的其它重要問(wèn)題。在這種情況下。由於并不是賣(mài)房旺季，自然競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也會(huì)相對(duì)沒(méi)有那麼多。買(mǎi)家可能會(huì)容易得找到心儀價(jià)位的房產(chǎn)。

　　雇傭本地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　此外，還要提醒一下廣大的買(mǎi)家朋友，買(mǎi)房子要找當(dāng)?shù)氐膶?zhuān)家agent，我們德立昂地產(chǎn)聘請(qǐng)的buyer agent都是對(duì)自己所負(fù)責(zé)的城市的社區(qū)十分熟悉的。另外德立昂地產(chǎn)由今年4月28日起，免收買(mǎi)家100%的買(mǎi)家代理費(fèi)，如果這個(gè)買(mǎi)家是由我們德立昂地產(chǎn)的買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)代表，并購(gòu)買(mǎi)了我們德立昂地產(chǎn)代理銷(xiāo)售的房產(chǎn)。

　　在這里，要提一提我們德立昂給我們的賣(mài)家提供的眾多的賣(mài)房免費(fèi)服務(wù)之一，就是我們會(huì)安排我們的室內(nèi)設(shè)計(jì)師為賣(mài)家提供免費(fèi)的諮詢(xún)服務(wù)，幫助賣(mài)家在房子上市之前為房屋做必要的清潔、裝飾和修補(bǔ)。這樣會(huì)對(duì)提高估價(jià)有很大的幫助。

最後想告訴大家，沒(méi)有十全十美的房子。一定要明確自己的需求，在預(yù)算有限的情況下，要根據(jù)實(shí)際需求做加減法。不要因?yàn)榉孔映�出點(diǎn)預(yù)算而放棄，也不要因?yàn)楸阋颂�多而盲目心�?dòng)。