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收藏貼:外國人在美國房產(chǎn)的租金收入如何報稅?

外籍人士是指非美國公民或美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。在此簡稱外國人。

　　一般而言，如果滿足以下情況，外國人需要申報美國稅表：

　　1.外國人在美國從事貿(mào)易

　　2.外國人沒有在美國從事貿(mào)易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款

　　3.上述1，2項所提及外國人的代表人

　　4.外國人的遺產(chǎn)或信托受托人

　　5.代理外國人的個人及財產(chǎn)的美國居民或當?shù)厥芡腥?/p>

　　外國人所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：

　　1.與美國有關聯(lián)的貿(mào)易收入所得

　　2.固定的，預知的，年度的，或者周期性的美國收入

　　對于出租房產(chǎn)所得而引起的稅務

　　如果外國人在美國擁有因房產(chǎn)而產(chǎn)生的收入，可以根據(jù)美國稅法第871(d)條例，將由房產(chǎn)產(chǎn)生的收入作為與美國有關聯(lián)的貿(mào)易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產(chǎn)，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產(chǎn)的出售或交換也包括在內(nèi)。房產(chǎn)相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。

　　報稅和交稅是兩個概念。報稅的時間是第二年的4月15號之前。作為外國人，報稅時沒有夫妻聯(lián)合申報，只能單人申報。所以如果在美國買房子，房子的產(chǎn)權(quán)如果是夫妻聯(lián)合持有，需要報兩份稅表。

　　哪些費用可以抵租金收入呢？

　　比如，買房時的費用。可以分為以下幾類：

　　第一類，與房屋交易有關的費用。如產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費、產(chǎn)權(quán)的保險費、律師費、產(chǎn)權(quán)的登記費等等。這些是不可以抵當年的收入，不可以抵稅的，但可以附加在房子的成本上，將來出售時用來降低房子的增值。

　　第二類，與申請房屋貸款有關的費用。如房產(chǎn)的估價費、信用報告費、貸款手續(xù)費、銀行或貸款公司的審核費用行政費用、文件費等等。這些與貸款有關的費用，如果是自住房是不可以抵稅的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，則可以按照貸款的期限，來折舊抵稅。

　　第三類，租金帶來的各項費用。如貸款的利息、房地產(chǎn)稅、保險費、管理費，甚至為管理出租房發(fā)生的合理的必要的差旅費、酒店的居住費用等等，都可以抵扣當年的租金收入。

　　但要注意：當年的出租必須在14天以上，或者既有出租也有自住時，自住的天數(shù)不能夠超過出租天數(shù)的10%，才會滿足出租的定義。滿足了出租房的定義，發(fā)生的各種費用才可以抵稅。

　　第四類，修理費。如果房屋需要修理，而修理并沒有增加房屋的價值，也不會延長房屋的價值，僅僅是維持房屋現(xiàn)有的使用狀況而發(fā)生的費用。如漏水或者是破損墻體刷漆，或者修理壞了的窗戶等等費用，當年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋頂重新修一下，比如更隔熱，更飽暖，或者替換房間里的大件物品，能夠增加房屋價值的，則不能在當年全部來抵稅，這些成本只能逐年攤銷。

　　折舊費如何利用？

　　要知道，折舊費是一筆比較大的費用，可以從租金收入里減去，但它并不是當年實際發(fā)生的費用。這樣的結(jié)果就是當年的租金收入，減去包括折舊費在內(nèi)的各種各樣其他費用以后，凈利潤就非常少，甚至是虧損。但實際上不一定是真正的虧損，因為折舊費不是實際發(fā)生的費用。所以，如果有折舊費，當年可能就不需要交稅，但是報稅還是要申報的。

　　另外需要注意的是，折舊只針對房子本身的價值，土地是不可以折舊的。每年拿到地稅單時，上面會顯示土地和房屋各自的評估價值，這時只能按房屋去折舊。

　　折舊時，要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢？房屋是由不同的部分組成，不同的組成部分，折舊的年限是不一樣的。每年扣除的折舊費用，也會有很大的區(qū)別。例如房子的主體，折舊年限是27.5年，房屋裝修部分可以用15年來折扣，而個人資產(chǎn)，則可以在5年之內(nèi)折完。哪些屬于個人資產(chǎn)呢？如房子里面的家電、家具、安全系統(tǒng)等等，都屬于個人資產(chǎn)。

　　折舊年限越短，每年能折抵的折舊費用就越多，當年的所得稅就會越低。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折舊，這樣每年可抵的費用比較少，相應的凈利潤就會比較高。但直接結(jié)果就是，當年有可能要多交稅。雖然有租金收入，但扣掉各種費用，包括折舊費以后，可能是負的。

　　如果無收益，

　　是不是就可以不用報稅呢？

　　雖然外國人不屬于美國稅務居民，不過若是外國人在美國有租金收入，也必須申報，否則被查稅的風險很大。 如果出租屋有現(xiàn)金收入，并有存進銀行帳戶的紀錄，與房屋保險及房屋貸款等開銷，有必要向國稅局申報出租收入，因為想隱瞞是根本不可能的事。

　　外國人和本地人在美國買房出租，

　　報稅時有沒有什么不同呢？

　　外國人和美國本地人，報稅時稅率是相同的，但抵扣略有不同。

　　主要體現(xiàn)在以下三個方面：

　　第一，本地人不需要預扣租金收入，在第二年4月15號之前，按實際情況報稅就可以。而外國人收到租金收入時，要預扣30%的預扣稅。

　　第二，外國人報稅只能報單身，沒有其他的報稅地位。而本國人一共有五種報稅地位，最常見的就是夫妻聯(lián)合申報，只用報一份稅表即可。外國人如果夫妻聯(lián)合持有一棟房產(chǎn)，需要報兩份稅表。

　　注意事項：因為外國人沒有社安號，必須申請一個報稅號，也就是通常所說的ITIN號（美國稅號），有了這個號才可以報稅。報稅號的申請可以在稅表做好后，與護照一起由本人送到稅局辦公室申請，也可以把護照在簽發(fā)地公證，再把公證件和稅表一起寄到稅局，大概需要4-6周就可以收到報稅號。所以如果房子的產(chǎn)權(quán)是否要夫妻聯(lián)合持有，在購買是考慮清楚。因為兩個人持有就要申請兩個報稅號，同時每年都要報兩份稅表。

　　第三，外國人只能逐項扣減，沒有標準扣減。

　　個人免稅額（Personal Exemption）–美國納稅人每人有$3,950個人免稅額，已婚共同報稅者可得$7,900個人免稅額，家中有「受撫養(yǎng)人」（dependent）者可以得到更多個人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。

　　標準扣稅額（Standard Deduction）–美國納稅人可而使用$6,200標準扣稅額，已婚共同報稅者有$12,400標準扣稅額。可是，外國人不能使用任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅（Itemized Deduction）。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。

　　因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。

建議大家在美出租房屋需要找專業(yè)的會計師每年為出租所得報稅，千萬不要以為收取現(xiàn)金或沒有收益就可以不用報稅。